Créditos hipotecarios: cómo es el plan del Gobierno para que los bancos presten a 30 años

El gobierno de Javier Milei comienza a entender que la libertad absoluta de mercados como meca profunda no abre oportunidades inmediatas en la clase media local. Al menos no por ahora. Y, lo más importante, puede producir malestar en los votantes naturales del oficialismo. Ante esto, y sabiendo que una de las deudas más importantes con las familias argentinas es la falta de créditos hipotecarios, quizá una de las banderas de la década del ’90 (un faro para los libertarios), se busca ahora abrir una nueva línea de préstamos para que las familias (al menos algunas) puedan acceder a la primera vivienda propia.

La idea es utilizar parte del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la Anses para darle a los bancos una fuente de fondeo de largo plazo y, de esa manera, ampliar y abaratar la oferta de créditos hipotecarios. La iniciativa fue confirmada por el ministro de Economía, Luis Caputo, quien aclaró que la alternativa que se estudia no consiste en que el FGS compre directamente las hipotecas de los particulares, sino en encontrar un mecanismo financiero que permita a los bancos contar con recursos a largo plazo para sostener préstamos de hasta 30 años.

La idea responde a uno de los principales problemas estructurales del mercado argentino: los bancos reciben depósitos predominantemente de corto y mediano plazo, mientras que una hipoteca puede extenderse durante décadas. El Estado busca que el FGS funcione como una fuente de financiamiento estable que reduzca ese descalce de plazos.

Una de las alternativas que se analiza es que el FGS realice colocaciones a largo plazo en los bancos, eventualmente mediante depósitos o instrumentos financieros específicos. Caputo explicó que el objetivo es generar instrumentos de ahorro de largo plazo que permitan financiar créditos hipotecarios a 30 años.

El planteo aparece después de la fuerte recuperación que tuvo el crédito hipotecario durante 2024 y 2025, pero también cuando ese crecimiento comenzó a perder velocidad. El mercado privado había vuelto a ofrecer préstamos ajustados por inflación, fundamentalmente mediante UVA, después de varios años prácticamente sin financiamiento para la compra de viviendas.

La historia reciente muestra hasta qué punto Argentina tuvo un mercado hipotecario intermitente. En 2007, el crédito hipotecario tuvo uno de sus grandes picos de la posconvertibilidad, junto durante el kirchnerismo. El BCRA registró ese año un aumento del 41% en los préstamos hipotecarios; una marca imposible de aceptar por el mileísmo. Hay que recordar que ese 2007 fue efímero en este terreno. Después de la crisis internacional de 2008 y del deterioro macroeconómico posterior, el mercado perdió dinamismo. Entre 2010 y 2015, el crédito hipotecario permaneció en niveles relativamente bajos, mientras la inflación y la dificultad para acceder a financiamiento de largo plazo hacían cada vez más difícil comprar una vivienda con crédito.

El segundo gran salto llegó con los créditos UVA, lanzados por el BCRA en abril de 2016. La innovación consistió en que el capital de la deuda se actualizaba por inflación y, a cambio, el banco podía ofrecer tasas reales mucho más bajas que las de un préstamo tradicional a tasa fija.

El resultado fue inmediato. En 2017, los créditos hipotecarios en UVA representaron más del 92% del monto total otorgado a personas humanas. Ese año se incorporaron al sistema casi 58.600 nuevos deudores hipotecarios, según el BCRA.

El boom continuó en 2018, pero la crisis cambiaria y la aceleración de la inflación terminaron quebrando el proceso. En 2019 y, particularmente, en 2020, el crédito hipotecario volvió a desplomarse. La pandemia profundizó la parálisis y, durante los años siguientes, la combinación de inflación, controles cambiarios, tasas reales elevadas y ausencia de previsibilidad prácticamente hizo desaparecer las hipotecas nuevas.

Los números son contundentes. Según la serie histórica elaborada por el IERIC, los otorgamientos de crédito hipotecario para vivienda pasaron de 86.713 millones de pesos en 2018 a 22.561 millones en 2019 y apenas 4.098 millones en 2020, en valores nominales de cada año. En 2021 fueron 8.190 millones y en 2022, 12.430 millones.

El cambio comenzó a producirse en 2024 y se consolidó en 2025. Ese año se otorgaron aproximadamente 44.305 créditos hipotecarios, según Tejido Urbano, convirtiéndolo en el cuarto mejor año desde 2004, solo detrás de 2007, 2017 y 2018.

La recuperación también se reflejó en el dinero movilizado: en 2025, el volumen de operaciones hipotecarias llegó a unos US$3.679 millones. En la provincia de Buenos Aires se registraron 23.395 escrituras realizadas con crédito hipotecario, por unos US$2.390 millones.

Pero el tamaño del mercado todavía está muy lejos de los estándares internacionales. El stock de crédito hipotecario argentino continúa representando menos del 1% del PBI, frente a más del 25% en Chile y porcentajes superiores al 40% en varios países europeos.

¿Qué busca resolver el FGS? El Gobierno entiende que el problema ya no es exclusivamente la demanda. Hay familias que quieren comprar, bancos dispuestos a prestar y un sistema de créditos UVA que volvió a funcionar. El cuello de botella es, en buena medida, el fondeo de largo plazo. Un banco puede ofrecer una hipoteca a 20 o 30 años, pero no puede depender exclusivamente de depósitos que sus clientes pueden retirar o renovar en plazos mucho más cortos. Esa diferencia genera riesgo de liquidez y encarece el crédito.

El FGS podría funcionar como una suerte de inversor institucional de largo plazo. En vez de que ANSES compre directamente cada hipoteca, colocaría recursos en instrumentos bancarios con plazos suficientemente largos como para que las entidades puedan ampliar sus carteras hipotecarias. La propuesta tiene además una dimensión macroeconómica: más hipotecas significan más compraventas, más construcción y mayor demanda de materiales, mano de obra y servicios. Por eso el Gobierno ve al crédito hipotecario como una herramienta potencial de reactivación sin necesidad de financiar directamente un programa habitacional con gasto público.

Pero existe una discusión central: el FGS pertenece al sistema previsional y su función es preservar recursos para futuras jubilaciones. Por eso, cualquier utilización de sus activos debería realizarse a tasas y condiciones de mercado, con riesgo acotado y buscando una rentabilidad compatible con su función previsional. El debate no es solamente cuánto crédito hipotecario puede generar, sino quién absorbe el riesgo si las inversiones no rinden lo esperado.

La iniciativa del Gobierno intenta resolver así una vieja paradoja argentina: el país necesita crédito hipotecario para desarrollar su mercado inmobiliario, pero no tiene suficientes instrumentos de ahorro de largo plazo para financiar hipotecas de largo plazo. El FGS podría convertirse en ese puente. La cuestión será determinar si puede hacerlo sin transformar los recursos destinados a garantizar las jubilaciones futuras en un subsidio indirecto al crédito inmobiliario.