Créditos hipotecarios: qué significa la tasa UVA + 7,5% que fijó el Gobierno

El Gobierno nacional lanzó un nuevo programa para ampliar el acceso a los créditos hipotecarios para primera vivienda, con un dato central para quienes estén pensando en tomar un préstamo: los bancos que participen deberán ofrecer una tasa máxima de UVA + 7,5% anual.

La iniciativa, presentada por el ministro de Economía, Luis Caputo, utilizará $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES para otorgar financiamiento de largo plazo a las entidades bancarias. El objetivo es que esos recursos se transformen en nuevos préstamos destinados a la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda.

El programa no consiste en una nueva línea de créditos que las personas puedan solicitar directamente al Estado. Los beneficiarios deberán gestionar el préstamo a través de los bancos participantes, que recibirán el fondeo mediante licitaciones.

¿Qué significa UVA + 7,5%?

La principal característica del esquema es la utilización de la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) como mecanismo de actualización.

En términos simples, el capital del crédito se expresa en UVA y su valor se actualiza de acuerdo con la evolución de la inflación. Sobre ese capital actualizado, el banco aplicará una tasa de interés que no podrá superar el 7,5% anual dentro de este programa.

Por eso, un crédito UVA + 7,5% no significa que la cuota quede congelada en pesos. Tanto el saldo de capital como las cuotas estarán vinculados a la evolución de la UVA, que sigue el comportamiento del índice de precios.

El programa permitirá, además, que los bancos ofrezcan tasas inferiores. De hecho, la simulación difundida por el Ministerio de Economía contempla un préstamo a UVA + 7%.

Cómo se financiarán los bancos

El programa contempla un monto total de $2 billones, mientras que la primera licitación será por $200.000 millones.

El Estado colocará depósitos a plazo fijo en pesos ajustados por UVA más una tasa adicional. Los bancos competirán por esos fondos y, a cambio, deberán destinarlos exclusivamente a nuevos créditos hipotecarios para primera vivienda.

Las licitaciones tendrán dos tramos:

• Un año: tasa mínima de UVA + 2,50%.
• Cinco años: tasa mínima de UVA + 4,50%.

Cada entidad podrá obtener como máximo el 20% del monto de cada licitación y tendrá un plazo de 90 días corridos para convertir los fondos adjudicados en créditos hipotecarios.

Los límites de los nuevos créditos

Los préstamos tendrán un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo equivalente a 150.000 UVA.

El financiamiento estará destinado exclusivamente a personas humanas que busquen acceder a su primera vivienda, ya sea mediante la compra de una propiedad, construcción, ampliación o refacción.

El tope de UVA + 7,5% es uno de los puntos centrales de la iniciativa, ya que establece un límite para el costo financiero que podrán aplicar los bancos que accedan al fondeo del programa.

Un ejemplo de cuánto sería la cuota

El Gobierno difundió una simulación para una propiedad valuada en US$106.667. En ese caso, el crédito cubriría el 75% del valor, equivalente a $120.920.000, con una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años.

Según el ejemplo oficial, la cuota inicial sería de $865.098, mientras que el grupo familiar debería acreditar ingresos netos mensuales por $3.460.391 para mantener una relación cuota-ingreso del 25%.

La cifra de la cuota, sin embargo, no debe interpretarse como un valor fijo durante los 25 años: al tratarse de un crédito UVA, el importe en pesos evolucionará conforme se actualice la unidad.

El riesgo y la clave de los créditos UVA

La utilización de UVA permite ofrecer préstamos a largo plazo con una tasa real relativamente baja, pero también implica que el deudor queda expuesto a la evolución de la inflación.

Si los salarios aumentan a un ritmo similar al de los precios, la actualización puede resultar más manejable. Pero si los ingresos del hogar crecen por debajo de la inflación, el peso de la cuota y del capital actualizado puede aumentar en relación con el salario.

Por eso, el dato fundamental del nuevo programa no es solamente la tasa adicional del 7,5%, sino también la evolución futura de la UVA.

Con el esquema, el Gobierno busca solucionar uno de los principales problemas del mercado hipotecario: los bancos captan depósitos mayormente a corto plazo, mientras que los préstamos para vivienda requieren financiamiento a 15, 20 o 25 años. El aporte del FGS apunta precisamente a proporcionar ese fondeo de largo plazo y ampliar la oferta de créditos hipotecarios.