Esta es la modalidad de indexación más elegida para actualizar los alquileres

Un estudio realizado por la Universidad de San Andrés en conjunto con Mercado Libre reveló cuál es la moneda y la modalidad de actualización de montos que viene predominando en los nuevos contratos de alquileres de propiedades que se concretan tras la derogación de la Ley de Alquileres.

Según el informe que ese dio a conocer en las últimas, el porcentaje de departamentos en alquiler publicados en dólares se situó en noviembre 2024 en 31,6%, mientras que el máximo alcanzado fue de 65,7% en septiembre de 2023. En la actualidad, la mayoría de los contratos de alquiler para vivienda permanente se acuerdan en pesos, mientras que las publicaciones en dólares, que llegaron a niveles cercanos al 70% en 2023, ahora se destinan mayormente al alquiler temporario.

Actualmente, los alquileres se acuerdan en pesos y la indexación elegida es por IPC (Índice de Precios al Consumidor) de forma trimestral, de acuerdo con relevamientos del sector. Cabe recordar que muchos contratos se celebraron durante el año por el Índice para Contratos de Locación (ICL), el cual tiene en cuenta en partes iguales las variaciones mensuales del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y de la Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables (RIPTE). El ICL es publicado por el Banco Central de la República Argentina.

Para contratos celebrados a partir del 29 de diciembre de 2023, tras la derogación de la Ley de Alquileres, los contratos rigen por la disposiciones del DNU 70/23, que establece que las partes pactan libremente la metodología y períodos de ajuste. 

Pesos versus dólar

En GBA Zona Norte, la dolarización actual es de 43,2%, con un máximo de 68,8% registrado en septiembre de 2023; en GBA Zona Oeste, la dolarización actual es significativamente más baja, con un 3,46%; y en GBA Zona Sur, el porcentaje actual es de 10,9%.

Al respecto, la investigadora de la Universidad de San Andrés, Paula Margaretic, dijo a Agencia Noticias Argentinas que "la proporción de propiedades en dólares del 2018 fue registrando un aumento sostenido hasta el pico en los meses previos a la derogación de la Ley de Alquileres. Luego, con la derogación de la ley a fines del año pasado, cayó la proporción", explicó.

Según analizó, para el sector inmobiliario la mencionada ley generaba muchas rigideces nominales en el mercado. "Cuando se deroga, la gente tiene quizás menos incentivos a poner sus alquileres en dólares", detalló. 

Por otro lado, en un contexto de inflación que está cayendo, los propietarios tienen menos incentivos a pricear (poner precio) en dólares "como forma de protegerse respecto a la pérdida por adquisitivo por inflación".

Por su parte, desde el Centro de Estudios Scalabrini Ortiz (CESO) registraron que en noviembre 2024 en CABA la oferta de alquileres en dólares fue del 28%, mientras que la modalidad llegó al punto máximo de 68% en septiembre 2023. Lo que ocurría el año pasado es que el incremento de ofertas expresadas en dólares se debía a la aceleración inflacionaria que se sumaba a la "incertidumbre a la hora de tener que fijar valores" para evitar una rápida licuación de los precios de entrada.

En tanto, Marta Liotto, ex presidenta del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires, evaluó que los barrios que quedaron afectados a lo turístico y que manejan precios en dólares son San Telmo, Palermo, Barrio Norte, Recoleta y el centro. El resto de los barrios, están focalizadas en lo que es el alquiler habitacional que se realiza con contrato de dos años, ajustado por inflación", aseveró.

Liotto calificó de "nefasta" la antigua Ley de Alquileres, sostuvo que con su derogación, "los propietarios se entusiasman nuevamente en poner su patrimonio en alquiler", y aseguró que a casi un año casi de ese escenario, el mercado "poco a poco se fue acomodando" mejorando la oferta de propiedades.

 "Hoy podemos decir todas las inmobiliarias que tenemos alrededor de 7 a 10 inmuebles para ofrecer; el inquilino hoy puede buscar, puede elegir de acuerdo a condiciones, características, cercanía, presupuesto y comodidad. Esto "antes no existía porque muchos inmuebles habían volcado al turístico y lo habían sacado de la oferta de lo que era habitacional", indicó la ex presidenta del Colegio Inmobiliario de CABA.