Departamentos: cuál es el valor del metro cuadrado en cada barrio porteño

En medio del nuevo escenario económico que se presenta con la salida del cepo cambiario, el mercado inmobiliario consolida su tendencia positiva.

Según un informe de la Universidad de San Andrés, en conjunto con el portal de comercio electrónico Mercado Libre, en base a las publicaciones en ese sitio, muestra que en abril sigue la recuperación.

Una tendencia que empezó con el cambio de gobierno, a partir de algunas medidas importantes (como la derogación de la Ley de Alquileres) y un contexto económico de mayor estabilidad y baja de inflación. Este fue el escenario que marcó todo 2024 y se prolonga en los primeros meses de este año.

Considerando el stock de publicaciones de propiedades activas localizadas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), en abril de 2025, no se registró una variación interanual (abril de 2025 respecto a abril de 2024) del precio mediano de venta en dólares por metro cuadrado de casas.

En cuanto a los departamentos, se registró una variación del 8.0% respecto a abril de 2024. Distinguiendo entre Gran Buenos Aires (GBA) Norte, Sur y Oeste y considerando los cambios interanuales, se observan variaciones en el precio en dólares por m2 de casas del 0.2% en CABA, del -0.4% en GBA Norte y GBA Sur, y del -0.7% en GBA Oeste.

Por su parte, para el caso de departamentos, en CABA, GBA Norte, GBA Sur y GBA Oeste se observan variaciones interanuales del precio de venta del 9.4%, 4.9%, 5.3% y 3.0%, respectivamente.

En este contexto, se espera una reactivación aún superior ante la perspectiva de panorama de mayor libertad económica y facilidad a acceso de divisas.

Los bancos empezarían a tener más liquidez para aumentar la oferta de créditos hipotecarios en mejores condiciones debido a menores tasas de interés, en caso de continuar la baja de la inflación.

Todas estas variables pueden profundizar la suba de precios en el segmento de departamentos, que ya se viene registrando desde hace más de dos años.

"Si consideramos las variaciones intermensuales (respecto a marzo de 2025), el cambio en el precio por m2 en dólares de casas es del 0.5% en CABA, 1.1% en GBA Norte, 0.2% en GBA Sury -0.8% en GBA Oeste", dice el informe.
Por su parte, en el mercado de departamentos, en abril de 2025, se observan variaciones intermensuales en el precio en dólares por m2 del 0.5% en CABA y GBA Oeste, del 2.3% en GBA Norte y del del -0.2% en GBA Sur.

Analizando los datos por barrios de CABA y municipios de AMBA, en GBA (excluyendo barrios de CABA), Merlo es el municipio que registra la mayor variación interanual en el precio de venta en dólares por metro cuadrado de casas, con un incremento del 18.3%. En el caso de los departamentos, la mayor variación interanual corresponde a La Plata, con un incremento del 14.0%.

Por su parte, en CABA la mayor variación interanual del precio de venta en dólares por metro cuadrado de departamentos se registró en Agronomía, con un aumento del15.9%.

Un hecho a destacar es el incremento en la demanda (medida a través de contactos). Al respecto, la demanda de departamentos a la venta en CABA registra un incremento del 28.8% entre marzo de 2025 y el mismo mes de 2024. Este aumento de la demanda se explicaría por una combinación de factores entre los que se encuentran el mayor dinamismo del sector en los últimos tiempos, al que se suma la reactivación de los créditos hipotecarios de los últimos meses.

En cuanto al valor del metro cuadrado en Capital Federal para departamentos, el promedio ronda u$s2.526. Puerto madero sigue siendo el barrio más caro con un valor u$s5.789. Le sigue Palermo con u$s3.378. Belgrano ocupa el tercer lugar con un precio por metro cuadrado promedio de u$s3.162.

El listado de los principales barrios se completa de la manera siguiente, con valores expresados en dólares: Colegiales (u$s2.915), Villa Urquiza (u$s2.739), Recoleta (u$s2.719),  Devoto (u$s2.597), Chacarita (u$s2.520), Villa Crespo (u$s2.512), Saavedra (u$s2.500), Villa Ortuzar (u$s2.466), Caballito (u$s2.430), Retiro (2.357) y Agronomía (u$s2.242)