Alturas máximas, playas con frente y zonas mixtas: las nuevas reglas para edificar en Capital

También se avanza con zonas mixtas residenciales y comerciales que responden a demandas actuales de los vecinos como comercios de cercanía. Y otro cambio importante es que las playas de estacionamiento deberán contar con locales comerciales en su fachada, evitando el vacío urbano que implican estos terrenos.

Por otra parte, destacan que la nueva normativa viene acompañada con una simplificación de trámites y un acceso más fácil a la información para la toma de decisiones de inversión y la obtención de los permisos para obras.

De zonas residenciales a mixtas

La secretaria de Ambiente y Desarrollo Urbano de Capital, Eva González, explicó a MDZ los cambios implementados y el alcance que tiene el nuevo Código Urbano y Edilicio de la Ciudad de Mendoza.

Indicó que el Código está dividido en dos grandes apartados, el urbano y el edilicio. El primero contempla el trazado urbano, las normas de edificación y las de zonificación y usos de suelo. Mientras que el segundo fija las normas generales de construcción, de instalaciones y seguridad de los edificios, como también abarca las reformas o ampliaciones.

La funcionaria resaltó que se cambió buena parte de la zonificación de la Ciudad y pasó de haber zonas de uso solo residencial a mixtas con comercios. “Uno de los principales problemas que teníamos en la Ciudad de Mendoza es que tenía una zonificación antigua. Ya no se usa más en distintos lugares del mundo esto de tener una zonificación netamente residencial”, comentó.

Explicó que zonas como la Cuarta, la Quinta y la Sexta Sección comenzaron siendo zonas residenciales netas y luego se generaron ejes para locales de servicio o abastecimiento como por ejemplo las calles Paso de Los Andes, Olascoaga, Jorge A. Calle o Arístides Villanueva. Ahora el municipio definió que no sean zonas solo residenciales sino que pasen a ser residenciales mixtas.

“Hoy la Ciudad llegó a vaciarse alrededor, porque la gente empezó a circular menos por la calle, usa más el auto y dejó de estar ese uso barrial. Los servicios de verdulería, fiambrería o locales de abastecimiento van a generar que el vecino no saque el auto y empiece a caminar y circular por la ciudad. Es una ciudad de 15 minutos, donde en ese periodo de tiempo podés ir a hacer un consumo diario o una necesidad inmediata que tenés. Se perdió la escala barrial, que es lo que nosotros queremos volver a tener ahora”, remarcó la secretaria.

Alturas permitidas para construir en Capital

Otro de los puntos centrales del nuevo Código está vinculado a las reglas para la edificación. En este sentido se promueven algunos cambios y se establecen una serie de indicadores urbanos para determinar las alturas máximas permitidas en cada terreno. Eso dependerá de las dimensiones de la propiedad y de la zona en la que esté ubicada.

Un cambio importante es que se elimina el indicador de Factor de Ocupación Total (FOT) para determinar cuánto se puede construir, priorizando el Factor de Ocupación del Suelo (FOS) y las alturas máximas e incorporando el Factor de Infiltración del Suelo (FIS).

“No era rentable venir a construir a la Ciudad porque no era compatible el factor de uso total del suelo, con las alturas que tenía. Tenías mucha altura para construir y con el factor de uso total nunca ibas a llegar a esa altura. Entonces no era compatible. Nosotros eliminamos el FOT y se empieza a controlar hoy la Ciudad con las alturas y el FIS”, explicó González.

Este último factor tiene que ver con la capacidad de absorción o retención del agua que tiene el terreno. El objetivo de la comuna es que los propietarios contemplen un retardo para derivar el agua a las acequias o la calle, la filtración o reutilización del agua de lluvia para baños, entre otras opciones.

Respecto a la altura máxima permitida en la Ciudad de Mendoza, las planillas de indicadores urbanos contemplan un máximo de hasta 71 metros. Sin embargo, la secretaria de Ambiente y Desarrollo Urbano aclaró que “no se puede decir que hay una altura máxima permitida en la Ciudad porque cada zona tiene una altura distinta”.

La funcionaria municipal advirtió que se elaboró un mapa interactivo en la web de la Municipalidad en los que se pueden observar los diferentes terrenos y propiedades, los cuales están identificados con un color especial y muestran los indicadores que posee y la altura máxima de edificación.

“En la Zona Comercial 1 Turística la altura mayor es de 69 metros de altura. Pero eso no quiere decir que en cualquier terreno de la zona se puede construir a esa altura, para poder construir a 69 metros el terreno tiene que tener unos 4.700 metros cuadrados. En un terreno más pequeño de 300 metros cuadrados vas a poder construir de altura 26 metros. Depende de la zona, de los metros cuadrados que tenga la propiedad, de los retiros que tenga esa propiedad”, explicó González.

Agregó que los indicadores determinarán cuál es el uso total del suelo que se puede tener en una planta baja. Puso como ejemplo que si el indicador es de 0,5, eso quiere decir que en un terreno de 1.200 metros cuadrados se pueden ocupar 600 metros cuadrados.

“También depende del ancho de la calle. Tenemos calles muy anchas en donde se puede construir en altura y calles más estrechas en las que no se puede construir en altura. Se puede llegar a 71 metros pero vas a tener un perímetro en el que en algunas zonas vas a poder construir solo un 0,4 de indicador. Además vas a tener retiros laterales del 15%, retiros posteriores del 30%, separaciones entre torres de un 20%”, subrayó.

Por otro lado, remarcó que el nuevo Código avanzó también con la adecuación a la Ley del Piedemonte y reguló las alturas permitidas en la zona oeste del departamento.

“Ahora está regulado y se le dieron indicadores, pero depende del terreno. En algunas zonas lo máximo son 12,5 metros y podés llegar a tener una altura de hasta 21 metros. Aunque llegar hasta 70 metros en el Piedemonte no hay posibilidad”, sostuvo González.

Playas de estacionamiento sin fachada vacía

El nuevo Código Urbano y Edilicio también establece una modificación importante para las playas de estacionamiento, las cuales deberán tener el 70% de su fachada con locales comerciales.

“Con las playas de estacionamiento uno de los problemas importantes que teníamos es que el frente es un vacío urbano. El estacionamiento está en un periodo de tiempo pero el resto del día tenés un vacío urbano”, explicó la titular de Ambiente y Desarrollo Urbano.

A partir de ahora, las playas de estacionamiento públicas deberán contar con un 70% de su fachada con locales comerciales. Asimismo, las playas privadas y cocheras de hoteles no deberían cumplir con dicho requisito pero sí con ciertas condiciones técnicas. A su vez, los edificios de cocheras o edificios de estacionamientos deberán tener locales comerciales en todo el frente.

“Cada playa de estacionamiento de ahora en más va a tener que tener un local comercial a la fachada. Un local mínimo para evitar todos esos frentes vacíos, con una visibilidad que no es agradable para el vecino”, precisó González y aclaró que la profundidad mínima de estos locales deberá ser de por lo menos 5 metros.