Casas chinas en Mendoza y el boom de la construcción modular bajo la lupa
Tras la viralización de las casas chinas, cómo son los precios, materiales y las habilitaciones en contraste con otras alternativas modulares del mercado mendocino.
Tras la explosión de ventas de las casas chinas, qué diferencia hay en materiales, normativas y durabilidad con otras construcciones modulares.
Hace algunas semanas, las llamadas "casas chinas" se viralizaron en Mendoza por una combinación que sedujo a miles: módulos habitacionales completos, listos para habitar, a precios sensiblemente más bajos que la construcción tradicional, y armados en apenas un par de horas.
Pasado el furor inicial y la euforia por la novedad, qué hay detrás de esa promesa, cómo se comparan estos módulos con otras alternativas de construcción modular que ya operan en la provincia, y qué dice un ingeniero civil sobre su idoneidad para vivienda permanente. Para esto, MDZ consultó con Alfredo, representante de una de las empresas que comercializa casas chinas en Mendoza; a Marcos Erio, arquitecto de Grupo Zebra, que construye viviendas modulares a partir de contenedores marítimos; y a Facundo Carrión, de Grupo Lauro, que produce tiny houses con sistema de paneles sandwich. Sus testimonios se cruzan con la mirada técnica de Bruno, un ingeniero civil que aportó su mirada al respecto.
Precio y mercado
Uno de los puntos que más entusiasmó a los mendocinos con respecto a las casas chinas fue el precio. Según Alfredo, entrevistado por MDZ Radio, el módulo de 40 m² con dos habitaciones, baño completo y living amplio se ofrece actualmente en 25 millones de pesos, en lo que la empresa presenta como una promoción. La compañía asegura llevar nueve meses en el mercado mendocino, con alrededor de 120 módulos vendidos entre unidades de 15, 30 y 40 m², aunque solo tres casas del modelo grande efectivamente entregadas. El interés, sostiene, se extiende más allá de la provincia: menciona consultas desde Córdoba, Neuquén, Entre Ríos y Buenos Aires, y envíos concretados a Córdoba, Neuquén y Río Negro.
Facundo Carrión, de Grupo Lauro, prefiere no hablar de competencia directa: "no lo vemos como una competencia, sino como una alternativa más para el mercado", señaló, y explicó que el perfil de cliente que apunta a estas casas chinas es distinto al suyo. Según su relevamiento, las casas chinas rondan los 600 a 700 dólares el metro cuadrado, mientras que sus tiny houses arrancan desde los 900 dólares. La diferencia, advierte, no es antojadiza: responde a una brecha real en materiales y terminaciones.
Desde Grupo Zebra, Marcos Erio no entra en la comparación de precios pero sí marca una diferencia de enfoque: mientras las casas chinas se presentan como un producto cerrado para instalar, sus proyectos en contenedores son desarrollos personalizados según el cliente y el destino, ya sea residencial, comercial o turístico y todo el proceso de transformación se realiza con mano de obra y proveedores locales, lo que según Erio "genera empleo, movimiento económico" y le agrega valor a la provincia.
El ingeniero civil Bruno advirtió que esa comparación de precios suele ser engañosa si no se hace con cuidado. Según explicó, el valor publicitado de las casas chinas generalmente corresponde solo al módulo, sin incluir transporte, grúa, fundaciones, conexiones y permisos, gastos que también aplican a cualquier sistema constructivo. Además, planteó que la comparación debe hacerse entre productos equivalentes: para una vivienda tradicional de buena calidad en hormigón armado y mampostería, de unos 140 m², el costo en Mendoza se ubica hoy entre 1.000 y 1.400 dólares por metro cuadrado, un valor que ya incluye diseño a medida y asesoramiento profesional, algo que las casas modulares no necesariamente ofrecen. "Las casas modulares juegan otro partido", resumió Bruno, situando su principal ventaja no en el ahorro comparativo puro sino en la velocidad de acceso a una vivienda.
Materiales y aislación térmica
Alfredo describe que el sistema constructivo de las casas chinas parte de un panel tipo sandwich, con chapa de 0,5 mm de espesor en ambas caras y un núcleo aislante de EPS de 50 milímetros, al que atribuye "muy buena eficiencia térmica". Sobre la durabilidad, fue categórico: prometió una vida útil de entre 30 y 40 años con apenas mantenimiento estético, ya que "es todo metálico".
Facundo Carrión indicó que en Grupo Lauro se trabaja con el sistema SIP, con paneles sandwich de un núcleo de EPS de entre 8 y 10 centímetros, que según afirma aíslan entre 8 y 10 veces más que un muro tradicional de ladrillo. Sobre las casas chinas, fue específico: dijo haber visto paneles de entre 3 y 5 centímetros de espesor, lo que en su opinión reduce significativamente la capacidad de aislación real.
Marcos Erio, explicó que en Zebra se trabaja con estructuras de acero corten, una aleación especial de hierro, cobre, cromo y níquel, en lugar de paneles sandwich. También destacó que un contenedor marítimo está diseñado para resistir condiciones extremas (agua salada, golpes, manipulación, traslados), lo que a su juicio lo vuelve "extremadamente resistente y durable en el tiempo" más allá de cualquier discusión sobre espesores de aislante.
La diferencia de calidad, para Carrión, no es un detalle menor sino el núcleo de su argumento comercial: "No sé si estas casas chinas están preparadas para eso, para que brinden al turista unas terminaciones, una comodidad, un confort, donde el desarrollador pueda ubicar su módulo como un alojamiento turístico de calidad”, afirmó con seguridad.
Bruno coincidió en que las construcciones modulares en general suelen llegar con terminaciones avanzadas y buenas prestaciones térmicas, pero introdujo una variable que ninguno de los comercializadores mencionó: el viento zonda. Según explicó, este tipo de construcciones livianas es particularmente sensible a ese factor climático típico de Mendoza; aunque la estructura pueda resistirlo adecuadamente, el ruido que genera puede volverse muy incómodo para quienes habitan la vivienda. Sobre la vida útil a largo plazo, fue cauto antes que alarmista: "no porque necesariamente sean malas, sino porque todavía falta ver cómo envejecen muchas de estas unidades dentro de 20 o 30 años en las condiciones reales de uso de Argentina", señaló, remarcando que la calidad de los materiales, las uniones y el mantenimiento van a ser los factores que terminen definiendo ese resultado.
Normativa y habilitación
En cuanto a la colocación del inmueble, Alfredo aseguró en MDZ Radio que se debe colocar un contrapiso de unos 15 centímetros para nivelar el terreno y allí colocar el módulo, los cuales son antisísmicos y cuentan con la homologación pertinente.
Por otra parte, tanto Zebra como Lauro describieron sus procesos de colocación. Marcos Erio detalló que sus módulos en contenedores se apoyan sobre bases puntuales de hormigón armado (seis bases de 40x40x100 cm para una casa de 30 m²), sin necesidad de platea, y afirmó tener antecedentes concretos de habilitación municipal en Ciudad, Maipú, Luján y Las Heras, tanto para uso residencial como comercial, sin inconvenientes.
Facundo Carrión fue en la misma línea: explicó que la estructura estándar de sus tiny houses fue diseñada y calculada por ingenieros según el código de construcciones de Mendoza y las normas CIRSOC de diseño sismorresistente, y que la empresa entrega los planos técnicos necesarios para la presentación municipal junto con cada unidad. El sistema de fundación es de pilotes y bases de hormigón armado, que según indicó, es equivalente al que usarían las casas chinas.
Bruno fue categórico en este punto, que considera central: Mendoza es zona sísmica, y por eso "no alcanza con que una empresa diga que la vivienda es antisísmica; es necesario verificar certificaciones y antecedentes técnicos concretos", detalló.
Tiempos de instalación
El tiempo de armado es, junto con el precio, el otro gran argumento de venta de las casas chinas. Alfredo sostuvo que una casa de 40 m² se instala en dos horas y media con un equipo de cinco personas y una grúa, mientras que los módulos chicos de 15 m² se montan en media hora. Según explicó, la empresa se encarga de las instalaciones eléctricas y, en algunos modelos, de una preinstalación cloacal, además de adaptaciones a pedido (agua, gas, aberturas).
Facundo Carrión explicó que desde Lauro el tiempo de instalación es similar, pero que hay que tener en cuenta otros factores: "En eso estamos igual, si contamos con las bases y los servicios... en menos de medio día queda colocada una tiny house nuestra, supongo que estas casas chinas también", especuló. La diferencia, aclaró, está en lo que ocurre antes de ese día: preparar las bases y conectar los servicios (agua, luz, cloacas) es un trabajo de albañilería y plomería que demanda entre una y dos semanas, independientemente del sistema constructivo elegido.
Para Carrión, la verdadera ventaja competitiva de las casas chinas no es tanto la velocidad de armado en sí, sino la disponibilidad inmediata de stock importado, algo que su empresa está empezando a replicar: "estamos fabricando ahora ocho unidades de 16 metros cuadrados, que van a estar listas dentro de 3 o 4 meses, para también poder competir contra la entrega directa, que es la gran diferencia que tiene hoy la casa china", explicó.
Perfil de cliente y usos
Más allá de las diferencias técnicas, los tres entrevistados coinciden en algo: no compiten exactamente por el mismo público. Alfredo destacó la versatilidad de los módulos chinos para usos no residenciales, ya que los vendió como depósitos, oficinas, panaderías y peluquerías, además de la vivienda propiamente dicha.
Marcos Erio, en cambio, apunta a un cliente que busca un proyecto a medida, ya sea para uso residencial, comercial, administrativo o turístico, con terminaciones e instalaciones adaptadas a cada caso, algo que escapa a la lógica de "módulo cerrado listo para instalar".
Facundo Carrión fue el más explícito en delimitar su segmento: sus clientes principales son desarrolladores residenciales y turísticos de la gama media-alta de la provincia (Valle de Uco, Potrerillos, Las Heras, Luján), que alquilan sus unidades por noche a través de plataformas. Por eso, considera que la comparación con las casas chinas no aplica de forma directa: "no es el mismo cliente el que compra estas casas chinas al mismo cliente nuestro", puntualizó.