Mercado de oficinas: aún sin nueva oferta, la demanda baja

El mercado de oficinas premium de la Ciudad de Buenos Aires inició 2026 con una demanda mas acotada y selectiva aunque aún se mantiene activa. Según el último informe Market Beat de Cushman & Wakefield en un escenario sin superficie nueva, se visualiza mayor equilibrio tras el dinamismo observado hacia fines de 2025.

Durante el primer trimestre del año, la absorción neta alcanzó los 3.999 m2, una cifra inferior a los 12.765 m2 registrados en el período previo, cuando operaciones de gran escala impulsaron la actividad. Pese a esta desaceleración, el dato evidencia la continuidad en la toma de decisiones corporativas, aunque con un perfil más cauteloso y enfocado en oportunidades específicas.

Uno de los factores que contribuyó a sostener este equilibrio fue la ausencia de nuevos desarrollos en el período, luego de un 2025 con importantes entregas de superficie. En este contexto, la demanda se concentró en submercados puntuales, con predominio del segmento periférico. Dentro de este grupo, se destacaron zonas como Libertador en la Ciudad de Buenos Aires, el Corredor Panamericana y Puerto Madero, que lideraron la absorción.

Según explicó Hernán Castro, responsable del área de oficinas corporativas de la firma, el mercado atraviesa “un escenario más equilibrado, configurado por la ausencia de nueva oferta y la absorción del stock incorporado en 2025”.

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Menor vacancia

En cuanto a la vacancia, el indicador se ubicó en 17,7% al cierre del trimestre, mostrando una leve mejora respecto del promedio del año anterior (18,3%) y prácticamente sin variaciones frente al trimestre previo. Este comportamiento refleja un nivel de actividad moderado, pero sin desequilibrios significativos.

La Zona Dot presenta los niveles más bajos de vacancia y el Corredor Panamericana y Palermo concentran los valores más elevados, en gran medida por la incorporación reciente de nuevos espacios que aún no han sido totalmente ocupados. Esta dispersión confirma que la ubicación y, especialmente, la calidad de los activos continúan siendo variables centrales en las decisiones de las empresas.

En materia de precios, los valores de alquiler se mantuvieron estables. El promedio se ubicó en US$ 23,2 mensual por metro cuadrado, con paridad entre el área céntrica y la periférica. Esta dinámica responde tanto a la menor disponibilidad de oficinas premium en zonas tradicionales como al peso de submercados con mayor vacancia, que ejercen presión sobre los valores promedio.

Desde la consultora remarcan que la demanda sigue presente, aunque con un enfoque más exigente en términos de calidad. Este comportamiento impacta directamente en el ritmo de absorción, que depende cada vez más de las características del producto disponible.

Sin nuevos desarrollos

De cara a los próximos meses, el mercado podría enfrentar una oferta limitada de nuevos desarrollos en segmentos de alta calidad. A pesar del importante volumen incorporado durante 2025, el contexto actual no muestra señales de impulsar proyectos de magnitud similar en el corto plazo.

Al mismo tiempo, todavía existe un stock relevante de superficie disponible, especialmente en grandes espacios ubicados en submercados como el Corredor Panamericana. La absorción de estos metros cuadrados será determinante para la evolución de los indicadores en el corto y mediano plazo.