Alquileres: ¿qué corresponde a cada parte según el nuevo Código?
Santiago Debé, propietario de una inmobiliaria y referente del sector, explicó algunos cambios fundamentales para los inquilinos y propietarios de inmuebles, desde que entró en vigencia el nuevo Código Civil. El profesional indicó las diferencias entre lo que hace a las mejoras de las propiedades y el uso y goce del inmueble por parte del inquilino y en qué casos este último debe afrontar los costos.
"Lo primero que hay que saber es que las personas que no están capacitadas no podrán formular contratos, antes se podían comprar hasta en las librerías, pero hoy cada contrato tiene que referirse específicamente al inmueble, sino el propietario podría decir que hubo cláusulas que le fueron impuestas y podría recurrirlo. Cada contrato deberá tener sus consideraciones específicas", aclaró Debé.
En dichas consideraciones, el corredor aclaró que se podrá pactar los costos que correrán por parte del inquilino y cuales por parte del propietario.
¿A quién le corresponde pagar las mejoras?
En este punto, Debé indicó que el propietario es el responsable de entregar la propiedad en condiciones, es decir que no tenga rajaduras y que esté apta para ser habitada, principalmente en la provisión de electricidad y gas -se incluyen en este punto el termotanque y el calefón. Por su parte, el inquilino tiene que cuidar todo lo que se le de, debiendo hacerse cargo del reintegro de lo que se rompa o falle por un mal uso.
"Si por ejemplo una casa tiene humedad, debe constar en el contrato, que el inquilino la aceptó en esos términos, si lo hiciera", agregó Debé a modo de ejemplo.
Otras mejoras, como serían las rejas, no son consideradas un "factor fundamental", ya que sin ellas la casa "puede funcionar perfectamente", por lo que a menos de que se pacte con el propietario, el valor de las mismas correría por cuenta del inquilino.
¿Quién paga los costos de la celebración del contrato?
La ONG Protectora advirtió que pagos tales como los de certificación de firmas, de reparación y mantenimiento de la propiedad y de la administración de la mismas, deben ser afrontados por el propietario.
Sin embargo, de acuerdo con el corredor, el Código no legisla al respecto, por lo que debe establecerse un acuerdo entre las partes.
En cuanto a los honorarios que cobrará el corredor, Debé aseguró que si "la ley no regula a la profesión, se impone la ley de usos y costumbres". En este caso se cobra el 5% del total del contrato por única vez, y hasta que el mismo se renueve.
Los costos administrativos que tenga la inmobiliaria que administre el bien sí correrán por cuenta del propietario. En este ítem entran los costos que tenga la inmobiliaria por vigilar la propiedad cobrar el alquiler mensualmente y si tuviera que hacerlo, iniciar trámites judiciales.
El profesional aseguró que, a diferencia de lo que asegura Protectora, ellos están alcanzados por la ley de Defensa al Consumidor siempre y cuando incurrieran en la publicidad engañosa, y ofreciera un bien con características que no se correspondieran con la realidad, de lo contrario, no. "Cualquier problema debe ser denunciado al colegio profesional".
Cambios en los plazos
Otro de los cambios fundamentales que estableció el nuevo Código es el referente a la duración de los contratos. Los mismos podrán celebrarse con un máximo de 20 años para la vivienda y 50 años para los comercios y otros locales, y un mínimo en ambos casos de 2 años.
Mientras que las renovaciones podrán ser desde dos meses hasta alcanzar los plazos máximos anteriormente mencionados.