Desalojo exprés: en cuánto tiempo podrá iniciarse el trámite si el inquilino deja de pagar

El proyecto de ley de inviolabilidad de la propiedad privada que avanzó esta semana obteniendo media sanción del Senado propone modificar el procedimiento vigente para el desalojo de un inquilino y establecer mecanismos más ágiles para que los propietarios puedan recuperar sus inmuebles ante incumplimientos contractuales.

Uno de los cambios centrales alcanza a los casos de falta de pago del alquiler. La iniciativa establece que, antes de recurrir a la Justicia, el propietario deberá intimar al inquilino para que regularice la deuda y darle un plazo mínimo de 10 días corridos para efectuar el pago.

Recién una vez vencido ese período sin que se haya regularizado la situación, podrá avanzar el mecanismo de desalojo previsto en el proyecto. La intimación deberá indicar el lugar de pago y será considerada válida incluso cuando el inquilino se niegue a recibirla o cuando la notificación no pueda concretarse por causas que le sean atribuibles.

¿Cuándo se podría pedir el “desalojo exprés”?

El punto clave es que el propietario no podrá solicitar directamente el desalojo al día siguiente de que el inquilino deje de pagar. Primero deberá intimarlo formalmente y concederle esos 10 días corridos para cancelar la deuda.

Si el plazo vence sin que se produzca el pago, el locador podrá iniciar el proceso judicial y, al mismo tiempo, solicitar la desocupación inmediata del inmueble bajo caución juratoria, de acuerdo con las condiciones establecidas por el proyecto.

De esta manera, el mecanismo permitiría que la restitución del inmueble pueda producirse de manera anticipada respecto del juicio de desalojo. Especialistas señalan que el procedimiento sumarísimo previsto por la iniciativa podría resolverse en dos meses o incluso menos, aunque el tiempo efectivo dependerá de cada expediente y de las decisiones judiciales.

El proyecto dispone que las acciones de desalojo se tramiten con plazos más breves que los de un juicio tradicional. La medida alcanzaría a inquilinos, subinquilinos, ocupantes precarios, intrusos y cualquier persona que esté obligada a restituir un inmueble.

¿Qué pasa si el propietario se equivoca?

La posibilidad de obtener una restitución anticipada también contempla una responsabilidad para el propietario. Si consigue el desalojo ocultando información o documentación relacionada con el contrato de alquiler o con pagos realizados por el inquilino, podrá recibir una multa de hasta diez veces el último alquiler mensual, que deberá abonarse al ocupante.

Además, si posteriormente la Justicia determina que no existía el incumplimiento invocado, el propietario deberá indemnizar al inquilino, quien también podrá iniciar una demanda por los daños ocasionados.

Para estos casos, el proyecto limita la prueba a documentación —como recibos o comprobantes de transferencias— y prueba pericial. Esta última puede extender los tiempos del trámite cuando sea necesario, por ejemplo, para determinar si un comprobante fue falsificado.

La iniciativa también establece reglas para el momento en que el inquilino decide devolver la propiedad. El propietario no podrá rechazar la entrega de las llaves ni condicionarla al pago de una deuda.

El locador podrá reclamar judicialmente los montos pendientes, pero si se niega a recibir las llaves, el inquilino podrá realizar una consignación judicial. En ese supuesto, los gastos del trámite estarán a cargo del propietario y, desde la notificación de la entrega, dejarán de generarse alquileres u otras obligaciones adicionales.

Protección para personas vulnerables

El proyecto también contempla situaciones de vulnerabilidad. Cuando en el inmueble haya menores de edad, personas con discapacidad o adultos mayores en situación de vulnerabilidad, el juez deberá dar intervención a los organismos de protección correspondientes.

Además, podrá otorgar un plazo de hasta 10 días para garantizar una alternativa habitacional transitoria. Esta medida, sin embargo, no implicaría detener el avance del proceso judicial.

La iniciativa ya obtuvo media sanción en el Senado y ahora deberá ser analizada por la Cámara de Diputados. Si finalmente se convierte en ley, el nuevo esquema modificará los tiempos y procedimientos para los desalojos, especialmente en los casos en los que el incumplimiento del contrato se origine en la falta de pago del alquiler.