El mercado de inmuebles industriales y centros logísticos suma superficie con aumento de vacancia
El mercado de inmuebles industriales y centros logísticos del AMBA sumó nuevos desarrollos y aumentó la vacancia.
El mercado de inmuebles industriales y centros logísticos del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) creció en el segundo trimestre de 2026, con una mayor disponibilidad de espacios como consecuencia del ingreso de nuevos desarrollos.
Los últimos informes de CBRE y Cushman & Wakefield señalan en que la mayor oferta elevó los niveles de vacancia hasta ubicarlos nuevamente por encima del 10%, un escenario que generó una estabilización de los valores.
En el segmento de centros logísticos premium, según el relevamiento de CBRE, se registró durante el trimestre el ingreso de 62.000 m2, lo que representa la mayor entrega registrada en lo que va del año. Como resultado, el stock total alcanzó los 2.854.614 m2, mientras que la superficie disponible llegó a 289.797 m2, con una vacancia que se ubicó en 10,15%. La absorción neta continuó siendo negativa, con -18.210 m2, aunque mejoró frente a los -34.095 m2 del trimestre anterior. De todas formas, el valor promedio de renta aumentó de US$ 7,06 a US$ 7,33 por m2 mensual.
En tanto en el mercado industrial Clase A, según el informe de Cushman & Wakefield, se registró también un crecimiento de la oferta, aunque en este caso con una absorción neta positiva. Durante el trimestre ingresaron 122.000 m2 de nueva superficie —64.000 m2 en Ruta 8 (Pilar) y 58.000 m2 en Zona Oeste—, llevando el stock total a 3.493.333 m2. La vacancia ascendió al 10,1%, mientras que la absorción neta alcanzó 9.650 m2, impulsada principalmente por la ocupación de aproximadamente 58.000 m2 por parte de una empresa de comercio electrónico en la Zona Oeste.
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Mayor vacancia por nuevos desarrollos
Los dos estudios muestran que el incremento de la vacancia responde principalmente a la incorporación de nuevos proyectos y no a una caída de la demanda. En el caso de los espacios logísticos, el corredor Fátima-Pilar concentró la mayor parte de la nueva superficie y pasó a liderar la vacancia del mercado con el 34,9% del espacio disponible, debido a que el nuevo desarrollo fue entregado sin ocupantes. En cambio, la Ciudad de Buenos Aires mantuvo la menor disponibilidad, con una vacancia de apenas 4,9%.
En el segmento se registró una recuperación del valor promedio de alquiler hasta US$ 7,33 por m2 mensual, aunque en CABA se llega a pagar US$ 14,52 por m2, seguida por el Triángulo San Eduardo con US$ 8,23.
CBRE estima que entre 2026 y 2027 se incorporarán aproximadamente 179.000 m2 adicionales de centros logísticos premium, con proyectos concentrados principalmente en Zona Sur, CABA, Triángulo San Eduardo y Fátima-Pilar.
En el caso de los espacios industriales la vacancia muestra importantes diferencias entre submercados. Según Cushman & Wakefield, la ruta 8 (Pilar) alcanzó una vacancia de 28,4%, mientras que la Zona Sur tiene apenas un 3,2% y en CABA prácticamente no existe superficie disponible para inmuebles industriales Clase A.
El precio pedido promedio permaneció estable en US$ 7,1 por m2 mensual, aunque los valores efectivamente negociados muestran una tendencia descendente debido al mayor poder de negociación de los inquilinos frente al incremento de la oferta disponible.
El estudio relevó 163.300 m2 en construcción, de los cuales 100.000 m2 corresponden a desarrollos destinados al comercio electrónico bajo esquemas "built to suit" y señala que los proyectos especulativos siguen siendo escasos debido a las restricciones de financiamiento, por lo que gran parte de las nuevas inversiones se realizan con contratos previamente asegurados.
Ambas consultoras coinciden en que la evolución del mercado durante los próximos meses dependerá de la capacidad de absorber la nueva superficie incorporada y del desempeño de la actividad económica. Mientras CBRE destaca que será determinante la velocidad con la que los nuevos espacios encuentren demanda, Cushman & Wakefield considera que el comercio electrónico continuará siendo uno de los principales motores de ocupación, acompañado por la evolución de sectores como energía, minería y agro, cuya incidencia sobre la demanda logística todavía resulta limitada.