Se triplicó la oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires tras la derogación de la ley
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires experimentó un fuerte aumento de oferta, lo que llevó a que los precios crezcan por debajo de la inflación.
Crece la oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires.
MDZLos precios de los alquileres de viviendas en la Ciudad de Buenos Aires aminoraron el ritmo después de los fuertes aumentos registrados durante los últimos tres años. Los valores acumularon una suba cercana al 31% interanual, pero durante el primer semestre de 2026 avanzaron por debajo de la inflación, que rondó el 17% en ese período.
El cambio coincide con una expansión de la oferta de inmuebles. La derogación de la Ley de Alquileres, en diciembre de 2023, modificó las condiciones de contratación y favoreció el regreso al mercado de propiedades que habían quedado fuera de oferta ante la incertidumbre sobre los contratos y la evolución de los precios.
Actualmente, la cantidad de propiedades disponibles en CABA sería aproximadamente el triple de la registrada durante la etapa de mayor escasez, según el relevamiento de Grupo Ludigliani. El aumento de la oferta modificó la relación entre propietarios e inquilinos y redujo la capacidad de trasladar aumentos al mismo ritmo que durante el período de mayor tensión.
Horacio Ludigliani, desarrollador, arquitecto y director de Grupo Ludigliani, señaló que durante el primer semestre los alquileres aumentaron menos que la inflación y que el mercado comenzó a mostrar un mayor equilibrio.
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Precio promedio
Según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), los valores de oferta de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires son para los de un ambiente de $630.000 en promedio, con un ajuste del 5% en el último mes y una variación interanual de 26%. Para dos ambientes, el valor pasa a $750.000 con un aumento interanual de 25% y para tres ambientes hay que hablar de valores cercanos a $1.100.000 con un aumento mensual de 4,8% y anual de 37,5%.
La evolución de los precios mantiene, de todos modos, una fuerte dispersión según la ubicación y las características de cada propiedad. Puerto Madero continúa entre las zonas más caras de la Ciudad, mientras que Núñez y Palermo concentran también valores elevados, con departamentos que en determinadas tipologías se aproximan al millón de pesos mensuales.
Núñez incorporó además nuevos desarrollos residenciales asociados a la transformación urbana de la zona y al desarrollo del Parque de Innovación, lo que modificó la oferta inmobiliaria del barrio.
En el extremo inferior de la escala de precios aparecen Villa Lugano, Nueva Pompeya y Versalles, con valores considerablemente más bajos que los registrados en los barrios de mayor poder adquisitivo.
La diferencia entre zonas también refleja que la desaceleración no implica una caída generalizada de los alquileres. El precio continúa determinado por la ubicación, la superficie, el estado de la propiedad, la antigüedad y la cantidad de unidades disponibles en cada área.
La situación cambia de manera significativa al ampliar la mirada hacia el Gran Buenos Aires. En distintas zonas del conurbano, los alquileres de departamentos de 2 ambientes acumularon aumentos superiores al 50% interanual, bastante por encima de la evolución registrada en CABA.
La divergencia muestra que el mercado inmobiliario metropolitano atraviesa comportamientos diferentes. En la Ciudad, el crecimiento de la oferta moderó la presión sobre los precios, mientras que en sectores del GBA los valores todavía registran incrementos elevados.
El contraste también modifica la relación de precios entre ambos mercados. Mientras en CABA la mayor disponibilidad de unidades ofrece más alternativas a los inquilinos y limita los aumentos, en determinadas zonas del conurbano la menor oferta relativa mantiene una presión mayor sobre los valores.
La evolución del mercado durante 2026 marca así una diferencia respecto de la dinámica registrada después de la crisis de oferta que afectó a los alquileres. En la Ciudad, el aumento de las propiedades disponibles permitió que los precios comenzaran a crecer por debajo de la inflación, mientras que el GBA mantiene incrementos interanuales superiores al 50% en algunos segmentos.
