El mercado inmobiliario consolida su recuperación: subas en CABA y PBA y récord en oficinas premium
El mercado inmobiliario sigue en expansión con una fuerte mejora de compra venta de inmuebles particulares. En el mercado corporativo se verificó un récord en oficinas premium y una retracción del mercado de centros logísticos.
La compraventa de inmuebles se disparó en la Ciudad de Buenos Aires, impulsando una suba de precios en dólares.
NAEl mercado inmobiliario argentino mantuvo en septiembre su tendencia positiva, con un marcado repunte en las operaciones de compraventa y una reactivación sostenida en los segmentos corporativos y logísticos, según datos de los colegios de escribanos y de las principales consultoras del sector.
En la Ciudad de Buenos Aires, se registraron 6.998 escrituras de compraventa, lo que representa una suba del 35,7% interanual. El monto total de las transacciones alcanzó $1.162.355 millones, con un incremento del 139,8% en comparación con septiembre de 2024. El valor promedio por operación fue de $166.098.185, equivalentes a US$116.608, reflejando un aumento del 76,7% en pesos y del 23,7% en dólares.
Además, el mercado de crédito hipotecario volvió a mostrar dinamismo: se firmaron 1.486 escrituras con crédito, lo que implica un crecimiento del 110,8% respecto al mismo mes del año anterior. En los primeros nueve meses de 2025 se acumularon 10.827 operaciones hipotecarias, un 449,5% más que en igual período de 2024. La recuperación de los créditos hipotecarios UVA y la mayor estabilidad cambiaria fueron factores claves para este impulso, junto con la mejora de los ingresos reales y el retorno de la demanda de primera vivienda.
“Septiembre fue un gran mes contra todos los pronósticos de cierta desaceleración inmobiliaria: fue el tercer mejor septiembre de toda la serie histórica y la mejor performance hipotecaria con este nuevo ciclo de créditos, alcanzando casi 1.500 operaciones bancarias”, destacó la presidenta del Colegio de Escribanos porteño, Magdalena Tato.
Por quinto año consecutivo, la Ciudad registra incrementos interanuales, lo que confirma la consolidación del mercado tras la crisis que afectó la actividad entre 2018 y 2022. Tato agregó que “el desafío es trabajar articuladamente con todos los actores y organismos para generar estímulos que permitan mantener el crecimiento y consolidar el acceso a la vivienda”.
Por su parte, en la provincia de Buenos Aires también se verificó un aumento generalizado. Se concretaron 14.366 compraventas, un 44% más que en septiembre del año pasado y un 11% por encima de agosto. Las hipotecas crecieron aún más: se firmaron 2.440 operaciones, un 186% por encima del nivel de 2024. En lo que va del año, las operaciones bonaerenses superan las 110.000, un volumen que no se alcanzaba desde 2018, impulsado por los programas de crédito de bancos públicos y la reactivación de la demanda en los corredores del conurbano norte y sur.
“El crecimiento interanual evidencia que la actividad se mantiene en niveles más altos que en años anteriores, tanto en compraventas como en hipotecas”, señaló Guillermo Longhi, presidente del Colegio de Escribanos bonaerense. Subrayó además el papel del crédito como motor de la recuperación: “El incremento en la cantidad de hipotecas continúa marcando la relevancia de la financiación en la dinámica del mercado. Es un factor decisivo para sostener el crecimiento y ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda”.
Longhi también destacó que los precios en dólares de las propiedades se estabilizaron, lo que permitió un reacomodamiento de la demanda y la aparición de nuevos compradores jóvenes. En paralelo, los desarrolladores comenzaron a retomar proyectos paralizados y a lanzar preventas, especialmente en el segmento medio.
Centros logísticos: leve enfriamiento en medio de la incertidumbre
El segmento de centros logísticos mostró signos de desaceleración tras varios trimestres de expansión. Según CBRE, la superficie disponible se ubicó en 172.600 metros cuadrados, lo que implica un incremento del 4,7% y una tasa de vacancia del 6,2%. La absorción neta, principal indicador del nivel de ocupación, se tornó negativa por primera vez en el año.
“La situación no representa un retroceso, sino una etapa de recalculo de estrategias, donde la optimización de espacios cobra protagonismo frente a la incertidumbre económica y política de un año electoral”, explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.
Pese al enfriamiento, los precios de alquiler subieron 3% respecto del trimestre anterior, mientras que la superficie en construcción se mantiene estable en 195.540 metros cuadrados. Para fin de año se espera la entrega de 106.000 metros cuadrados en el Camino del Buen Ayre y en Zona Sur, ambos ya comprometidos en alquiler, lo que podría revertir la absorción neta a valores positivos.
El Triángulo San Eduardo concentra el 67% de la superficie vacante, mientras que el Corredor RN 9 mostró una sólida performance, con vacancia de apenas 5,2%. En tanto, las zonas Sur y Oeste cerraron el período sin disponibilidad de centros logísticos premium, lo que refleja una alta ocupación en esos submercados.
Los precios en la zona Norte se mantienen como los más elevados, con valores superiores a los US$8 por metro cuadrado al mes. CBRE advierte que el crecimiento del stock logístico sigue condicionado por la predominancia de proyectos “built to suit” (hechos a medida), lo que limita la expansión especulativa y restringe la capacidad de respuesta ante aumentos repentinos de la demanda.
Santiago Diz, Sales Brokerage Manager Industrial de la firma, señaló que “la suba de costos y la falta de financiamiento están generando cautela en los desarrolladores, por lo que se prevé una desaceleración del ritmo de construcción en 2026, con una superficie proyectada menor a 150.000 metros cuadrados”.
Oficinas clase A: récord histórico y consolidación del mercado
El mercado de oficinas premium de Buenos Aires cerró el tercer trimestre con una absorción neta de 14.329 metros cuadrados, acumulando 96.015 metros cuadrados en lo que va del año, la cifra más alta de toda la serie, según el informe de Cushman & Wakefield.
El índice de vacancia se ubicó en 17,4%, medio punto por debajo del trimestre anterior y 1,4 puntos menos que un año atrás. Sin nuevos edificios incorporados, el stock total alcanza 129.215 metros cuadrados, concentrado en los corredores Panamericana y Palermo, donde se ubican los desarrollos más demandados.
“El mercado muestra signos de estabilización. La demanda se mantiene activa y más selectiva, con una clara preferencia por ubicaciones consolidadas, edificios sustentables y superficies amplias”, sostuvo Ignacio Álvarez, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield.
Los principales polos de demanda fueron Puerto Madero, Zona Dot, Panamericana y Libertador CABA. Puerto Madero lideró la absorción con 6.876 metros cuadrados, seguido por el Corredor Norte y Palermo. Las empresas priorizan espacios con buena conectividad, servicios y certificaciones ambientales, mientras la tendencia al trabajo híbrido se consolida como un nuevo estándar del mercado.
En el contexto macroeconómico, la recuperación del sector coincide con un repunte del empleo formal en servicios profesionales y tecnológicos, dos rubros que concentran la mayor parte de la demanda de oficinas premium. Además, la moderación de la inflación y la estabilidad del dólar financiero contribuyeron a una mayor previsibilidad en los contratos de alquiler.