Ley de Alquileres: uno de los desafíos urgentes del nuevo presidente

El próximo presidente deberá enfrentar una serie de problemas que necesitan urgente solución. El tema del mercado de los alquileres es uno de ellos.

Hace poco más de un mes se realizó una modificación a la polémica ley aprobada en 2020 que provocó el derrumbe del mercado, afectando tanto a inquilinos como propietarios.

Los cambios introducidos no fueron suficiente. Surgieron de una negociación complicada en un contexto difícil debido a la campaña electoral, con un gobierno funcionando sin presidente y una oposición con una lucha interna ideológica.

Fue el último intento de una serie de fracasos para su modificación y el resultado su parche transitorio de poca efectividad.

Un nuevo gobierno y un Congreso renovado deberían dar una solución definitiva que reactive el mercado. Hoy la oferta de propiedades en el mercado está en los mínimos históricos y los precios son muy elevados.

La ley vigente satisfizo a los inquilinos, que esperan que se realicen ajustes de renta más fáciles de afrontar, pero provocó críticas por parte de los propietarios y malas expectativas en el sector inmobiliario.

“Generó menos oferta, más dolarización y más gente con problemas habitacionales”, advirtió Gabriel Brodsky, CEO de la firma Predial sobre la normativa que entró en vigencia el 18 de octubre.

Entre los cambios que se introdujeron, figura que el precio de los alquileres debe expresarse en moneda nacional y la publicidad de propiedades para alquilar no podrá mencionar otra moneda que no sea el peso argentino.

A diferencia de la ley anterior, que permitía un único ajuste anual, la reforma dispone que las actualizaciones se llevarán a cabo cada seis meses. En consecuencia, los inquilinos pueden esperar dos incrementos de precio al año en lugar de uno. Lo que no varía, es que la extensión de la duración de los contratos seguirá siendo a tres años.

“La nueva ley empeoró la situación y profundiza la crisis habitacional que atraviesa el país. Las condiciones que plantea mejoran un poco la periodicidad de la actualización, pero castiga a los propietarios con el mecanismo de ajuste porque tira a favor del inquilino y no del dueño”, detalló Brodsky.

La nueva normativa establece que los precios se ajustarán utilizando como base el coeficiente “Casa Propia,” que es empleado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat.

Por ejemplo, una persona que desde mayo de 2023 pagó un alquiler de $100 mil y necesita saber cuánto tiene que abonar desde noviembre 2023, deberá seguir cuatro pasos: 1) ingresar a la web del Ministerio y ver cuáles fueron los últimos seis valores del índice Casa Propia; 2) Multiplicarlos entre sí. En este caso, la cuenta que realizará (según los valores oficiales publicados) es 1.0522 x 1.0557 x 1.1.0558 x 1.0571 x 1.0576 x 1.0628; 3) Multiplicar el resultado por los $100.000; 4) El resultado es lo que deberá empezar a pagar desde noviembre de 2023. Es decir $139 mil durante seis meses.

“El aspecto más negativo es que cada vez más propietarios prefieren vender o alquilar de manera temporaria en dólares antes que alquilar de manera tradicional de pesos”, precisó el experto inmobiliario.

Y agregó: “En esta situación, donde el Estado se entromete en un acuerdo que tienen que hacer los privados, se corta el sano equilibrio de la oferta y la demanda y este tipo de distorsiones siempre termina perjudicando a una de las partes. En este caso, el perjudicado es el inquilino porque no consigue inmuebles para vivir y cada vez tiene que pagar más alquiler”.

Para Brodsky, la Ley de Alquileres debería ser de actualización trimestral por el índice que se venía aplicando hasta antes de la modificación de la ley, que era el Índice de Contrato de Locación (ICL), con un ajuste anual.

“Habría que bajar el plazo de los contratos a dos años y que todas demás cuestiones queden al libre albedrío de las partes. Que la intervención estatal sea la menor posible. El estado solo debe brindar un marco jurídico adecuado para evitar abusos.

Por último, el CEO de Predial destacó lo que sucede con el alquiler de los locales, cuyos valores de actualización son por el Índice de Precios al Consumidor (IPC). “Hoy no hay faltante de locales en alquiler porque el mercado te demuestra que funciona bien ese mecanismo autoregulándose”, concluyó.