¿Cuál es el panorama actual en los contratos de alquiler?

Estanislao Puelles Milán, no solo es un corredor inmobiliario con reconocida trayectoria en nuestra provincia sino que además es Presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza. Fue invitado a MendozAprende para conversar acerca del escenario actual en materia de alquileres dado que este año se ha visto impactado como consecuencia de la modificación de ley de alquileres y el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Presidencia de la Nación que se emitió en el mes de marzo y cuya vigencia ha sido prorrogado hasta enero del 2021. 

En una entrevista a través del Instagram de MDZ Online analizamos las modificaciones de la ley del alquileres y su impacto en el mercado, las principales condiciones que establece el DNU y las consecuencias que ha generado su implantación desde el mes de marzo y el impacto que tendrá su prórroga hasta el mes de enero del próximo año. Nos enfocamos en los diferentes casos que en se encuentran hoy los inquilinos, quienes tienen que buscar un alquiler, quienes deben afrontar la actualización del canon acordada y los que se encuentran con contratos vencidos. Finalmente conversamos acerca del movimiento del mercado respecto a compraventa de inmuebles, construcción y posibilidades de acceso a vivienda. 

Respecto de la nueva ley de alquileres Puelles Milán fue categórico en afirmar que la misma trajo problemas serios para el mercado generando incertidumbre no solo para los propietarios sino además para inquilinos “quienes hoy deben firmar contratos por 36 meses sin saber qué variación tendrá el canon en el devenir del tiempo;  dejar este incremento atado a un índice que tiene un componente sujeto a la inflación en un país como el nuestro, da muestras de la mala praxis de esta ley”  

Afirmó que la preocupación en el sector es el colapso del mercado inmobiliario, ya que esta ley sumado al DNU que se ha prorrogado restringe significativamente la oferta inmobiliaria, son muchos los propietarios que migraron sus inmuebles de la locación a la venta.

- Esta menor oferta además impacta en el incremento de precios de los alquileres, que ha sido muy alto. 

- En el mercado inmobiliario que está tan atomizado, con miles de inquilinos y locadores, en el que no se ponen de acuerdo entre pocos como pasa con otros mercados, aquí no hay monopolios; al restringir la oferta se genera el aumento de precios. Esta ley de alquileres no solo no le arregló nada a los inquilinos sino que los perjudicó, además del aumento de precio, se incrementa el costo de los contratos, por ejemplo el impuesto de sellos hoy es un 33% más caro. 

 -¿Se está evaluando la posibilidad de generar alguna modificación de la ley para corregir estos efectos adversos? 

- No sabemos nada a ciencia cierta. Lo que si sabemos es que vienen más que nada a profundizar la intervención del Estado en los contratos entre particulares. Si bien estuvimos de acuerdo con este DNU en el mes de marzo por la situación de la pandemia, también dijimos que era una intervención del Estado en contratos celebrados entre particulares, que rompió con las condiciones acordadas. Y esta prórroga que se genera como consecuencia de un mal diagnóstico y por tanto implica una mala praxis agrava la situación.

Pareciera que piensa en los que hoy están alquilando, pero ¿qué pasa con los miles de argentinos que hoy buscan alquileres? El retraimiento de la oferta es nuestra preocupación. 

- ¿Cuáles son las principales modificaciones de esta ley? 

- El plazo mínimo es de 36 meses. La actualización no es por acuerdo de parte sino se calcula en base al promedio de un índice que va a dar el Banco Central, que por cierto no hay certidumbre sobre cómo se va a hacer, incluso hizo ruido que en vez de intervenir el Indec sea el Banco Central. Otro tema son las expensas extraordinarias que se fijó que debe pagarla siempre el propietario, aunque esto en Mendoza ya se hacía. La fijación de domicilios electrónicos, o sea que hoy ya sea a través de un mail o WhatsApp ya se dan por notificadas las partes de cualquier situación que se de en un contrato de alquiler.

Otra modificación importante es que se tienen que registrar en la Afip los contratos, lo que genera un blanqueo no solo para el propietario sino para el inquilino que deberá justificar los recursos que obtiene para pagarlo. En caso de mejoras que sean necesarias y urgentes, que estén a cargo del locador, el inquilino hoy solo debe avisar al locador y si este no cumple puede hacerlas y descontarlas inmediatamente del canon. Sobre el depósito en garantía quedó establecido que no puede superar un canon de alquiler pero además que el propietario al devolverlo deberá hacerlo al valor del canon de alquiler al momento de la finalización del contrato, es decir, debe actualizarlo.  

- Respecto de la actividad propia de los corredores ¿Cuáles son las modificaciones?  

- Para los intermediadores por primeras vez se  introdujo en el Código Civil y Comercial de la Nación la figura del corredor inmobiliario, dice taxativamente que la única persona habilitada para intermediar en el corretaje inmobiliario es un corredor inmobiliario, es decir, que si no tiene matricula esa persona nadie tiene obligación de pagar comisión ni honorarios. Los honorarios los regula una ley provincial que dice que se debe pagar el 5% del valor del contrato, 50% lo paga el propietario y 50% el inquilino. 

Analizamos caso por caso los efectos del DNU para alquileres , tanto para los vigentes como para aquellos que se ya se encuentran vencidos o estén por vencer durante su vigencia. 

- Para quienes tenían contratos vigentes con incrementos acordados. 

- El DNU se decreta en marzo y vencía ahora el 30/9,  establecía el congelamiento de la actualización, que ya estaba pactada sea en forma semestral o anual. Si el inquilino se quiere ajustar al DNU no tiene que pagarla, puede seguir pagando el canon anterior, aunque es una deuda que va acumulando. Si optaba por no pagar, debía pagarlo ahora hasta en 6 cuota, con la prórroga esta diferencia que puede pagar ahora en enero 2021 es preocupante porque en enero vamos a estar hablando de un año de acumulación de deuda

La gravedad de este DNU es que no solo congela momentáneamente el incremento sino que si el inquilino no paga nada, sea canon, expensas o impuesto o servicio a su cargo, el propietario no puede desalojarlo, lo que es sumamente delicado. Sin embargo gracias a la buena fe y sentido común de los inquilinos y propietarios han habido cumplimiento de pago del canon y actualizaciones en casi todos los casos. Tal es así que el relevamiento que hemos hecho nos arroja una morosidad de tan solo el 7%. 

Ahora el problema mayor está en la gente que está desamparada, que alquila por semana en muchos casos sin siquiera contratos escritos que de un día para otro se pueden ver sin vivienda. O sea el gobierno con estas medidas no llega a los sectores realmente vulnerables. Mientras más interviene el estado en un mercado que debe fluir se empieza a producir la marginalidad. 

- Hay que destacar lo importante del sentido común de las partes a la hora de acordar sobre estos temas. ¿Qué pasa en el caso de las renovaciones? 

- Otra vez, si nos sujetamos al DNU el inquilino no está obligado a renovar, y en diciembre nos vamos a encontrar con contratos vencidos con 10 meses, lo que es delicado. Sin embargo el sentido común ha primado, ya que se advierte el desequilibrio y por eso ha funcionado bastante bien hacer renovaciones actualizando en un término medio los alquileres, compartiendo pérdidas en forma solidaria. 

Una forma que no es aconsejable hacerlo indefinidamente pero que puede servir ante este panorama incierto es hacer una prorroga por 6 meses del contrato, sin embargo esta prórroga queda sujeta a la nueva ley de alquileres. 

-¿Qué pasa con los contratos comerciales? 

- La ley de alquileres está mayoritariamente modificada para la vivienda, de hecho la actualización anual con el promedio del índice no se aplica a comerciales sino que las partes lo pueden pactar los incrementos de común acuerdo como se venía haciendo. En el caso del DNU también rige para los locales comerciales. Sin embargo aquí también se ha visto que gracias a nuestra intervención y la buena fe de las partes, si bien muchos negocio cerraron sus persianas, muchos lograron subsistir y hoy están con una actividad comercial un poco más fluida que hace uno meses atrás. 

¿Dónde podemos conocer el índice?, te pregunta un seguidor

- En la página del Banco Central dan todos los meses el promedio entre el IPC y el Ripte. Que es probable que sea mayor al que veníamos utilizando ya que uno de sus componentes es la inflación. 

Analizamos el contexto en que se está desarrollando la relación entre propietarios e inquilinos. 

 “Yo no he visto nunca que se quiera instalar desde algunos sectores, sobre todo de ciertas agrupaciones que se dicen representar a los inquilinos una suerte de grieta entre inquilinos y propietarios, lo que es muy lamentable”, afirmó

Advirtió la necesidad de encontrar un punto de equilibrio porque si bien la vivienda tiene un fin social y es necesaria la protección al inquilino, no deja de ser un negocio comercial para el propietario que no se puede pretender que asuma una función social. Al respecto Puelles destacó que “el Gobierno pide que no se compren dólares, sin embargo al inversor que compra un inmueble, paga impuestos por la propiedad, que debe contratar servicios para mantenerlo generando una cadena virtuosa a la economía se los castiga. Hoy los propietarios tienen la renta más baja de la historia. El Gobierno no está generando políticas que alienten a la gente a comprar, invertir y construir que eso luego se derrama a la oferta y ahí en esa mayor oferta está la ventaja del inquilino. Hoy un inmueble se alquila prácticamente en una semana. Eso marca un desequilibrio entre la oferta y la demanda”

- ¿Cómo está el mercado respecto a las condiciones para la adquisición de una vivienda?

- Los créditos UVA si bien fueron una gran notifica, alertamos que debían darse en el contexto de una economía sana. La devaluación del 2018 generó una fuerte caída de los créditos, que incluso se había reactivado no solo con los que ofrecía el Banco Nación sino también la Banca Privada.  

Estuvimos reunido con la Ministra Bielsa y hablamos de estos temas, quien además nos dijo que no había intención del prorrogar el DNU, y vemos que evidentemente hoy las políticas habitacionales y de crédito están muy lejos de la gente.

Con los Créditos Procrear pasó lo mismo, era una herramienta muy interesante pero la inflación trajo serios problemas, muchos se quedaron con casas sin poder terminarlas.

En definitivas el problema, el mal de todo esto es la inflación no es el mercado inmobiliario ni los alquileres. 

- Las variaciones del dólar, con el cepo y la suba ¿Cómo se ha visto reflejado en el valor de los inmuebles? 

- Escuchaba a la Ministra Bielsa que no había motivos para que los inmuebles estén dolarizados. Bueno debemos informarle que no es el mercado el que está dolarizado, de hecho este año las pocas operaciones que se han hecho han sido en un orden del 25% por debajo del valor en dólares del año pasado. Lo que sucede es que está dolarizada la economía y la cabeza de la gente, el que vende un inmueble lo quiere en moneda dura, eso lo hace también el que vende un auto, entonces es querer tapar el sol con al mano.

Decir que el mercado inmobiliario no debe estar dolarizado, es seguir haciendo un mal diagnóstico y por lo tanto el remedio no va a ser bueno. 

Así todo también hay que decir que el metro cuadrado de construcción tiene un componente dolarizado, muchos materiales tienen como materia prima commodities que está dolarizado, el hierro, la chapa, el pvc , el vidrio; que son más o menos el 60% del valor de la construcción.

- ¿Cuál es tu evaluación de hacia dónde estamos yendo? 

- Ojala te lo pudiera contestar, pero si está claro que este no es el camino. Los que están gobernándonos son los que conocen cómo llevar esta situación pero claramente no es el camino la intervención del Estado y decir a la gente lo que si o lo que no hacer. Y cuando hablo de gente hablo desde un inversor hasta doña rosa. Hoy la gente está muy informada y buscan resguardar su capital, la gente no es tonta. Por eso hoy producto no de las bondades de la economía, sino de la incertidumbre, de la baja de las tasas de interés del sistema financiero los inversores se han volcado nuevamente al sector inmobiliario.  

El gobierno debe dar señales claras de lo que la gente puede hacer con sus ahorros.

Y lo que se muestra no es el camino porque anuncian el congelamiento del precio de materiales y al día siguiente aumentan; anuncian beneficios para inquilinos y al otro día aumentan los alquileres. Y en esto quienes dicen representar inquilinos, cosa que dudo, y los legisladores que promovieron la ley deben dar las explicaciones de esta mala praxis que tuvieron con la nefasta ley de alquileres que se agrava con el DNU 

Nuestro relevamiento acerca de la morosidad pone a descubierto otra afirmación falsa de estas asociaciones cuando decían que cerca del 60% de inquilinos no iban a poder pagar. Noticias que dan por protagonismo mediático y que generan daño a los inquilinos porque los propietarios ante esto quieren sacar sus propiedades de alquiler.

- Comentanos acerca del programa inquilino protegido. 

En esta campaña en conjunto entre el Colegio de corredores y Defensa del consumidor de la provincia, informamos a los inquilinos acerca de sus derechos y obligaciones para que prime la buen fe y el sentido común en esta difícil situación promovida por políticas erróneas de quienes toman las decisiones. 

- ¿Cómo hacer para acceder al programa?

Debes comunicarte con el Colegio de corredores inmobiliarios, que hay a disposición abogados y escribanos, para situaciones o dudas que se generen. Defensa del Consumidor a su vez está descentralizado en varios municipios asique ahí también pueden encontrar información. El horario de atención es de 9 a 17 horas y en la web encuentran toda la información 

Para terminar quiero decirles que es importante contar con el servicio de un profesional matriculado por lo que les recomiendo a la hora de buscar ofertas de compraventa o alquileres que consulten en la web del portal inmobiliario que allí tendrán la seguridad de encontrar inmobiliarias legales que funcionan en Mendoza y toda la oferta del mercado.