Crisis de alquileres: crece la demanda ante una oferta cada vez más limitada

En junio de 2020 el Senado de la Nación aprobó una Ley que pretendía dar más seguridad jurídica a los actores involucrados en la problemática del mercado de alquileres, con certezas sobre cuándo y cómo se daban los incrementos de precios en los alquileres.

Esta Ley generó un cimbronazo, tanto en la oferta como en la demanda. Las mayores críticas estaban vinculadas al aumento en el plazo de los alquileres, que pasó de 2 a 3 años, y en la indexación de los contratos anualmente que, con esta inflación, generaron aumentos del 100% interanual.

Según el director ejecutivo de la Fundación Tejido Urbano, Geógrafo y Economista Urbano, Fernando Álvarez de Celis, “la nueva Ley de Alquileres pudo haber generado efectos no deseados. Pretendía garantizar derechos a los inquilinos, mayor cantidad de años de contrato, excepción de algunos impuestos y cargas e indexación anual pero, al restringirse la oferta de viviendas, generó un aumento de precios que terminó impactando directamente en los inquilinos”.

En este sentido, de Celis afirma que “por cuestiones ajenas a la normativa, los salarios están perdiendo frente a la inflación dificultando el pago de alquiler, más allá de la norma. Al ser tan dura la indexación, para muchos inquilinos es imposible pagar o se hacen acuerdos por fuera de la Ley”. Se calcula que el precio de un alquiler en CABA ronda el 50 % de los ingresos promedios de una familia.

La Fundación Tejido Urbano viene siguiendo la dinámica de alquileres y los conflictos que genera la nueva Ley de alquileres para todos los actores involucrados. En primer lugar, destacan el aumento de la cantidad de inquilinos, sobre todo a partir del Censo de 2001, particularmente en la Ciudad de Buenos Aires. En la década del noventa el 80 % era propietario en CABA, esta cifra se reduce al 65 % en la última Encuesta Anual de Hogares realizada por el Gobierno de la Ciudad.

Esto tiene una fuerte relación con gran parte de la construcción de viviendas en las áreas más valorizadas, que son construidas como reserva de valor y volcadas al alquiler una vez terminadas. Por otro lado, el aumento en dólares de las viviendas y la falta de crédito hipotecario limitan las posibilidades de comprar. Todo esto aumenta la demanda de alquiler para gran parte de la población.

Ante este panorama, muchos propietarios han puesto sus inmuebles a la venta, generando un récord de ofertas de venta de inmuebles en CABA. Además, surgen ofertas de alquiler temporario, cuyo precio es en dólares y no tiene restricciones de salida.

En la base de datos del Gobierno de la Ciudad (hay que inscribirse) hay unos 300 departamentos para uso temporal, sin embargo, los relevamientos realizados en las páginas web que ofrecen estos servicios muestran una oferta de más de 20 mil inmuebles.

Estudios recientes de la Fundación indican que, además de la falta de crédito para acceder a una vivienda propia, existen otros parámetros que motivan la necesidad de alquilar. Por un lado, el envejecimiento poblacional determina la participación de más adultos mayores en el mercado de alquileres. Por el otro, hay una tendencia de achicamiento del tamaño de los hogares familiares, menos personas viviendo en un mismo techo.

Para Álvarez de Celis, hay que actuar rápido para no perjudicar aún más a quienes más lo necesitan. “Se deberían generar instrumentos que amplíen la oferta real de inmuebles, que permitan disminuir los precios y con mejores reglas para el inquilino”, concluye el especialista.