Aumentan los inmuebles: cuánto vale el metro cuadrado en cada barrio de CABA

A pocos meses de terminar el 2024, el mercado inmobiliario tuvo un giro de 180 grados respecto al escenario que se vivía un año atrás. Las nuevas reglas de juego dispuestas por el Gobierno de Javier Milei cambiaron el clima negativo con el que se transitó durante toda la gestión de Alberto Fernández.

Uno de las primeras señales que causaron impacto positivo en la actividad inmobiliaria fue la derogación de la polémica Ley de Alquileres, que regía desde mediados del 2020, y que provocó un largo periodo de falta de oferta de unidades. Desde el inicio de año, la oferta de inmuebles en locación creció de forma importante, según distintas fuentes,

También jugaron a favor otros factores, como la situación en materia cambiaria que trajeron tranquilidad entre propietarios e inquilinos al permitirles pactar precios en un escenario más estable. Si bien la inflación sigue estando alta, la baja de los últimos meses le quita a la actividad el nerviosismo que había cuando la tendencia era a la suba.

Este nuevo contexto está provocando que los inversionistas vuelven a mirar con atractivo el rubro de compraventa de propiedades. Un primer síntoma tiene que ver con la mejora en la rentabilidad de los alquileres.

Según un informe del portal especializado Reporte Inmobiliario, la renta bruta anual llegó al 4,5%, en base a la comparación de los valores medios de departamentos usados de 1 a 4 ambientes. En algunos barrios porteños se puede obtener hasta un 6% anual. Pero hay otros indicadores que permiten a los operadores del sector augurar una etapa de expansión de la demanda que podría trasladarse a una fuerte suba de los precios de los inmuebles. Por ejemplo, el retorno de los créditos hipotecarios y el efecto del blanqueo de capitales. Estos dos hechos explican la buena expectativa que existe hoy entre los operadores inmobiliarios.

“Las propiedades están aumentando porque veníamos de un declive de los últimos seis años. Si hacemos la comparación con Latinoamérica, vemos que el promedio en la Argentina viene de menos de 1.500 dólares el metro cuadrado. En Uruguay es de alrededor de 3.200 dólares o en Chile de 2.700 dólares. Dos países vecinos. El crédito hipotecario en relación al PBI en la Argentina está en un 0,2%, mientras que en Chile está en un 27%. Esto muestra que tenemos muchísimo para crecer en valor y en crédito", explicó días atrás a MDZ el director de Relaciones Institucionales de la Cámara Inmobiliaria Argentina, Alejandro Bennazar.

Desde agosto del 2023 se observa que el mercado de departamentos está en alza en CABA. Por su parte, en el Gran Buenos Aires (GBA) Norte, los precios de departamentos comenzaron a subir en abril de 2024; en la zona sur, la tendencia alcista empezó en mayo de 2024; y en el oeste, el mercado se ha mantenido neutro desde septiembre de 2024, sin variaciones significativas.

Los datos surgen del informe del mes de septiembre elaborado entre la Universidad de San Andrés (Udesa) y Mercado Libre, sobre las tendencias más actuales en el mercado inmobiliario del Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). 

La mediana del precio por metro cuadrado (m2) de los departamentos en CABA se ubicó en U$S 2.388, un valor 8,8% superior al de septiembre de 2023 y de los más altos desde comienzos de 2022. Las casas no siguieron la misma lógica y su valor cayó 2,2% en el mismo periodo.

En tanto, a nivel AMBA, se registraron variaciones interanuales (septiembre de 2024 respecto a septiembre de 2023) del precio mediano de venta en dólares por m2 de casas del -4,9%; y en el caso de los departamentos, la variación fue del 5,1%.

La Capital Federal, por el volumen de operaciones, es el distrito más representativo del país y el que marca la tendencia del mercado. Lo que se observa en este informe es una importante disparidad del valor del metro cuadrado según  los barrios.

El primer lugar, en cuanto la mediana del precio del metro cuadrado, lo ocupa Puerto Madero con u$s5.602. En el segundo puesto aparece Palermo con u$s3.165. Le siguen: Belgrano (u$s2.937), Colegiales (u$s2.756), Recoleta (u$s2.624), Villa Urquiza (u$s2.514), Devoto (u$s2.427), Saavedra (u$s2.389), Villa Crespo (u$s2.356), Retiro (u$s2.344), Chacarita (u$s2.330), Caballito (u$s 2.320), Villa Ortuzar (u$s2.256), y Almagro (u$s2.187).