Créditos hipotecarios: desarrolladoras e inmobiliarias festejan y esperan una reactivación del sector

La Mesa de la Vivienda, integrada por la Cámara Argentina de la Construcción (CAMARCO), la Unión Obrera de la Construcción de la República Argentina (UOCRA) y CEDU+AEV, señalaron que "generar condiciones para que el crédito hipotecario pueda crecer de manera sostenida constituye un elemento central para recuperar la actividad de la construcción, dinamizar el mercado inmobiliario y ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda".

Muy buena noticia

Para desarrolladores e inmobiliarios la noticia cayó como un bálsamo en momentos en que comenzaba a estancarse la actividad. Después de un periodo de fuerte expansión, el mercado inmobiliario comenzó a sentir el agotamiento del ajuste monetario y tuvo un 2026 con fuertes caídas en las compraventas. En julio, por ejemplo, las ventas de propiedades en la ciudad de Buenos Aires cayeron un 9% interanual, según el Colegio de Escribanos, con un derrumbe del 31,2% en el crédito hipotecario.

Horacio Ludigliani, desarrollador y director de Grupo Ludigliani, destacó que la recuperación del financiamiento de largo plazo es una de las condiciones necesarias para que el mercado inmobiliario pueda crecer de manera sostenida.

"Que vuelva a existir crédito hipotecario, es una muy buena noticia”, señaló, y destacó que “el crédito no solo facilita la compra de una vivienda ya construida, sino que también puede dinamizar las operaciones inmobiliarias, estimular nuevos desarrollos y darle movimiento a la construcción”.

En la misma línea, Oscar Puebla, director de Puebla Inmobiliaria, puso el foco en el potencial efecto multiplicador que puede producir una mayor participación del crédito en las compraventas. "Lo que dijo Caputo es troncal. Los créditos para vivienda, para primera vivienda, son realmente lo que estamos esperando y eso va a motorizar el mercado de una manera que ni nos imaginamos”.

Puebla señaló que el mercado actualmente registra unas 6.000 ventas mensuales y que la participación del crédito todavía es reducida. “Estamos solamente con un 13% de participación en los créditos. Imaginate que si esto sube, por lo menos no te digo al 50, pero al 40%, vuela el mercado inmobiliario”, afirmó. El empresario cree que una expansión significativa del financiamiento podría generar un fuerte incremento de la demanda y ejercer presión sobre los precios. “Van a aumentar los precios, va a haber una alta demanda, o sea creo que es muy pero muy importante. Es una excelente noticia para todos, porque eso sin duda moviliza a todo”, agregó.

Achicar el descalce entre depósitos y créditos

Desarrolladores y empresarios del sector inmobiliario dieron su visto bueno al anuncio y destacaron, entre otras cosas, el mecanismo que se utilizará para implementar el programa.

Para Andrés Sabatini, CEO de Sabatini Negocios Inmobiliarios, la principal diferencia con otros programas de vivienda es que el Estado no subsidiará la demanda. “El nuevo programa de Caputo no subsidia la tasa al tomador de forma directa, sino que le da fondeo al banco para que pueda prestar en condiciones más competitivas, con un tope del 7,5%”, explicó y marcó diferencias con los principales esquemas de financiamiento habitacional implementados en las últimas décadas, como el Procear, que subsidiaba tasas, o el sistema de créditos ajustados con UVA.

El especialista destacó que esa diferencia implica que las entidades financieras continuarán teniendo a su cargo la evaluación de cada operación y el riesgo crediticio y plantea que “el desafío será que esa liquidez efectivamente llegue al mercado". "El éxito del programa no dependerá solamente del monto anunciado, sino también de las condiciones que finalmente ofrezcan los bancos, de los requisitos para acceder a los préstamos y de cuántas familias puedan concretar una operación”, advirtió.

Andrés Mindlin, director de Nuevos Negocios de Creaurbana, coincidió en que la principal relevancia del programa está en atacar el descalce de plazos "porque ataca una de las aristas del problema real: el descalce de plazos. Los bancos financian hipotecas largas con depósitos cortos, y ese desajuste es el que limita cuánto pueden prestar”, explicó.

Para Mindlin, la medida apunta a una de las restricciones centrales que enfrenta actualmente el mercado. “Que puedan fondearse más largo es una herramienta clave. Creemos que el freno del mercado inmobiliario argentino está en el crédito y en el costo de fondeo, no en el costo de construcción”, sostuvo.

El ejecutivo señaló que Creaurbana comenzó recientemente a ofrecer financiamiento posterior a la posesión de sus productos y que la respuesta de los compradores fue inmediata. “Nosotros recientemente comenzamos a ofrecer financiamiento post posesión en nuestros productos y hemos visto una reacción inmediata en un aumento en la demanda”, afirmó.

Dinamizar la economía

La estrategia del Gobierno llamó la atención debido a la posición procíclica del anuncio, algo no habitual en la estrategia económica del presidente Milei, cercano a la escuela austríaca que descree de la intervención del Estado.

Sin embargo, la medida llegó y las empresas del sector festejaron que el Estadi ponga dinero para dinamizar la economía. Para Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos, “es una noticia buenísima, el crédito es el principal dinamizador de la economía y, por ende, de la construcción”, afirmó.

“Cada venta que se hace en crédito genera otra venta en el mercado sin crédito, así que dinamiza mucho el mercado”, señaló.

El empresario también hizo referencia a la evolución reciente del financiamiento hipotecario y sostuvo que durante el último año se produjo una fuerte contracción. “En el último año, que por los problemas que hubo de aumento de la tasa, se cayó el crédito un 45%”, afirmó. Por eso consideró relevante la creación de un mecanismo que pueda sostener el financiamiento a largo plazo.

“Generar la posibilidad de un fondo que genere crédito a largo plazo y no pase lo que viene pasando, que un año sea crédito, después cinco no, creo que va a generar un dinamismo bastante importante y serio y previsibilidad en el futuro”, sostuvo.

La construcción lleva años

Jan Carlos Alcoforado, presidente de Morevie Incorporadora y Constructora, planteó un asterisco: la diferencia entre la velocidad con la que puede recuperarse la demanda y el tiempo que requiere la construcción para responder.

“El mercado inmobiliario atraviesa una paradoja: mientras las operaciones pueden recuperarse con relativa rapidez cuando mejora la confianza, la construcción necesita años para responder”, planteó. Esa diferencia puede transformarse en uno de los principales desafíos del próximo ciclo inmobiliario.

En un negocio de ciclo largo, agregó, las tasas de interés condicionan directamente la decisión de comenzar una obra. “Construir dejó de ser una cuestión exclusivamente inmobiliaria para convertirse en una cuestión financiera: antes de poner un ladrillo, hay que tener cada vez más claro quién va a comprar, por qué lo va a hacer y qué valor tendrá ese activo cuando esté terminado”, explicó.

El crédito puede acelerar la demanda, pero la construcción necesita tiempo, planteó. “Un comprador puede volver al mercado en cuestión de meses. Un desarrollador necesita años para adquirir un terreno, obtener permisos, construir y entregar”.