Advierten un "boom" en la oferta de alquileres en Mendoza y una baja en los precios

El mercado de alquileres en Mendoza cerró 2025 con una oferta récord, según el análisis de Andy Landa (fundador de la consultora Inmodata) en MDZ Radio. Su diagnóstico detalló precios, el impacto de la derogación de la Ley de Alquileres y una dinámica de ventas potenciada por el crédito hipotecario.

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Un boom sin precedentes en alquileres

“Se podría decir que terminamos 2025 con un boom en la oferta de alquileres”, afirmó Landa. El dato es histórico: “Nunca desde que llevamos el registro ha habido mayor cantidad de alquileres publicados”. Este incremento es particularmente fuerte en departamentos, con un crecimiento interanual aproximado del 40%, mientras que en casas el aumento fue del 18%.

Este fenómeno tiene un impacto directo en los tiempos de comercialización y en los precios. “Al haber más oferta, lo que se genera es que los precios puedan tender un poco más a la baja”, explicó el especialista. Y agregó: “Los inquilinos hoy tienen muchas más opciones”. El indicador más claro es el tiempo que una propiedad permanece disponible: “Con los datos que tenemos (…) se ha multiplicado hasta por tres veces el tiempo que tardaba en alquilarse un inmueble. Antes se alquilaba, por ejemplo, en 10 días, hoy puede tardar 30, 35 días”.

Precios de referencia en el Gran Mendoza

Landa entregó un detalle de los valores promedio mensuales para un departamento de dos habitaciones con cochera:

• Ciudad: $590.000
• Godoy Cruz: $570.000
• Guaymallén: $560.000
• Luján: $550.000
• Maipú: $540.000
• Las Heras: entre $495.000 y $500.000

Para casas de tres habitaciones con cochera (sin expensas ni barrio privado), los promedios son:

• Ciudad: aproximadamente $750.000
• Godoy Cruz: $700.000
• Guaymallén: entre $680.000 y $690.000

Causas del fenómeno y el impacto en los temporarios

Consultado sobre las razones de esta explosión en la oferta locativa, Landa fue directo: “Hay varios factores, uno de ellos fue básicamente la ley de alquileres”. Señaló que tras su derogación, “hubo picos de hasta un 450% de oferta” a mediados de 2024, ya que muchos propietarios con propiedades en venta las volcaron al mercado del alquiler. El segundo factor es la baja en el turismo: “Muchas propiedades que estaban como Airbnb también pasaron al mercado locativo”.

Este movimiento se refleja en números concretos sobre la plataforma de alquiler vacacional: “Ha bajado aproximadamente un 45% de la rentabilidad y ha bajado aproximadamente un 50% de las propiedades publicadas en Airbnb”. Según Landa, hoy solo funcionan con buena rentabilidad (un 6% anual promedio) los alojamientos “muy bien ubicados” y con anfitriones consolidados.

El mercado de compraventa: activo y con crédito clave

En cuanto a la venta de propiedades, Landa describió un mercado “activo” y “funcionando”. “Podríamos decir que estamos aproximadamente en un 10 o un 15% arriba en volumen de ventas en comparación al año pasado”, afirmó. Este repunte está “potenciado mucho sobre todo por el crédito hipotecario”, que genera un “círculo virtuoso” de operaciones encadenadas.

El perfil del comprador actual se ubica entre los 30 y 50 años, y la operación es principalmente para primera vivienda ya que “para inversión o segunda vivienda las tasas son muy elevadas aún”. Incluso para primera vivienda, destacó que solo dos bancos ofrecen tasas razonables y están “colapsados en cuanto al tiempo”.

Valores y tendencias de consumo

Respecto a los montos, Landa citó datos promedio de Inmometrix (base de Inmodata) para 2025:

• Casa en Gran Mendoza: USD 105.000
• Departamento: USD 65.000
• Lote: USD 33.000

El “ticket promedio” ronda los USD 100.000, un monto que, según Landa, no alcanza para ingresar a un barrio privado, donde los valores parten de USD 140.000-150.000. No obstante, confirmó una clara tendencia hacia barrios privados y zonas consolidadas como Maipú y Luján, donde más se vendió en cantidad y volumen, respectivamente. “La gente o el comprador está priorizando el tema del bienestar familiar y la seguridad sobre todo”, sostuvo.

Esta migración de demanda se sustenta en la descentralización de servicios. “Hoy la gente exclusivamente no tiene que venir al centro como pasaba antes”, explicó, debido al crecimiento de “strip centers” (centros comerciales de proximidad) que concentran comercios, franquicias y hasta consultorios médicos.

¿Comprar usado o construir?

Frente a la disyuntiva de comprar una propiedad existente o construir, el análisis de Landa fue concluyente: “Te conviene más comprar usado”. Argumentó que, por el “costo de reposición”, construir la misma casa resulta más caro, sumado al “trastorno” y el tiempo de obra. Esta lógica explica por qué “la venta de lotes ha decaído un poco”.

El informe de Landa pinta un mapa detallado de un mercado en transición, con un sector locativo inundado de opciones que presionan los precios a la baja, y un canal de ventas que se reactiva cautelosamente, impulsado por el financiamiento y una búsqueda prioritaria de seguridad y calidad de vida en zonas descentralizadas.