Hipotecas divisibles: una alternativa para facilitar el acceso a la vivienda

Recientemente, el vocero presidencial Manuel Adorni dijo: “La base del crédito hipotecario es una garantía real, pero la misma no podía ejercerse cuando una familia compraba en una propuesta inmobiliaria que estaba en construcción (o en pozo, como suele conocerse). Desde ahora, el sistema financiero tendrá la posibilidad de otorgar (créditos) hipotecarios para la adquisición de unidades a construir en dichos complejos. También podrá inscribir los boletos en el registro de la propiedad y negociarlos libremente”.

En el contexto actual del mercado inmobiliario, donde el acceso a la vivienda se ha vuelto cada vez más desafiante, surge una opción innovadora que busca aliviar la carga económica de los compradores: las hipotecas divisibles. Este producto financiero está ganando terreno en el sector inmobiliario por su flexibilidad y la posibilidad de hacer más accesible la compra de propiedades. Los compradores pueden segmentar su deuda en diferentes cuotas o plazos, facilitando el pago a largo plazo y optimizando los recursos según sus necesidades.

Este tipo de hipoteca se ajusta principalmente a aquellos compradores que no pueden acceder al total del monto necesario para adquirir una propiedad de una sola vez, pero que sí pueden asumir diferentes montos a lo largo del tiempo, o con distintos plazos. Es ideal para quienes quieren combinar la compra de una propiedad con otras fuentes de financiamiento, como subsidios o aportes personales.

El proceso para solicitar una hipoteca divisible es similar al de un crédito hipotecario tradicional, pero con la particularidad de que el monto total del préstamo se distribuye en diferentes partes que pueden tener condiciones y plazos distintos.

Existen varias formas en que este producto puede estructurarse

• Subcréditos por tramos: el solicitante puede pedir una parte del crédito a tasa fija y otra a tasa variable, o dividirlo en plazos con diferentes tiempos de amortización.

• Financiamiento complementario: se pueden combinar fondos del banco con otros créditos subsidiados o personales. Esto puede ser útil para personas que ya tengan una parte del monto financiado por otros medios.
• Plazos ajustables: al igual que los créditos convencionales, los plazos de la hipoteca divisible pueden ser negociados con la entidad financiera según las posibilidades del comprador.

Ventajas de las hipotecas divisibles

• Flexibilidad financiera: al poder segmentar el monto total en subcréditos con características propias, los compradores pueden ajustarse mejor a su capacidad de pago y optimizar sus finanzas personales.
• Mejor adaptación al perfil del cliente: permite combinar diferentes fuentes de financiamiento, lo que puede ser una ventaja si se cuenta con ahorros, subsidios o algún crédito adicional.
• Mayor acceso a la vivienda: esta modalidad facilita el acceso a propiedades más grandes o costosas, ya que los compradores no necesitan un solo crédito de gran magnitud.

Requisitos para solicitar una hipoteca divisible

El documento también estableció que las hipotecas divisibles deberán cumplir con los siguientes requisitos:

• El dominio del inmueble deberá constar libre de gravámenes (carga tributaria) o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
• Deberá contar con un proyecto que determine la modalidad de la subdivisión, en el que también tendrá que constar el número, características y destino de las futuras unidades funcionales o lotes de terreno, que describa el proyecto urbanístico.
• Será obligatorio que contenga la conformidad de las partes a fin de que -una vez concluida la división del inmueble y transferido el dominio o constituido el derecho real de superficie a favor de cada adquirente- se proceda conjuntamente con la división del crédito y de la garantía hipotecaria que, a partir de ese momento, afectarán individual e independientemente a cada unidad, lote o superficie.

Al igual que cualquier préstamo hipotecario, para solicitar una hipoteca divisible es necesario cumplir con una serie de requisitos básicos que varían según el banco o entidad financiera. Sin embargo, los más comunes suelen ser:

• Capacidad de pago comprobable: el solicitante debe demostrar que tiene ingresos estables que le permitan afrontar las cuotas del crédito, tanto las del monto principal como las de los subcréditos.
• Historial crediticio adecuado: tener un buen historial de crédito es fundamental, ya que las entidades financieras analizan el comportamiento crediticio del solicitante para evaluar el riesgo de otorgar el préstamo.
• Ahorro inicial: como en cualquier hipoteca tradicional, es común que se solicite un porcentaje del valor de la propiedad como pago inicial.
• Documentación personal: incluye identificación oficial, comprobantes de ingresos, declaración jurada de impuestos, y otros documentos específicos que puedan requerir las entidades.

Cómo llevar adelante el proceso

El proceso de solicitud de una hipoteca divisible no difiere demasiado de una hipoteca tradicional. Sin embargo, es importante tener en cuenta los siguientes pasos:

• Consulta inicial: lo primero es acercarse a una entidad financiera para informarse sobre las opciones disponibles. Aquí se podrá obtener asesoramiento sobre cómo dividir el crédito de acuerdo con las necesidades del cliente.
• Análisis de la propiedad: se evalúa la propiedad a comprar, ya que la hipoteca está vinculada al valor del inmueble.
• Estudio de viabilidad financiera: el banco realizará un análisis financiero completo para determinar la capacidad de pago del solicitante, tomando en cuenta ingresos, gastos y otros compromisos financieros.
• Firma del contrato: una vez aprobado el crédito y establecidas las condiciones de los subcréditos, se firma el contrato. Es importante leer atentamente las cláusulas, especialmente las relacionadas con los intereses y plazos de cada parte del préstamo.
• Desembolso y pago de cuotas: finalmente, se libera el crédito según lo pactado, y el comprador comienza a abonar las cuotas correspondientes, que pueden tener diferentes fechas de vencimiento y condiciones según cada subcrédito.

En resumen

Las hipotecas divisibles se presentan como una solución flexible y accesible para quienes buscan adquirir una propiedad, pero necesitan adaptar el financiamiento a su situación económica particular. Si bien el proceso es similar al de una hipoteca convencional, ofrece una ventaja significativa al permitir la segmentación de la deuda, lo que puede facilitar la gestión de pagos y optimizar los recursos disponibles. Como siempre, es recomendable consultar con profesionales del sector inmobiliario o financieros antes de tomar una decisión tan importante.

* Vanesa Ibarra, corredora inmobiliaria, titular de Salguero Propiedades.

IG: vanesa_ibarra_salgueroprop