Efecto DNU

Alquileres: presiones de propietarios por aumentos, acuerdos informales y una bomba de tiempo para el problema del déficit de vivienda

Las idas y vueltas en la ley de alquileres generaron un escenario sin reglas claras que deja a miles de personas como rehenes de una crisis habitacional sin precedentes.

Florencia Arbeleche
Florencia Arbeleche lunes, 19 de febrero de 2024 · 07:02 hs
Alquileres: presiones de propietarios por aumentos, acuerdos informales y una bomba de tiempo para el problema del déficit de vivienda
Los altos valores de los alquileres dejan a millones de personas fuera de juego. Foto: NA

La entrada en vigencia del DNU de Javier Milei que desreguló la ley de alquileres desató una tormenta perfecta en el sector inmobiliario, facilitando la informalidad de las negociaciones entre dueños e inquilinos y profundizando la crisis habitacional de miles de personas que no pueden hacer frente a las pretensiones de los propietarios.

En este contexto, la Federación de Inquilinos Nacional (FINA) solicitó a los senadores y diputados que se trate en el Congreso el Decreto de Necesidad y Urgencia del presidente, defendió la ley de alquileres y pidió que reviertan su derogación por considerarla "inconstitucional".

Según la Encuesta Nacional realizada por Inquilinos Agrupados en enero, el 87,3% de los contratos que se firmaron tras la entrada en vigencia del DNU tienen una actualización por períodos menores a 6 meses, de los cuales el 25% es cada 3 meses. La última modificación a la ley, modificada en octubre pasado, redujo de un año a 6 meses ese plazo.

De este modo, "transcurridos sólo tres meses de alquiler el precio aumentará alrededor de un 60%. Quien hoy paga $ 300.000, a los noventa días tendrá que pagar -si puede- $480.000. No hay posibilidad de que esto no desemboque en una tragedia habitacional y social", alertó la Federación.

 

En los últimos días, las cámaras que agrupan a las inmobiliarias han advertido una aparente disminución en la oferta de departamentos en alquiler. Sin embargo, la realidad revela una historia diferente: la oferta de alquileres ha experimentado un cambio notable en su dinámica.

¿Qué está sucediendo realmente en el mercado de alquiler de departamentos? La respuesta parece residir en un fenómeno de traslado: la oferta de alquileres se ha movido de las inmobiliarias tradicionales hacia contratos directos entre propietarios e inquilinos, sin intermediarios.

"Esta migración ha hecho que los departamentos, si bien continúan siendo alquilados, ya no estén tan visibles en las páginas web de las inmobiliarias. Es aquí donde se ha producido la aparente caída de la oferta, que en realidad es más un cambio de paradigma que una reducción efectiva", explica Fernando Alvarez de Celis, director de Tejido Urbano.

En rigor, ese cambio estructural se materializa mayormente en un conflicto que tiene, por un lado a miles de inquilinos y a cientos de personas que buscan vivienda como rehenes, y por el otro a los propietarios que pretenden actualizar los valores de los alquileres de acuerdo con la evolución de la inflación de los últimos meses. 

Tres ejemplos que grafican el laberíntico escenario

Cambiar las reglas del juego a mitad de carrera

Hace un año, ante la necesidad familiar de vivir más cerca de su trabajo y de las universidades de la Ciudad de Buenos Aires, a las que pronto ingresarían sus hijas, María tomó la decisión de mudarse de la zona oeste del conurbano. En pocos días logró lo que hoy parece una tarea imposible: consiguió el departamento que se adaptaba a lo que buscaba en el barrio de Belgrano y, en paralelo, la inmobiliaria a la que le confió su casa en Castelar le acercó rápidamente a una pareja de inquilinos dispuesta a pagar los $315 mil de alquiler mensual, con un contrato a tres años. Las condiciones calcaban los requerimientos que a María le hizo la inmobiliaria de la Ciudad de Buenos Aires a través de la cual cerró el trato por su nueva vivienda.

Durante varios meses el acuerdo transcurrió sin sobresaltos, hasta que en enero de este año -DNU mediante- María comenzó a recibir mensajes de la inmobiliaria de Belgrano transmitiendo la necesidad de la dueña del inmueble de voltear el contrato inicial y ajustar el valor del alquiler casi en un 50%. 

Muchos propietarios optan por esquivar la intermediación de las inmobiliarias.

"Planteamos que no estamos en condiciones de pagar esa diferencia, porque además esas no son las reglas del contrato y porque además no íbamos a cambiarle las condiciones a los inquilinos que están en nuestra casa de Castelar", le contó a MDZ y agregó: "La respuesta del empleado fue inesperada; nos dijo que debíamos presionar por un aumento a nuestros inquilinos porque les estábamos subsidiando el valor del alquiler". 

"Para hacerla corta, terminamos acordando una suba 'a voluntad' por el departamento, por fuera del contrato inicial. Todo muy desprolijo y con pronóstico reservado. Y como nosotros no vamos a cambiar las condiciones del contrato por nuestra casa, el negocio ya no es tan redondo como resultó al principio", se lamentó.

Contratos directos, sin intermediarios

Después de la muerte de sus padres, Mariano tomó la decisión de alquilar el departamento de Lanús donde vivían hasta completar los trámites de la sucesión. "Al principio fue un dolor de cabeza, porque entre la comisión de la inmobiliaria y los ajustes por inflación el precio por este dos ambientes terminaba siendo como el de una casa de 200 metros cuadrados con jardín y pileta. Una locura, nadie lo iba a alquilar", recordó.

La entrada en vigencia del DNU y la posibilidad de acordar de manera directa con el potencial inquilino le abrió a Mariano la oportunidad para concretar la operación. "Un vecino me contactó para alquilar el departamento para uno de sus hijos que iba a casarse y entonces acordamos de manera directa un precio lógico, que nos convenía a los dos y bajo un contrato particular. Los aumentos los haremos cada tres meses y promediando el índice de inflación", celebró

Salarios cortos y alquileres imposibles

Menos alentador es el caso de Hugo y Camila. Hace dos años alquilaron un monoambiente en pleno microcentro porteño por el que acordaron, con un contrato por tres años, un valor inicial de $110 mil ajustable por el índice del Banco Central. Sin embargo, en enero pasado el dueño decidió rescindir ese acuerdo para exigir ahora un alquiler de $300 mil. "No podemos pagar eso. Es imposible, es la mitad de lo que ganamos entre mi mujer y yo", dijo Hugo quien en marzo debe dejar el departamento y a dos semanas de mudarse aún no consigue una vivienda que pueda costear con los dos sueldos mínimos que entran en el hogar.

Inseguridad legal y derecho a la vivienda

Para Alvarez de Celis todos estos casos grafican, además, el grave problema del déficit habitacional de la Argentina que exhibe un crecimiento meteórico de las familias que se ven forzadas a alquilar por la falta de acceso a la vivienda propia en un mercado signado por la inexistencia de créditos hipotecarios. Alquilar se volvió más difícil, caro y sacrificado.

En este contexto, la titular de la Red de Inquilinos Bonaerenses y el Movimiento Inquilino Nacional, Natalia Ranzuglia, sostuvo que que "el Estado tiene la obligación de garantizar el derecho a la vivienda", y advirtió que "si no lo hace, vamos a tener muchísima gente en la calle".

La representante de inquilinos indicó que "los alquileres subieron como todo", y remarcó que esta situación generó "mayor hacinamiento en barrio populares, asentamientos o villas de emergencias".

La crisis exhibe el déficit habitacional de país.

Sobre el impacto del DNU y el aumento de la informalidad en las operaciones, Ranzuglia señaló que "hay una inseguridad legal total porque los contratos que se hagan hoy no sabés si serán válidos en dos meses"

"Estamos en los meses donde más contratos se celebran y vamos a tener una inseguridad jurídica importante", alertó Ranzuglia y remarcó que "los propietarios migran a relaciones directas con los inquilinos porque necesitan alquilar".

"La persona que completa su salario con el alquiler y también ha sufrido la devaluación necesita alquilar su propiedad y ese es el motivo de una mínima reactivación", reconoció.

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