¿Mercado a pleno? Despega el precio de los inmuebles en venta y los alquileres se estabilizan
Con el blanqueo de capitales, el mercado inmobiliario -que venía repuntando gracias a los créditos hipotecarios- se reactivó aún más. Incluso, el precio de venta de inmuebles empieza a despegar. Cabe recordar que, desde el año pasado, el valor de propiedades es el más bajo a niveles mundiales –según indican desde el sector- y con excelente calidad de infraestructura. Todo este escenario empieza a revertirse, y también se observan buenas señales para el segmento de alquileres.
Entre las principales tendencias, se observa que el mercado de departamentos está en alza desde agosto de 2023 en CABA. Por su parte, en el Gran Buenos Aires (GBA) Norte, los precios de departamentos comenzaron a subir en abril de 2024; en la zona sur, la tendencia alcista empezó en mayo de 2024; y en el oeste, el mercado se ha mantenido neutro desde septiembre de 2024, sin variaciones significativas.
Así lo reveló el informe del mes de septiembre elaborado entre la Universidad de San Andrés (Udesa) y Mercado Libre, que revela las tendencias más actuales en el mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA).
La venta de inmuebles mejora
Según el reporte al que MDZ tuvo acceso, la mediana del precio por metro cuadrado (m2) de los departamentos en CABA se ubicó en U$S 2.388, un valor 8,8% superior al de septiembre de 2023 y de los más altos desde comienzos de 2022. Las casas no siguieron la misma lógica y su valor cayó 2,2% en el mismo periodo.
En tanto, a nivel AMBA, se registraron variaciones interanuales (septiembre de 2024 respecto a septiembre de 2023) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas del -4,9%; y en el caso de los departamentos, la variación fue del 5,1%.
Si se consideranlas variaciones intermensuales respecto a agosto de 2024, el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es de 0,2% en CABA; -0,4% en el Gran Buenos Aires (GBA )cNorte; -0,7% en GBA Sur y 0,1% en GBA Oeste. Por su parte, en el mercado de departamentos, en septiembre, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 0,5% en CABA y GBA Oeste, del -0,1% en GBA Norte y del -0,2 en GBA Sur.
"Explotando la granularidad de los datos por barrio, en CABA, la mayor caída interanual en el precio de venta en dólares por m2 de departamentos ocurre en Monte Castro, con una variación de -9,2%. Por su parte, al interior de GBA (excluyendo barrios de CABA), Quilmes es el municipio que registra la mayor caída interanual del precio de venta en dólares por m2 de casas (-10,6%); en el caso de los departamentos, la mayor caída ocurre en La Matanza (- 6,6%)", se detalla en el informe.
En septiembre de 2024, se destacó el incremento en la demanda de inmuebles a la venta tanto de casas como de departamentos. Se registró un incremento del 75,1% respecto a noviembre de 2023. "Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses", analizaron los especialistas.
Más oferta de alquileres, precios más accesibles
En AMBA, durante el mes de septiembre de 2024, se registraron variaciones intermensuales (respecto a agosto de 2024) en el precio de alquiler en pesos corrientes de departamentos y casas del 3,6% y -1,4%, respectivamente.
Distinguiendo por aglomerados de AMBA:
- En CABA, los alquileres de departamentos subieron un 2,6%.
- En GBA Norte, el aumento fue más moderado, con un 1,1%.
- En GBA Sur y GBA Oeste, los alquileres subieron con fuerza, con un 6,7% y 5%, respectivamente.
"Las caídas intermensuales observadas en las medianas de los precios de alquiler de casas en AMBA durante septiembre de 2024 responden a distintos comportamientos según la moneda de cotización: por un lado, la mediana de los precios de las propiedades cotizadas en pesos aumentó; por el otro, los precios medianos de las propiedades en dólares mostró una disminución respecto a agosto 2024", explicaron los investigadores a cargo del reporte.
"En particular, la caída en los precios de las propiedades en dólares se explicaría en parte, por un cambio en la composición de la muestra debido a una menor cantidad de propiedades de mayor valor en septiembre respecto a agosto. De este modo, dicho cambio en la composición estaría impactando en las medianas de precios, generando una baja en el precio agregado. Cabe agregar además que la cotización del dólar cayó en septiembre respecto a agosto de 2024", completaron.
Finalmente, explotando la granularidad de los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, se observó que el barrio de CABA donde ocurre el mayor aumento intermensual del precio de alquiler en pesos corrientes por m2 de departamentos es en Flores con el 4,3%. Por su parte, considerando los municipios de AMBA (excluyendo CABA), el mayor aumento intermensual del precio del alquiler de casas ocurre en San Miguel con el 9,6%; mientras que en el caso de departamentos ocurre en Merlo con el 12,3%.
Un hecho a destacar en el mercado de alquiler es el incremento registrado en la oferta de departamentos en alquiler. Al respecto, en septiembre de 2024, en AMBA, la cantidad de departamentos disponibles para alquilar se incrementó 183%, respecto a noviembre de 2023.