Suben los alquileres y ser dueño es una utopía: aumenta la crisis habitacional

En el contexto de la problemática en torno al impacto de la Ley de Alquileres se suman otras tensiones derivadas de una imposibilidad de los gobiernos de dar respuesta al creciente déficit habitacional que afecta a los argentinos, que según estimaciones alcanza a 4 millones de viviendas a nivel nacional. 

La problemática habitacional afecta fundamentalmente a los estratos medios y bajos de la población que son cada vez más amplios en el marco de la crisis económica que vive nuestro país desde hace años. Esta situación aporta a la profundización de las desigualdades estructurales compuestas, entre otros aspectos, desde el acceso a la vivienda como un derecho humano.

En las últimas décadas, las provincias han adaptado las políticas públicas de vivienda a sus presupuestos locales para dar respuesta al déficit habitacional pero, en algunos casos, los procesos de urbanización fueron poco sostenibles resultando en mayores desigualdades y acrecentando las diferencias entre los sectores que se encuentran en condiciones de vulnerabilidad.

Las estadísticas en torno al acceso a la vivienda no están actualizadas a la fecha pero según un informe realizado por el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec) entre 2017 y 2018, los fondos disponibles para los institutos provinciales de vivienda se redujeron un 24%.

Desde hace años en Argentina se da un fenómeno de éxodo desde las áreas rurales a las áreas urbanas. En el año 2001 la población urbana total era del 89,3% y para el año 2015, según proyecciones realizadas por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec), se estima que la población alcanzó 42,4 millones, mientras que la tasa de urbanización ascendió al 94%.

En este contexto, según estimaciones de la Secretaría de Vivienda de la Nación, en nuestro país el déficit habitacional es de casi 4 millones de viviendas y la situación empeora debido a la falta de políticas públicas y la reducción de recursos que posibiliten el acceso a la vivienda. 

En Mendoza la situación es similar, según el Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina (CoFeCi), la provincia tiene un déficit habitacional aproximado de 200 mil viviendas, entre las que se encuentran las que no están en condiciones de habitabilidad. Según los datos del Censo 2010, en Mendoza casi el 40% de los ciudadanos no son propietarios de las viviendas que habitan, la actualización de esas cifras será posible una vez que estén los resultados del Censo 2022.

En paralelo, se suma la problemática que surge debido a la sanción de la Ley de Alquileres en 2020 que lejos de traer una solución, incrementó las dificultades para aquellas personas que no son propietarias. Los extensión de los contratos y la aplicación de un índice 

Desde las cámaras inmobiliarias se empezó a plantear que la ley reducía la rentabilidad, que los ajustes indexados daban incertidumbre, que los contratos más extensos reducían la liquidez, y que entonces, a partir de ello, muchos propietarios habían resuelto sacar a sus propiedades del mercado y ponerlas a la venta o en todo caso esperar. A continuación, sostenían que la consecuencia había sido la disminución de la oferta, el aumento de los precios y el perjuicio para los inquilinos. 

Costos de alquiler, compra y construcción

"Con respecto a los valores de compra-venta de las viviendas es complejo dar un número aproximado ya que existen variaciones según tipo de construcción, terminaciones y ubicación de las mismas. Una vivienda de dos dormitorios estándar con cochera tiene un valor aproximado de 6 millones de pesos", destacó Estanislao Puelles Milán, presidente del Colegio de Corredores Públicos de Mendoza.

Según datos elaborados por la Universidad Argentina de la Empresa (UADE) que se desprenden del Informe del Mercado Inmobiliario, en la Ciudad de Buenos Aires el metro cuadrado de inmuebles en 2022 tiene un valor aproximado de 2.600 dólares.

En cuanto a los alquileres, en Mendoza una vivienda de dos dormitorios con características similares ubicada en una zona media tiene un costo de 30 mil pesos. A su vez, de acuerdo con las estadísticas oficiales del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, en 2021 el alquiler de un departamento de 2 ambientes en la ciudad costaba, en promedio, 37 mil pesos.

Otro número a tener en cuenta es el costo de la construcción. Según el informe mensual publicado recientemente por Reporte Inmobiliario, tomando el modelo de vivienda que se fijó para el plan Procrear en Buenos Aires, que consta de 51 m2 y un dormitorio, el costo se situó en unos 5.4 millones de pesos. En tanto, una vivienda económica con tres dormitorios y una superficie de 78 m2 llega a costar casi 7.4 millones de pesos. En ambos casos los valores no cuentan con el monto correspondiente al terreno. En el caso de la provincia de Mendoza, el costo de construcción por metro cuadrado es de 90 mil pesos.

"Los últimos años el problema se agravó después de la caída de los créditos UVA, en Argentina no ha habido ningún tipo de crédito para acceso a la vivienda propia. A la falta de crédito se suma la caída enorme de la capacidad de ahorro. El acceso a la vivienda es un gran problema sumado a la problemática que hay en torno a los alquileres cuyo sistema se encuentra bastante comprometido", agregó Puelles Milán. 

La situación en torno al acceso a la vivienda se agrava cada vez más ya que, a los altos costos de los inmuebles y la falta de políticas públicas se suma el número cada vez más escaso de propiedades existentes en el mercado destinadas al alquiler. Según el portal inmobiliario, en Mendoza hay 7000 propiedades ofrecidas de las cuales solamente el 4% son alquileres de viviendas y el número cada vez es menor.