El Gobierno pone el ojo en las "viviendas vacías" y ya genera polémica

Desde la sanción de la Ley de Alquileres se evidencia una gran oferta de inmuebles destinados a la venta que en algunos casos triplica la oferta de alquileres. La situación del mercado inmobiliario preocupa debido a la falta de fluidez en los términos de la compra-venta de propiedades, lo que podría tornarse aún más complejo si prospera la posibilidad de cobrar un impuesto a la vivienda ociosa o vacía, que es aquella que no se pone en alquiler. 

En el contexto de la problemática se suman otras tensiones derivadas de una imposibilidad de los gobiernos de dar respuesta al creciente déficit habitacional que afecta fundamentalmente a los estratos medios y bajos de la población que son cada vez más amplios en un marco de crisis económica. Esta situación aporta a la profundización de las desigualdades estructurales compuestas, entre otros aspectos, desde el acceso a la vivienda como un derecho humano.

La escasez de oferta de alquileres para vivienda tiene múltiples factores y muchos sectores se ven perjudicados. Por un lado, los propietarios están optando por vender debido a la baja rentabilidad que tienen las locaciones en relación a otros años, sumado a que el alquiler siempre presenta riesgos. Otro factor es la incertidumbre política y económica que hay en Argentina, situación que hace que mucha gente decida vender y prefiera tener los dólares en la mano, incluso bajando los precios de los inmuebles. Por otro lado, están los inquilinos que no ven satisfecha la demanda de propiedades y, en el caso de acceder a un alquiler, el alto costo debido a las actualizaciones reguladas por la Ley de Alquileres, es cada vez más difícil de afrontar.

Frente a este panorama que perjudica a tanto a inquilinos, propietarios y corredores inmobiliarios; el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti, se refirió a la escasez de oferta de alquileres y no descartó regulaciones a la vivienda vacía para comenzar a resolver a la problemática habitacional existente en Argentina. Sin embargo, lejos de traer tranquilidad, las declaraciones del funcionario nacional pusieron en alerta a los representantes de las cámaras inmobiliarias ya que se trata de una medida que, según dicen "es lo mismo que echar nafta al fuego".

Desde las asociaciones que nuclean a los inquilinos a nivel nacional informaron que la semana próxima se llevará a cabo una mesa de discusión para evaluar la viabilidad de la propuesta con representantes de las partes involucradas, legisladores y referentes del arco político. Sin embargo, Estanislao Puelles Milán, quien es actualmente es el vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina que representa a más de 30 mil inmobiliarias de Argentina, explicó: "No hemos sido convocados a pesar de los insistentes pedidos de audiencia".

"En vez de atacar los problemas verdaderos que son la inflación y la ley de alquileres, anuncian este tipo de medidas que son un disparate", dijo Puelles Milán.

"Hemos enviado otro pedido para formar parte de esa mesa, es sorprendente el error de diagnóstico que están haciendo con esta situación. En vez de atacar los problemas verdaderos que son la inflación y la ley de alquileres, que reconocieron que había sido un error, anuncian este tipo de medidas que son un disparate", agregó.

Ricardo Botana, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, se refirió respecto de la propuesta y dijo: "El beneficio para los inquilinos puede ser que la medida provoque un aumento de la oferta de alquileres pero tenemos que estudiar bien la situación en cada ciudad. Es un control que tiene que ejercer la autoridad local. Creo que el próximo censo va a arrojar muchos datos que aporten a analizar todas las medidas que se pueden llevar a cabo".

¿Cuál es el concepto de "vivienda vacía"?

Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina, coinciden en que existe una enorme dificultad para delimitar las viviendas vacías."Hay múltiples variables, así como dueños y razones para que estén vacías, ¿cómo van a verificar si un inmueble está vacío porque el dueño viajó unos meses por trabajo o si alguna propiedad está demorada por un conflicto sucesorio...?”, se preguntó Puelles Milán y agregó: "Un impuesto de esas características es de difícil aplicación, quién va a verificar las propiedades vacías y ocupadas. Es una medida inaplicable que va a profundizar la crisis del mercado inmobiliario y de alquileres cuyos beneficios son de tipo impositivo, solamente para el Estado".

Según la Unión Argentina de Inquilinos, la definición de vivienda vacía no presentaría grandes dificultades. "Hay que tener una estructura para definir cuándo una vivienda está deshabitada, hay diversas formas que están funcionando en otras partes del mundo", dijo Botana.

Según un informe del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), se considera vivienda vacía a “aquellos inmuebles de tipo residencial que registran un consumo eléctrico anual inferior al mínimo indispensable considerado para su uso permanente”. Teniendo en cuenta la definición y si la medida prospera, las propiedades que entrarían en esa categoría y podrían ser alcanzadas por el impuesto son aquellas que registren un consumo menor a 50 kilovatio/hora por mes.

"Cobrar un impuesto a un inmueble que no está ocupado lo único que hace es agravar la situación del mercado inmobiliario. Si el inmueble está desocupado, van a simular contratos de comodato o préstamo del inmueble a un conocido y si el control es a través de la medición del consumo eléctrico, la gente va a dejar tres lamparitas bajo consumo encendidas 24hs y listo", dijo el abogado especialista en Derecho Inmobiliario y presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, Enrique Abatti.

"A mayor presión tributaria, mayor evasión y a mayor evasión, menor recaudación... piensan que aumentando los impuestos se soluciona todo y es al contrario, generan mercados negros...", destacó Abatti.

"A mayor presión tributaria, mayor evasión y a mayor evasión, menor recaudación... piensan que aumentando los impuestos se soluciona todo y es al contrario, generan mercados negros...", destacó Abatti.

Quienes se encuentran a favor de la aplicación de un impuesto a la "vivienda vacía" mencionaron casos de tributos similares que se aplican en países de Europa y también en Uruguay donde, para determinar la condición de la vivienda, se realiza una medición de los consumos de luz y agua.

En Francia existe un impuesto a las viviendas que hayan estado deshabitadas por más de dos años y en Alemania, precisamente en Berlín, los municipios con más del 10% de viviendas vacías hay una disposición por la cual el gobierno puede demoler las viviendas que no sean aptas para alquiler. 

"Si la medida se lleva a cabo sería bueno que el dinero que surge de la recaudación pueda volcarse en proyectos de alquileres sociales o fomentar inversiones para la construcción de viviendas que actualmente están faltando en el mercado como son las de 3 y 4 ambientes para familias", destacó el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos.

En la vereda opuesta, el presidente de la Cámara de Propietarios, Enrique Abatti, argumentó: "Cuando hablan de los impuestos que se aplican en otros países como Francia, España o Alemania, son casos muy particulares. Hay que tener en cuenta la escasa rentabilidad que dejan los inmuebles hoy en Argentina, es el período más bajo en los últimos 40 años, no supera el 2% del valor en dólares del inmueble por año cuando históricamente siempre fue entre el 4 y el 6% en la locación de viviendas".

Una solución que está en lista de espera

La sanción de la Ley de Alquileres y posterior aplicación de la normativa en julio de 2020 trajo aparejados efectos negativos que repercutieron en un mercado inmobiliario que hoy registra la oferta disponible de alquileres más baja de la historia, situación que impacta de manera directa en la suba de precios de los mismos.

A fines del 2021, el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, habló sobre una posible suspensión de la Ley de Alquileres, medida que finalmente no se concretó. "El Congreso está paralizado y no están intentando modificar la ley", destacó Puelles Milán.

"La ley 27.551 perjudicó a todas las partes, propietarios, inquilinos y corredores inmobiliarios ya que masivamente se fueron del mercado locativo a lo que es la venta. Esta nueva medida que están analizando en relación a las viviendas es como echar nafta al fuego, nuestros gobernantes no toman conciencia del daño que están ocasionando", destacó Abatti.

Según los especialistas consultados, el sobre stock de viviendas a la venta es normal debido a la escasa demanda provocada por la falta de crédito, la pérdida de capacidad de ahorro y la incertidumbre económica actual. "Se van acumulando inmuebles porque no se venden, a lo que se suma la cantidad de propiedades que migraron del alquiler a la venta por la ley de alquileres", agregó Puelles Milán. Los locatarios también se vieron perjudicados de manera directa ya que, a partir de la nueva ley, se provocó un aumento excesivo en los valores de los inmuebles debido a la actualización con el índice del Banco Central.

"La solución es en primer lugar, derogar la Ley de Alquileres por otra ley para que no se produzca una anomia, restableciendo la vigencia de algunos artículos del código Civil y Comercial del capítulo de las locaciones", finalizó Abatti.