Crece la construcción ilegal en Mendoza y arrastra problemas de fondo

Que la empresa Idandi S.A. haya avanzado en la construcción de inmuebles en Guaymallén sin la autorización correspondiente para operar, no es un hecho aislado en Mendoza. Lejos de esto, en la provincia la existencia de obras que no tienen un permiso previo por parte de los municipios, son más frecuentes de lo que en realidad se cree. De hecho, en 21 años, la superficie de territorio sobre el cual los trabajos avanzaron sin los papeles en regla se extendió de manera exponencial. Mientras que en 2000 se registró un total de 118.655 metros cuadrados de construcción (la gran mayoría destinada a vivienda) realizada por fuera de las disposiciones vigentes; en 2021 esa cantidad se elevó a 195.471 metros cuadrados de superficie. Según los datos oficiales, entre el 2018 y el 2020, el 42% de las obras se hizo sin autorización. 

Las estadísticas fueron publicadas por la Dirección de Estadísticas e Investigaciones Económicas de Mendoza (DEIE) y dan cuenta de la cantidad de permisos de construcción privada en la provincia, la superficie autorizada a construir y el promedio de ésta, según las características de cada obra. Estos datos muestran que solo en 2021 se otorgó, a nivel provincial, un total de 5.315 permisos, de los cuales 3.630 fueron para construcciones nuevas, 140 para ampliaciones y 1.445 (el equivalente al 20% del total) habían sido construidas sin autorización previa por parte de la comuna donde se emplazaron los emprendimientos.

En el período analizado -poco más de dos décadas- hubo un año en el cual las construcciones privadas que avanzaron sin los papeles necesarios en regla llegó a un pico máximo. Fue en 2017, cuando la superficie sin blanquear llegó a 287 mil 785 metros cuadrados, con un número significativamente inferior en relación al total de permisos entregados para construir 4.936 unidades. 

Según la DEIE, en 2021, la superficie total de tierra que sí estuvo autorizada para realizar construcciones fue de 69,5% para vivienda, en tanto que el resto se destinó a la construcción de comercios, depósitos e industrias, talleres y transporte en un porcentaje menor. La tendencia fue similar en los años que van de 2018 a 2020. Al interrogante sobre los motivos del avance de emprendimientos que crecen en la provincia sin autorización previa por parte de las comunas, con todas las consecuencias desde el punto de vista ambiental, social y urbano que ello implica, muchos lo responden al decir que esto viene de la mano del déficit habitacional que pesa sobre la población de Mendoza frente a una demanda social creciente y complejizada por la crisis económica.

Déficit habitacional

De acuerdo a las estimaciones del Ministerio de Planificación e Infraestructura Pública, en la provincia se necesita, como mínimo, construir unas 100 mil viviendas y se cree que en los últimos años esa cantidad puede haber aumentado, con un mínimo considerado en 130 mil. Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, destaca que el hecho de que cada vez haya más construcciones que se inician sin la respectiva autorización de las comunas, está ligado a factores múltiples.

Por un lado destaca, las demoras a la hora de avanzar con las tramitaciones en los diferentes Municipios va muy por detrás de la emergencia que deben resolver las familias para poder tener un techo. "Hay personas que no quieren esperar los tiempos de los órganos de contralor -que debería estar más aceitados- y por lo tanto hay veces que prefieren construir y luego relevar las viviendas o galpones ya construidos", aclara Irrera y remarca que en el caso de las viviendas, sucede que inclusive las familias se van a vivir sin que la casa esté habilitada y registrada en el Municipio correspondiente.

Hay casos en los que los relevamientos se realizan con años de atraso, inclusive, aún cuando los inmuebles ya son vendidos. "La gente no está dispuesta a esperar y mucho menos con la inflación que hay. Día a día todos los materiales aumentan su precio", alerta el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza y menciona una problemática creciente en la provincia. Puntualiza que mientras que la demanda de vivienda es mayor en la provincia como consecuencia de cambios sociales (tales como el incremento de las separaciones conyugales y divorcios, por mencionar un ejemplo) y económicos (aumento exponencial de los alquileres), ha existido una retracción en materia de construcciones por parte de organismos estatales, como el Instituto Provincial de la Vivienda (IPV). Desde 2020 a 2023, esta dependencia alcanzó a construir 1.704 viviendas.

Las consecuencias del avance de las construcciones privadas sin la habilitación correspondiente se traduce en muchos casos, en deficiencias a la hora de contar con servicios básicos de agua y saneamiento. Según los datos de la Encuesta Permanente de Hogares, en Mendoza durante 2021, el 14,4% del total de viviendas presentó una calidad insuficiente, en tanto que 13,4% tenía condiciones básicas en relación a los servicios fundamentales.

En el primer caso, las viviendas no cuentan con conexión a la red de agua potable y el desagüe del inodoro está conectado a un pozo ciego o a una excavación en la tierra, con el riesgo que ello implica en relación a temas ambientales mayores, ligados a la salubridad de medio ambiente y la protección de recursos fundamentales, tales como el agua subterránea. En tanto que en la categoría "calidad básica" se ubican las casas que disponen de agua de red pública pero que no cuentan con cloacas. En suma, ambas situaciones representan a nada menos que el 30% de las 7'08 mil 354 viviendas que según el Censo 2023 tiene la provincia. Esto equivale a decir que al menos 200 mil viviendas (tres de cada diez presenta deficiencias en conexiones básicas). 

Crecimiento desordenado

Capítulo aparte se llevan procesos que se presentan "atados a ese incremento de las construcciones por fuera de los reglamentos municipales. El crecimiento desordenado hacia las zonas del Piedemonte y áreas antes destinadas a cultivos se suman entre los desafíos que la provincia aún no logra sortear. La Ley de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo N° 8.051 cumple a mediados de este año 14 años de vigencia.

Entre sus preceptos de base estipula que para que la provincia sea sustentable y logre equilibrar las demandas sociales y económicas en el marco de planes tendientes a lograr el equilibrio para cuidar el medio ambiente y garantizar, entre otros aspectos, una adecuada calidad de vida a la población. Pero para ellos, es clave aplicar estrategias conjuntas, eficientes y coordinadas entre los Municipios, el Estado Provincial y las áreas científico-técnicas. Sin embargo, hoy, la realidad muestra que aún pesan profundas deudas en este sentido. El crecimiento armónico de la provincia, tal y como se expresa en el espíritu de esta norma "madre" a la hora de "ordenar" el territorio aún está lejos de ser una realidad.