Alquileres: por los aumentos, crece la renegociación de contratos
El mercado de alquileres ha dado un giro de 180° en menos de seis meses, ya que pasó de una vacancia cero a una oferta estable que ha impactado directamente en precios. De este modo, la liberalización del sector a través del DNU 70/23 que el presidente Javier Milei publicó apenas asumió, provocó un impacto positivo.
Es que la anterior Ley de Alquileres había perjudicado al sector, a tal punto que casi no había viviendas para la renta con el consiguiente aumento de los precios. Ahora, la situación ha vuelto a lo que tradicionalmente se vivía en Mendoza, por lo que son muchos los contratos que han comenzado a renegociarse.
“En diciembre y en todo 2023, un aviso de alquiler no llegaba a las 24 horas publicado”, recordó Marcos Herrera, director de Inmoup. Ahora, agregó el ejecutivo, el promedio de publicación es de nueve días, al tiempo que regresaron los “avisos destacados”, con el fin de alquilar antes que la competencia.
Es una modalidad que había desaparecido de la página debido a la mínima oferta y a la altísima demanda. Del mismo modo, según la observación de Herrera, las viviendas con valores altos ahora suelen permanecer hasta 30 días en la plataforma sin que haya personas dispuestas a pagar dichos precios. Al menos no antes de una evaluación pormenorizada de las opciones.
“Esperábamos una recuperación del mercado luego de la baja de la Ley de Alquileres, pero no suponíamos que se iba a dar tan rápida”, apuntó el director de Inmoup. Es que mientras en diciembre la plataforma contaba con 1.600 avisos de renta de viviendas, en la actualidad el número está por encima de los 13.000. Así, en menos de seis meses, el crecimiento ha sido exponencial y los inquilinos se pueden tomar más tiempo para consultar y evaluar los pro y los contra de la vivienda, algo que hasta hace poco era casi imposible.
Cómo se hacen las renegociaciones
En este contexto, según Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, en la actualidad crece la cantidad de contratos que se renegocian porque los precios quedan caros para los inquilinos. Hay que tener en cuenta que esto se aplica a los alquileres que se hicieron durante diciembre, enero o febrero, cuando todavía los valores eran altos debido a la oferta baja. En el mismo sentido, Marcos Herrera subrayó que se ve cada vez más una nueva negociación entre inquilinos y propietarios para reconversar el valor y poder ajustarlo a los valores actuales en danza.
Por otro lado, cuando el año pasado se veían muchas transacciones en dólares, en la actualidad el peso es la moneda elegida por la mayoría. Es que los contratos nuevos -una vez caducada la antigua Ley de Alquileres- se pactaron con actualizaciones de precios trimestrales o cuatrimestrales debido a la alta inflación, en función de un índice previamente acordado. La antigua imposibilidad de aumentar sino hasta pasado un año de firmado, fue una de las principales causas por las que los propietarios decidieron cambiar el destino de sus viviendas ya sea para venta ya sea para renta temporal.
El tema es que, con el mercado ya regularizado, los que se mudaron hace tres o cuatro meses y tienen que actualizar el precio según el IPC o el ICL se dan cuenta de que el alquiler les queda por encima de los precios actuales de mercado. Por ejemplo, una casa en un barrio privado con el nuevo ajuste se va a un millón por mes mientras que alguna otra vivienda puede aumentar a $300.000 mientras que propiedades similares hoy se ofertan por un 20% o 25% menos.
“Las renegociaciones se dan cuando fruto de haber aplicado la indexación, los valores se distorsionan”, detalló Rosta. Agregó que lo que suele darse es, por un lado, el acuerdo de bajas del valor o un descuento por una cantidad determinada de meses. Otra opción es que se estire la cantidad de tiempo para realizar la indexación hasta tanto se produzca un acople en los precios. Como última instancia también se dan rescisiones de contratos debido a que los inquilinos miran el mediano plazo y no quieren perder más.