¿Créditos hipotecarios o alquileres? En qué casos conviene cada uno
"La esperanza viene a partir de ahora", vaticinan los expertos en el mercado inmobiliario, luego de que se diera a conocer que la inflación de mayo fue del 4,2%, un importante derrumbe en comparación con el mes anterior. A partir de acá, al bolsillo argentino se le presentan dos posibilidades: invertir en un crédito hipotecario o animarse a alquilar.
Con la aprobación de la Ley Bases en el Senado, subieron las acciones y los bonos y, en paralelo, el panorama es trazado por la desaceleración de los precios, producto de la baja en el consumo. Glenda Gómez, presidenta de la Asociación Civil de Inquilinos Argentinos, se mostró optimista en diálogo con MDZ.
"Estamos con esperanzas de que las cosas cambien, así como se encaminan, y que se termine esta pelea de poderes. Los únicos que estamos pasándola mal somos los trabajadores, y hablo en general, del que tiene o el que no tiene un techo propio", señaló.
Sería errado decir que el panorama se tornó complicado con la asunción de este Gobierno. Gómez ha sido inquilina toda su vida, vio cómo la pobreza fue gestándose con el paso de los años y hoy el sueño de una casa propia es tan sólo eso: un sueño de muchos. "Siempre voy a recalcar que mientras no haya una gestión que tome el derecho a la vivienda dentro de una canasta básica total, y los sueldos se equiparen y vayan por encima de una inflación, el inquilino no va a tener paz nunca", añadió.
Para Vanesa Ibarra, corredora inmobiliaria y titular de Salguero Propiedades, este avance que dio la Ley Bases en el Congreso no afectará directamente al mercado, pero la caída inflacionaria sí y es acá cuando se abren camino las oportunidades: "Se verán beneficiados aquellos que firmen los contratos de alquileres a partir de ahora. Quienes lo hicieron con la Ley de Alquileres y su derogación de enero hasta acá, están un poco más complicados".
Casi todas las personas que alquilan es porque no pueden comprar una vivienda; esta suele ser la realidad de los argentinos asalariados de entre 25 a 40 años que no heredaron un inmueble. En los últimos 4 años, el sector inmobiliario registró el período de menor actividad en más de tres décadas, pero ahora parece empezar a recibir algunos estímulos.
Del otro lado de la mesa están posicionados los famosos créditos hipotecarios, que se implementan en muchos países y se ajustan por inflación. De hecho, ya se abrieron paso nuevos créditos y son 13 los bancos que están dándolos. Entonces, ¿qué conviene?
¿Alquilar o invertir en créditos hipotecarios?
"Queremos para nuestros hijos que ellos puedan trabajar y pagar su techo, que no tengan que estar rondando de un lado para el otro, ni sufriendo todos los meses para ver si llegan a fin de mes, si tienen para comer o para pagar un alquiler", insistió la inquilina. De seguir bajando la inflación, ve con buenos ojos el resto del año y, según la situación económica de cada persona, se le presentan varias opciones.
- Créditos hipotecarios
Ibarra, en este sentido, analizó: "Hoy si alguien tiene capacidad de ahorro, si tiene una proyección laboral segura, si su profesión permite que tenga estabilidad, ya sea en caso de que lo despidan o decida aplicar a otro puesto, el crédito hipotecario le estaría llegando en el momento justo, pero a partir de ahora".
La corredora inmobiliaria está viendo al inversor (que tiene efectivo consigo) interesado en comprar, ya que actualmente tener un departamento en alquiler otorga una buena rentabilidad. La mayoría de los inversionistas cuentan con más de 50 años de experiencia en movimientos económicos en Argentina, por lo que saben que esto es cíclico y, además, están al tanto de que hoy se está en un 30% del valor que estaban hace un año atrás las propiedades.
"El que puede comprar tiene que hacerlo hoy, porque lo que va a pasar es esto: si el crédito realmente empieza a funcionar como se espera, de parte del Gobierno y del sector inmobiliario, obviamente va a crecer la demanda y, por ende, la oferta también. Esto a futuro va a suceder. El que se pudo anticipar salió a comprar ahí. Y hay muchos que hacen contratos de seis meses, por ejemplo, cosa de venderlo cuando suba. Espera esa reactivación por parte del inversor, que está más confiado", añadió.
- Alquileres
Prevé que en los próximos seis meses se va a ver el auge del crédito hipotecario, así como su oferta y demanda. Por su parte, quienes opten por alquilar parecen también tener luz verde frente a esta caída inflacionaria, ya que los inquilinos no sufrirán actualizaciones tan bruscas como se vio en esta primera mitad de año: hasta este momento aumentaron un 51,62%, y ahora está proyectado un 20%, según datos de Ibarra.
Hay que destacar que en el mercado hay 3 tipos de contratos dando vuelta en torno a la renta de departamentos: aquellos que se firmaron con la Ley vieja. Luego, los que se cerraron con su modificación, vigente de octubre a diciembre, y que usan el límite de casa propia. Y, en tercer lugar, los que se firmaron a partir de enero con el libre índice de ajuste.
Antes se estaba atado a una Ley de Alquileres que, si bien se modificó en octubre, no logró reactivar el mercado. Con su liberación, por supuesto que la demanda de escrituras se duplicó: la firma que maneja Ibarra tenía en diciembre 500 propiedades publicadas en alquiler en CABA, y ahora son 15.927.
En conclusión: si bien la demanda se ha desacelerado un poco con respecto a principio de año, conviene alquilar a partir de ahora sobre todo frente a la estabilidad inflacionaria que se proyecta para los próximos meses. En el caso de quienes están interesados en sacar créditos hipotecarios y tengan ahorros bajo el colchón, este es su momento.
La situación con los Airbnb
Ibarra explicó que hay departamentos que están por fuera del valor del mercado, y propietarios que ganan más que si trabajaran los departamentos por Airbnb. "Hoy genera más dinero alquilar convencionalmente que tener un Airbnb", señaló.
En palabras de la experta, es un mercado que se desmoronó: bajó un 80% de sus facturas. Los propietarios comienzan a apostar más por tener a un inquilino fijo e ingresos mensuales seguros.
¿Qué es un crédito hipotecario?
Un crédito hipotecario, según explica la Comisión para el Mercado Financiero, es un préstamo a mediano o largo plazo que se otorga para la compra, ampliación, reparación o construcción de una vivienda, compra de sitios, oficinas o locales comerciales. La propiedad adquirida queda en garantía o "hipotecada" a favor del Banco, para asegurar el cumplimiento del crédito.
Por su parte, los créditos hipotecarios UVA (llamados así por las siglas “Unidad de Valor Adquisitivo”) son créditos para vivienda que utilizan una unidad de medida establecida por el Banco Central de la República Argentina (BCRA), cuyo valor se actualiza según la inflación, a través del Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER), basado en el Índice de Precios al Consumidor del INDEC (IPC).
La web del Banco Nación detalla que, a diferencia de uno en pesos, las cuotas se expresan en UVAs y lo que se debe abonar es el equivalente en pesos al valor de la UVA al momento del vencimiento de cada cuota.