Crédito hipotecario para un departamento: que sueldo mínimo te piden los bancos
Con líneas activas desde 2024, el acceso a un crédito hipotecario para comprar un departamento depende de un umbral de ingresos alto y de controles bancarios.
Este tipo de crédito puede ser de gran ayuda para poder tener una primera vivienda propia.
ShutterstockEl regreso del crédito para vivienda reactivó una duda que se repite en cada consulta: cuánto hay que cobrar para que un banco habilite la operación. Aunque las hipotecas volvieron a ofrecerse desde 2024, el camino no se volvió simple.
La condición más determinante sigue siendo el ingreso, porque la cuota mensual tiene un límite: no puede representar más de un cuarto del salario del solicitante o del grupo familiar. En paralelo, las tasas quedaron elevadas y los valores inmobiliarios, medidos en pesos, subieron en los últimos meses, lo que achica la posibilidad de llegar.
El primer filtro: cuánto piden de sueldo para iniciar el trámite
Cada entidad fija un piso de ingresos que funciona como puerta de entrada. No es un “aprobado”, sino un requisito para empezar. En la práctica, esos mínimos suelen ubicarse por encima del salario promedio y equivalen, según el banco, a un rango que va de tres a quince salarios mínimos. En Banco Credicoop, por ejemplo, el umbral supera los $3.000.000 mensuales.
Banco del Sol establece un mínimo de $1.000.000. ICBC Argentina solicita ingresos desde $1.100.000. En BBVA Argentina, el piso se ubica en cuatro salarios mínimos, pero para acceder a su tasa más baja se exigen más de $5.000.000.
La regla del 25% y el análisis más exigente
Superar el ingreso mínimo no asegura nada. La aprobación final depende de que la cuota quede por debajo del 25% del ingreso declarado, un criterio que obliga a ajustar la operación. En muchos casos, eso implica pedir menos dinero, alargar el plazo o sumar ingresos adicionales para mejorar la relación cuota-sueldo. A ese esquema se le agregó otra barrera: los bancos endurecieron la evaluación.
Hoy observan con mayor detalle la estabilidad laboral y el historial crediticio. Incluso Banco Nación, que mantiene la tasa más baja del mercado, elevó exigencias y dejó afuera perfiles que antes avanzaban.
Propiedades y salarios: una cuenta en horas de trabajo
La distancia entre ingresos y precios se entiende mejor cuando se traduce en tiempo. En la Ciudad de Buenos Aires, el valor medio ronda los u$s2.450 por metro cuadrado. Un departamento típico de dos ambientes, con cerca de 50 m², se ubica alrededor de u$s130.000, con números más altos en barrios de mayor demanda. Si se toma el salario mínimo vigente desde enero de 2026 ($341.000 por mes) y una carga de 48 horas semanales, ese ingreso equivale a unas 192 horas mensuales. Convertido a pesos con el tipo de cambio paralelo, un inmueble de ese rango supera los $200 millones. Con esa referencia, quien cobra el mínimo necesitaría más de 100.000 horas de trabajo para alcanzar un departamento chico en las zonas más caras de la Ciudad.
Durante 2025, el crédito empezó a recuperar peso en el mercado inmobiliario. Estimaciones del sector señalan que cerca de tres de cada diez operaciones se concretaron con financiamiento. En las consultas aparece una comparación directa: cuánto se paga hoy de alquiler y cuánto sería una cuota hipotecaria. También mejoraron los tiempos de respuesta bancarios, lo que empujó trámites que antes se trababan en el arranque. En Baigun Realty, su directora del Área Residencial, Jan Kolonski, describió un escenario con más casos que llegan a preaprobaciones y números cerrados, sobre todo en unidades usadas y de tamaño intermedio.
Ese movimiento, sin embargo, todavía no cambia la lógica de los desarrolladores. Federico Akerman, director de Terres, explicó que los proyectos se siguen definiendo sin acudir a crédito bancario: predominan capital propio, acuerdos privados o estructuras armadas para cada emprendimiento. En su mirada, el impacto del financiamiento aparece primero del lado de la demanda y favorece, en una etapa inicial, a quienes ya estaban cerca de comprar. El salto más fuerte, planteó, llegará cuando los ingresos vuelvan a permitir planificar una primera vivienda pagada en el tiempo.