Alquileres: diferencias entre lo que piden inquilinos y el sector inmobiliario

La problemática en torno a los alquileres y el acceso a la vivienda suma un nuevo capítulo a partir de la segunda reunión de la Mesa de Alquileres, convocada por el secretario de Comercio Interior, Roberto Feletti. Representantes de inquilinos y el sector inmobiliario discutirán diversas propuestas para ampliar la oferta actual y reducir el impacto de la suba de precios. La Cámara de Propietarios de la República Argentina no fue convocada.

Desde la sanción de la Ley de Alquileres se evidencia una gran oferta de inmuebles destinados a la venta que, en algunos casos, triplica la oferta de alquileres. A pesar de que la ley buscaba beneficiar a los inquilinos, su aplicación tuvo el efecto contrario ya que provocó la escasez de oferta y un aumento de los costos para quienes optan por alquilar.

Entre las propuestas que presentaron los representantes de la Federación de Inquilinos está la aplicación de un impuesto a la "vivienda vacía" que constaría de un gravamen del 5% sobre el valor fiscal a los bienes inmuebles en desuso por más de 2 meses para todos aquellos que tengan más de 3 propiedades.

“El impuesto a la vivienda vacía es una medida que se toma en casi todas las ciudades grandes del mundo. Su función es limitar la especulación, y aumentar la oferta para bajar la presión sobre los precios”, destaca el texto difundido por la agrupación de inquilinos. 

"Si la medida se lleva a cabo sería bueno que el dinero que surge de la recaudación pueda volcarse en proyectos de alquileres sociales o fomentar inversiones para la construcción de viviendas que actualmente están faltando en el mercado como son las de 3 y 4 ambientes para familias", destacó el presidente de la Unión Argentina de Inquilinos, Ricardo Botana.

Otra de las propuestas presentadas por los inquilinos es que exista una medición oficial de precios de los alquileres de vivienda que se realice a través de la Secretaría de Comercio y el acceso a un sitio oficial donde se pueda consultar el índice del contrato locación según el Banco Central de la República Argentina (BCRA). 

En relación a los pagos de los alquileres, los inquilinos solicitaron que pueda realizarse a través de vías electrónicas mediante un control por parte de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) a las inmobiliarias, la existencia de un canal de denuncias por incumplimiento a la legislación aplicable a las relaciones de alquiler y la promoción a cargo de la secretaría de comercio de un contrato de alquiler modelo y posterior registro en AFIP.

Las propuestas de inmobiliarios y propietarios

Los representantes de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA) y los Colegios Profesionales de Inmobiliarios no ven viable la concreción de un impuesto a la "vivienda vacía". "Un impuesto de esas características es de difícil aplicación, quién va a verificar las propiedades vacías y ocupadas. Es una medida inaplicable que va a profundizar la crisis del mercado inmobiliario y de alquileres cuyos beneficios son de tipo impositivo, solamente para el Estado", destacó Estanislao Puelles Milán, quien actualmente es el vicepresidente del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina que representa a más de 30 mil inmobiliarias.

El documento elaborado por la CIA junto con Cucicba plantea la necesidad de “modificar la ley, hacer una nueva o retrotraerla”. Entre las propuestas se encuentra una modificación de la duración del contrato, en ese sentido, piden volver a los alquileres por períodos de 2 años como establecía la ley anterior, en vez de los 3 años que rigen actualmente; sostenimiento del artículo 1351 de la ley anterior donde recomienda al corredor inmobiliario y cambios en el período de actualización del canon locativo (piden que la aplicación sea como mínimo cada seis meses). 

Otra propuesta es añadir un índice alternativo como por ejemplo, el coeficiente de valor salarial y agregar la figura de arbitraje para lograr un impacto en la reducción del costo de seguro de caución, que genera un ahorro al inquilino y previsión al propietario. Con esta figura, los conflictos deberían resolverse en un plazo de entre 30 y 180 días. Por último, el documento que presentarán los inmobiliarios contiene una propuesta para modificar el blanqueo incorporando la unidad usada.

El Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina también elaboró un documento donde insisten en la importancia de una modificación de la "Ley de Alquileres" mencionando las siguientes propuestas: creación de una nueva categoría dentro del régimen simplificado, generando una categoría especial dentro del monotributo para aquellos locadores que tengan más de dos inmuebles alquilados y la exención impositiva para nuevos desarrollos inmobiliarios, aplicando beneficios impositivos para desarrollistas inmobiliarios que vuelquen unidades habitacionales al mercado locativo por un plazo mínimo de 8 años

Por otro lado, la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA) presidida por el abogado especialista en Derecho Inmobiliario, Enrique Abatti, no fue convocada a la mesa de discusión propuesta por la Secretaría de Comercio Interior. Desde este sector, aseguraron que las propuestas presentadas por inquilinos "agravarán más la situación en torno a la disponibilidad de viviendas en alquiler" y se manifestaron en contra de la propuesta del gravamen a la vivienda vacía.

Entre las dificultades para concretar esa medida mencionaron los inconvenientes para determinar si un inmueble está desocupado. "A mayor presión tributaria, mayor evasión y a mayor evasión, menor recaudación... piensan que aumentando los impuestos se soluciona todo y es al contrario, generan mercados negros...", agregó Abatti.

"La solución es en primer lugar, derogar la Ley de Alquileres por otra ley para que no se produzca una anomia, restableciendo la vigencia de algunos artículos del código Civil y Comercial del capítulo de las locaciones", finalizó Abatti.