Por qué la nueva ley de alquileres tampoco va a funcionar

Se avecinan días claves para definir la letra chica de la nueva Ley de Alquileres que reformar la norma vigente actual, dictada en 2020, que no provocó el efecto deseado. Lejos de incentivar el mercado de locación, su entrada en vigencia agravó la situación.

Esta semana, el Congreso fue el centro de atención con motivo de las reuniones que mantuvieron los legisladores con diferentes asociaciones del sector. Inquilinos, propietarios e inmobiliarias pudieron hacer escuchar su voz.

En líneas generales, el proyecto en el que se está trabajando incluye modificaciones que, con algunas diferencias, vuelve a un escenario parecido al anterior a la ley vigente. Una forma de reconocer el fracaso de la legislación.

Sin embargo, aún la sanción de esta modificación no corre con demasiadas chances de solucionar el problema. El motivo principal es que, a esta altura, lo que está complicando el mercado de los alquileres no se soluciona con este cambio legislativo.

Las dos causas principales del freno a la actividad y la desaparición de propiedades en alquiler, si bien se profundizo con esta norma, tiene que ver con económico y la falta de confianza de los propietarios.

En primeros de los puntos está relacionado con la inflación. En un país en el que se acelera la suba de precios, es muy difícil lograr que las partes estén conformes sobre el valor justo de una locación.

Un detalle para tener en cuenta es que lo que se busca legislar es alrededor del 50% del mercado que son las operaciones que se realizan en blanco a través de una inmobiliaria. La otra mitad se concreta mediante la negociación entre los propietarios y los interesados.

Sin embargo, el tema inflacionario afecta a los dos mercados.

La discusión sobre la forma de actualización es un problema serio en un escenario inflacionario que, además, se agrava.

La idea de ajustar el valor una vez por año, con una inflación del 60%, provoca una asimetría importante.

“Si se mide el poder de compra de un alquiler, respecto a otros bienes, cuando se incia el contrato y se compara al año, está claro que el propietario no va a poder la misma cantidad de bienes que compraba al principio. Posiblkemente le alcance para comprar la mitad que antes. Eso desalienta a los dueños de inmuebles a ponder unidades a disposición. El problema es la inflación.” explicó a MDZ Claudio Vodanovich, secretario general de la Cámara Inmobiliaria Argentina.

En un país en crisis, con salarios que perdieron valor, tampoco es posible exigir alquileres acordes al valor de la propiedad. La rentabilidad está en los niveles más bajos históricos.

“Hoy se puede obtener una rentabilidad anual de menos del 2%. Está entre 1,5% y 1,7%. Esto hace que no sea atractivo poner un inmueble en alquiler” agregó el empresario.

La rentabilidad histórica para los alquileres se ubica entre 6% y 9%. Hasta el 2017, se lograba entre 4% y 5%. Antes, dependiendo del período, se podía aspirar a más.

Esto está relacionada, obviamente, al valor de los salarios en dólares sobre propiedades que se cotizan en esa moneda. Con los salarios devaluados, es muy difícil poder lograr esos beneficios. La consecuencia es que los propietarios prefieren sacar las unidades del mercado. En ese punto, sí jugó un papel negativo la norma actual ya que, con tan baja rentabilidad y una norma tan intervencionista, nadie quiere poner su propiedad en alquiler.

En otros países estables, la rentabilidad ronda entre 8% y 10%. En Estados Unidos, se logra hasta 14% anual, según informó el directivo de la cámara del sector.

Esto explica el fenómeno de exceso de inmuebles a la venta que hay en la actualidad.

El stock de viviendas ofrecidas para comprar es, normalmente, una 60.000 unidades. Hoy, estimaciones de la entidad, supera las 150.000. Este aumento se debe a miles de propietarios que, a medida en que se iban terminando los contratos, sacaban la propiedad del mercado de alquiler y las pasaban a la venta. La baja el precio de los inmuebles se explica, en parte, por un aumento fuerte de la oferta vendedora.

El pico de precios de las propiedades se alcanzó entre 2017 y 2018. Desde entonces, comenzaron a bajar.

El otro factor que juega en las pocas chances de éxito que tiene la posible nueva ley tiene que ver con la confianza de los dueños de inmuebles.

Con el comienzo de la gestión de Alberto Fernández hay una tendencia a buscar intervenir  en el mercado inmobiliario. Más allá de la reforma que se haga a la ley, el contexto político no genera la expectativa necesaria para que se reincorporen a la oferta de alquileres las unidades que salieron del mercado y están desocupadas.

“Es muy difícil que, mientras esté el gobierno actual, haya un clima favorable para que se normalice el mercado de los alquileres. Cambiar la ley puede ayudar un poco, pero es mínimo. El mensaje que se baja es que el que tiene una propiedad de más es mala persona y hay que castigarlo. Eso asusta mucho. El mercado se va a normalizar cuando haya confianza de que no van a volver a cambiar la ley por otra más dura” explicó el dueño de una inmobiliaria de Capital Federal.

En ese sentido, señaló la iniciativa de querer cobrar un impuesto a la vivienda ociosa. “Es muy difícil determinar por qué una vivienda está desocupada. Hay mucha gente del interior que tiene un departamento en CABA porque viene una vez cada tanto y lo utiliza. Así hay muchas variantes más. ¿Los que están en sucesión? Es todo muy engorroso. No se va a poder determinar, pero le mete miedo a la gente” agregó el empresario.