CABA construye más, pero no logra sumar habitantes al mismo ritmo
La expansión edilicia no siempre se traduce en más población. El modelo de vivienda y la inversión explican el fenómeno.
Los especialistas sostienen que CABA podría albergar entre 4 y 5 millones de habitantes.
Archivo.Gran parte de la respuesta sobre por qué CABA no suma tantos habitantes como podría empieza en el suelo. Según datos relevados por Daniel Bryn, analista del mercado inmobiliario de Zipcode, el 48% de las parcelas de la ciudad tiene más de 80 años.
En barrios como San Telmo, ese porcentaje llega al 79%; en Retiro, al 72%; y en San Nicolás, al 70%. Sin embargo, demoler y construir de nuevo no equivale automáticamente a sumar población. Si el edificio nuevo está compuesto sobre todo por monoambientes o unidades pensadas para inversión, la cantidad de habitantes no necesariamente cambia. Lucía Bellocchio, Founder & CEO de Trend Smart Cities y directora académica de la Diplomatura en Ciudades Inteligentes de la Universidad Austral, define este fenómeno como “reemplazo morfológico sin crecimiento demográfico”: edificios nuevos que sustituyen casas, PH o construcciones bajas, pero que no alojan más personas. “Se construye más, pero no siempre se densifica en términos de población”, resume.
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El 48% de las parcelas de CABA tiene más de 80 años
A eso se suma una transformación demográfica de largo plazo. El tamaño promedio del hogar porteño cayó de 4,5 personas a mediados del siglo XX a 2,6 en la actualidad, según el Censo 2022. Es decir: hay más hogares, pero más pequeños. Eso obliga a generar más unidades para alojar a la misma cantidad de personas. Una parte importante de la construcción nueva no incorpora nuevos habitantes, sino que compensa esa fragmentación. Joaquín Tomé, director del Centro de Estudios Económicos Urbanos (CEEU) de la UNSAM, agrega otra dimensión: “A mayor ingreso, mayor demanda de espacio. Parte del nuevo stock responde a hogares con mayor poder adquisitivo que consumen más superficie por persona. El resultado es más metros cuadrados por habitante, no más habitantes”.
Ese combo se refleja en un dato contundente: el Censo 2022 registró un 13,8% de unidades deshabitadas en CABA, más del doble del 5% al 6% que los especialistas consideran técnicamente saludable. En un mercado sin crédito hipotecario masivo y con alta inestabilidad macroeconómica, el ladrillo funciona muchas veces más como refugio financiero que como solución habitacional. Se construye, se compra, pero no siempre se vive ahí. Para Federico Akerman, director de Terres, plataforma especializada en compra y venta de terrenos, “el límite de la ciudad no parece ser físico”. A su entender, está más ligado a cómo se administra el suelo, qué tipo de vivienda se produce y qué modelo de vida urbana se prioriza.
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El Censo 2022 registró un 13,8% de unidades deshabitadas en CABA
Los datos intercensales muestran, además, que la ciudad no evoluciona de manera uniforme. La Comuna 13, que incluye Belgrano, Colegiales y Núñez, sumó un 14,6% más de habitantes entre 2010 y 2022. Villa Urquiza y Caballito crecieron hasta un 18%. La Comuna 8, integrada por Villa Soldati, Villa Riachuelo y Villa Lugano, incorporó 17.605 vecinos, un 9,4% más. En cambio, la Comuna 7 perdió 3.759 habitantes mientras sumaba 12.400 viviendas nuevas. La paradoja del microcentro resume bien el problema. Es una de las zonas mejor conectadas de la ciudad, con infraestructura consolidada y acceso a todas las líneas de subte. Y, aun así, no logra despegar. Federico Poore, consultor en temas urbanos y editor del newsletter Una calle me separa, advierte: “Dejar al privado como único driver del desarrollo no hace más que agudizar las desigualdades preexistentes. Los incentivos a privados han probado ser insuficientes para reactivar áreas deprimidas”.
La Comuna 7 perdió 3.759 habitantes
Bryn señala que los barrios con mejor índice de calidad urbana, como Palermo, Belgrano y Recoleta, son justamente los que ya están más densificados. Puerto Madero lidera con 18,9 viviendas por parcela; Retiro tiene 17,1; Recoleta, 16,1; y Palermo, 11,3. En cambio, Villa Lugano, Mataderos y Liniers conservan el mayor margen de crecimiento, pero menor tracción de mercado. “El crecimiento no es solo físico: es también aspiracional”, dice. Micaela Alcalde, arquitecta y urbanista, identifica otro nudo del problema: hay zonas que podrían tener más oferta, pero no son convalidadas por el mercado de desarrollo. “La causa probablemente esté en la calidad de los servicios: escuelas, espacios verdes”, explica. También existe una desconexión entre lo que el mercado construye y lo que la ciudad necesita. El 35,7% de los hogares porteños es unipersonal, el 40% no tiene hijos y el 23% de la población tiene más de 60 años. CABA es la jurisdicción más envejecida del país. Esos datos deberían influir sobre las tipologías que se producen, pero eso no ocurre plenamente.
Hay zonas que podrían tener más oferta
Tomé explica que esta lógica tiene raíces históricas. La Ley de Propiedad Horizontal de 1947 convirtió a la vivienda en un activo fraccionable, transferible y acumulable. Desde entonces, el departamento es al mismo tiempo hogar y vehículo de inversión. “El mercado no responde estrictamente a la demanda habitacional integral, sino a la demanda solvente y financieramente eficiente”, sostiene. Bryn coincide: la falta prolongada de crédito hipotecario masivo empujó el desarrollo hacia productos chicos, repetibles, vendibles al contado y rentables, que no siempre coinciden con vivienda permanente. En 2025, el crédito hipotecario destinado a construcción nueva representó apenas el 4% de los saldos otorgados a personas físicas, según datos relevados por Tomé. Sin financiamiento de largo plazo, la demanda solvente no es la familia promedio, sino el inversor con liquidez. Y el producto se diseña en consecuencia.
Los especialistas sostienen que CABA podría albergar entre 4 y 5 millones de habitantes. Hoy tiene alrededor de 3 millones. Para acercarse a ese potencial, plantean tres palancas. La primera es el crédito: sin acceso al financiamiento, la vivienda queda orientada al inversor. La segunda es territorial: la ciudad ya cuenta con redes, transporte y equipamientos que permitirían alojar más población de forma más eficiente que la expansión metropolitana. La tercera es tipológica: no alcanza con construir más, hace falta construir distinto.
Como resume Bellocchio, el desafío no es solo cuánto se construye, sino qué ciudad se quiere ofrecer. El margen existe, la infraestructura también y el diagnóstico es compartido. La cuestión de fondo, coinciden los especialistas, no es meramente técnica: es una decisión política, económica y urbana.