Cambio de tendencia

Crece la oferta de alquileres e impacta en una baja de los precios

Después de cuatro años de caída, el mercado de los alquileres se está recuperando. La derogación de la ley vigente hasta fin de año cambió la tendencia.

Horacio Alonso
Horacio Alonso miércoles, 17 de abril de 2024 · 10:41 hs
Crece la oferta de alquileres e impacta en una baja de los precios
En los últimos meses, el mercado de los alquileres está mostrando una recuperación tras la salida de vigencia de la ley que se votó en 2020 Foto: Santiago Tagua/MDZ

Mientras la discusión sobre el DNU que impulsa el gobierno de Javier Milei sigue en los ámbitos legislativos y judiciales, su vigencia modificó las reglas de juego de algunos sectores.

En el mercado inmobiliario, la derogación de la polémica Ley de Alquileres aprobada en 2020, que provocó el derrumbe de la oferta de inmuebles en locación y la suba de los precios, cambió esa tendencia negativa.

En los últimos meses, la cantidad de unidades puestas en el mercado comenzó a crecer y eso se comenzó a reflejarse en una menor presión alcista de los valores, según confirma un informe de una consultora privada.

El trabajo señala que durante febrero de 2024 la oferta de departamentos en alquiler se expandió 128% respecto a diciembre de 2023, último mes de vigencia de la ley de alquileres. En términos interanuales -es decir, comparando con mismo mes del año anterior- la suba alcanza el 284%.

Estos datos se desprenden de las series históricas de precios y superficie ofertada en alquiler que produce la Dirección General de Estadísticas y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (DGEyC GCBA). Las series se construyeron a partir del registro de publicaciones en el portal inmobiliario Argenprop, que funge como proxy de la variable de interés.

“Considerando los 3 años y medio de vigencia de la Ley de Alquileres -promulgada el 1º de julio de 2020 y derogada por DNU el 29 de diciembre de 2023- la superficie ofertada se contrajo -65%: desde un promedio de 54.046 m2 en 2019, antes de la vigencia de la misma, a una media de 19.143 m2 para 2023”, señala el informe publicado por Data Driven Argentina.

“La modificación de la ley en octubre de 2023 supuso una reactivación acotada de la oferta; pero en un marco de escalada de precios sin precedentes, muy por encima de la inflación y de los ajustes salariales del final de 2023. Solo después de la derogación a través del DNU 70/2023 se verificó una expansión significativa de la superficie ofertada y una baja de precios en términos reales”, agrega.

Entre junio de 2020 y diciembre de 2023 el precio promedio de alquiler escaló 1.623%; desde $21.221 a $366.852. Dado que la inflación acumulada según IPCBA en el mismo lapso fue de 904%, los alquileres se encarecieron en términos reales un 72%.

“El punto álgido de la suba se alcanzó en agosto y octubre de 2023, con incrementos de precios en pesos de 20% y 22% mensual respectivamente. Ya en noviembre y diciembre las subas se morigeraron algo (14% y 11%), pero sobre la base de precios reales sin precedentes, que detraían una proporción enorme del presupuesto de los hogares que se enfrentaban a una renovación de contrato”, detalla el trabajo.

Según se explica en el informe, luego de la derogación de la ley de alquileres, el nuevo marco normativo -que da libertad a las partes para acordar las condiciones de arrendamiento- estuvo acompañado de subas módicas de los precios publicados. Los precios en pesos avanzaron 2% en enero y 5% en febrero, notablemente menores que la inflación y los ajustes de sueldos de los primeros dos meses de 2024.

En tanto, la baja de los precios de alquiler en términos reales, ajustados por inflación IPCBA, fue de -23%, comparando febrero de 2024 con diciembre de 2023.

“En diciembre de 2023 los precios promedio de alquiler alcanzaron 76% del salario promedio registrado (RIPTE). Representaban sólo un 36% en junio de 2020. Una métrica esclarecedora para evaluar el impacto de los alquileres sobre los presupuestos familiares puede hallarse en la proporción que los precios de arrendamiento detraen del salario promedio registrado (RIPTE)”, se asegura en el informe.

En diciembre de 2023 se llegó al valor máximo de los alquileres, 76% de un salario registrado promedio. Para febrero de 2024 el costo de alquilar descendió hasta 63%, un recorte de 13 puntos porcentuales.

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