La Ciudad se suma al debate mundial: ¿qué hacer con las viviendas vacías?

La Ciudad empieza a gestar un debate que en el mundo se dio hace décadas dependiendo del lugar, que todavía se discute y que fue exitoso en otro momento del mundo para bajar los precios y aumentar la oferta pero que perjudica a los más jóvenes en algunos países exitosos económicamente: ¿qué hacer con los grandes conglomerados urbanos donde hay miles de familias sin hogar y miles de familias con más de un hogar vacío, ocioso? Así, la agrupación Inquilinos Agrupados intentará que la Legislatura porteña trate un proyecto para que las viviendas ociosas, aquellas que están libres noventa días, pasen a ser parte del catálogo de ofrecimiento del Instituto de la Vivienda con un precio basado en el valor fiscal de la propiedad. 

Los detractores del proyecto plantean lo obvio: va en contra de la libertad del que compró un departamento para alquilarlo al valor que considere, por lo que lo consideran un proyecto de ley inconstitucional desde su nacimiento por ir en contra del artículo 17 de la Constitución Nacional, donde se contempla que ninguna ley puede despojar al propietario del derecho a administrar su inmueble y alquilarlo o no cuando lo desee, salvo en caso de expropiación por causa de utilidad pública. Así lo plantea Gervasio Muñoz, de Inquilinos agrupados: “En la Ciudad hay 1 millón 500 mil viviendas, de las cuales 304 mil están vacías”, y explicó que esos datos se basan en el Censo 2010, por lo que "seguramente son muchas más".

El objetivo es, por ejemplo, evitar que las propiedades para alquiler turístico temporario estén vacías durante meses con valores en dólares que poco tienen que ver con la realidad nacional. Va en contra de la libertad del dueño del departamento, eso es evidente, es cómo se legisla en casi todo el mundo, incluídos los países nórdicos, donde los estados son abarcativos y los impuestos extremadamente altos. Así, en zonaprop.com.ar, el portal más abultado de propiedades en alquiler, los alquileres temporarios pueden llegar a pedir 1.500 dólares en efectivo por mes, lo que hoy representan 537.000 pesos, contra, por ejemplo, una propiedad publicada ayer en Recoleta a 55.000 pesos, es decir, casi diez veces menos su valor.

El proyecto, esencialmente, plantea que toda vivienda vacía por más de 90 días ingresa de forma obligatoria al Sistema de Alquiler Protegido, que las viviendas que ingresen al alquiler protegido serán alquiladas y administradas por el Instituto Vivienda Ciudad a un precio equivalente al 1% de su valor fiscal declarado y, finalmente, las viviendas con herencia vacante deberán ingresar al Sistema de Alquiler Protegido.

Suecia, por ejemplo, tiene desde la posguerra de 1945 una regulación estatal para evitar especulaciones, los departamentos de similares características, tienen valores que tienen que ser parecidos, hasta ahí todo funcionó. En teoría, cualquiera puede postularse para tener una propiedad en alquiler bajo el sistema estatal, o “de primera mano”, lo más parecido a ser dueño porque una vez que el inquilino firma, su propiedad será su hogar para siempre y a bajo precio, esa es la realidad. El problema es llegar a esa situación.

En Estocolmo, el tiempo de espera promedio para conseguir ese contrato es de nueve años. Hace diez años, era de cinco, según la agencia de vivienda de la ciudad Bostadsförmedlingen, en un informe de la BBC Mundo. Y este tiempo de espera puede ser casi veinte años en los barrios de las afueras de la capital sueca. Ese compás de espera generó un mercado blue de alquiler esperando el añorado contrato que son absolutamente caros comparado con el valor promedio y con viviendas de muy baja calidad y alejadas del centro. Es un problema para el país y por ahora se plantea como un fracaso. 

Mucho más cerca de Estocolmo, a 40 minutos del Obelisco en avión, la legislación también es punitoria con la ociosidad de las viviendas, es Uruguay. Allí hace cuatro años se aprobó la ley 19.676 donde se permite la ejecución judicial a viviendas vacías y degradadas. Para eso tienen que tener dos años de no haber sido habitadas, estar destruidas o en ruina y en zonas urbanas. El estado puede monitorear, como se hace en Montevideo, según el uso de electricidad y agua para tomar la propiedad.

Los alemanes de hecho fueron “a las urnas” en una consulta popular y el 57% elegía la expropiación de viviendas hace unos años con tal de que bajen los precios y están regulados con altos impuestos a los ociosos departamentos que quedan. 

En Francia quienes viven en ciudades de más de 200 mil habitantes tienen regulación que hizo que en diez años las viviendas ociosas pasen de 180 mil a 127 mil y actualmente 95 mil, es decir, funcionó para los que buscaban conseguir alquiler. El estado subsidia a los que promocionan su alquiler cumpliendo con las normas.