Ordenamiento Territorial: restringen barrios privados y crean un "impuesto" para recuperar inversión pública

Llega con años de atraso y, en algunos casos, puede que sea tarde: desde que se sancionó la ley de ordenamiento territorial hasta ahora, que está por ser aprobado el Plan de Ordenamiento, se profundizaron gran parte de los problemas estructurales que tiene Mendoza: desigualdad, inequidad, desequilibrios y desorden.

El Senado aprobó el Plan de Ordenamiento Territorial y podría ocurrir lo mismo en Diputados para que se convierta en ley. Cuando entre en vigencia comenzarán a detonarse mecanismos que hasta ahora estaban adormecidos. El Plan tiene un exhaustivo análisis de la realidad ambiental de la provincia y arma una compleja trama para tratar de reencauzar las políticas territoriales. Por eso, por ejemplo, habrá que dejar de pensar a Mendoza con su tradicional división geográfica en 18 departamentos. La intención es que el suelo se organice según su potencial, su riesgo ambiental y factores ocupacionales. Por eso se habla de polos y nodos y Unidades de Integración Territorial. Entre otras cosas, el Plan busca restringir los barrios privados, ordenar los asentamientos urbanos y crea un nuevo "impuesto": se trata de la plusvalía, el valor agregado que tienen los inmuebles por la inversión estatal y que ahora buscarán recuperar. 

Claro que la respuesta a los problemas estructurales parecen utópicos y mucho más teniendo en cuenta el contexto. "El plan llega 6 años tarde. Pero estamos a tiempo de arreglar muchos de los problemas estructurales que tiene el ordenamiento territorial", aseguró Humberto Mingorance, secretario de Ambiente.

El Plan determina tres tipo de áreas: urbanas, rurales y de interface, que son las más conflictivas. En base a esa división se consideran la superficie de los terrenos, los emprendimientos que se pueden hacer y las regulaciones.

Los barrios

Uno de los efectos más inmediatos es la regulación de la urbanización y la construcción de barrios porque, justamente, es donde mayor descontrol hay. En ese sentido, por primer a vez se regulan los barrios privados. El Plan los cataloga como Conjuntos Inmobiliarios y allí entran "los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquéllos que contemplan usos mixtos". Los barrios privados se catalogarán como "propiedad horizontal especial". 

Una de las claves de la reglamentación es que solo se permiten en áreas urbanas e interfaces (solo en casos particulares en zonas rurales) y no pueden ser autorizados por vía de "excepción municipal", ni por ordenanzas. Además se resuelve uno de los principales conflictos que generan los barrios privados: las calles. "Ni la Provincia, a través de cualquiera de sus organismos centralizados o descentralizados, ni los municipios, podrán ordenar, autorizar o disponer en forma transitoria o permanente el cierre de calles de dominio público o el uso restringido de calles de dominio público provincial o municipal", dice el Plan.

El Secretario de Ambiente aseguró que serán intransigentes en el cumplimiento de esa disposición. "No se pueden cortar calles públicas y el concepto es permitir la movilidad. Si alguien planifica un barrio cerrado no puede cortar una calle pública, deberán hacerlo de uno y otro lado pero dejar habilitado el paso", aseguró Mingorance. Además, no podrán prohibir el ingreso de agentes públicos a esos barrios. Para autorizarlos los barrios deberán tener un estudio de impacto ambiental y territorial.

Pero el lado B del Plan es lo que ocurrió antes. Es que desde que se sancionó la ley, en 2009, hasta ahora, hubo una explosión de proyectos de desarrollo de barrios privados. Algunos con habilitación, otros de manera irregular y también "en proceso". Justamente el texto del Plan que será tratado en la Legislatura incluye una aclaración: "La disposición no afecta derechos adquiridos". Allí entrarán en juego las tensiones entre quienes tengan alguna habilitación provisoria para intentar desarrollarlo. "Hubo mucho descontrol. Nosotros no estamos autorizando ningún barrio privado que no cumpla. Hemos frenado tres loteos en el pedemonte porque no cumplen con los requisitos", aseguró Mingorance.

Las zonas más conflictivas son el pedemonte y las áreas rurales desmontadas, que a la fuerza fueron urbanizadas. 

Pero el Plan también regula a los barrios convencionales para tratar de evitar otra constante en las últimas décadas: la construcción de barrios en zonas no aptas y sin servicios básicos. El principal destinatario de esa reglamentación es el propio Estado, pues el Instituto Provincial de la Vivienda es quien más casas hace y, en muchos casos, con mayor cantidad de irregularidades.

Por eso se establecen requisitos mínimos para autorizar un barrio. Entre otras cosas se exige que el proyecto esté dentro de la "traba urbanizada" que esté conectado en la red vial, con terrenos aptos y con factibilidad de servicios.

Plusvalía

Uno de los temas más tangibles del Plan de Ordenamiento tiene que ver con los instrumentos económicos que se han previsto para "orientar" las decisiones; tanto del Estado como de los desarrolladores privados. El más conocido es el impuesto inmobiliario. Pero aparecen nuevas figuras, como la "Unidad Económica Mínima Sustentable" y en particular la "Plusvalía". Se trata de una figura no usada hasta ahora en Mendoza pero apunta a que los privados paguen algo por la inversión pública que se ejecuta y que repercute en el valor de los inmuebles.

El concepto es preciso: cuando el Estado paga una obra los terrenos aledaños se sobrevalúan y hasta ahora los beneficios eran sólo para el propietario de esos inmuebles. La "plusvalía" busca que el Estado cobre una parte de esas ganancias. "Hay obras que impactan positivamente y la pagan todos los mendocinos, pero los beneficios son para pocos. De alguna manera se propone que el Estado sea socio", explicó Mingorance.

Aunque no figura como "impuesto", tendrá un formato similar. "Es un tributo provincial y municipal que capta la renta diferencial del bien inmueble (suelo) atribuible a las acciones del estado sobre el territorio y ajenas al propietario. Se consideran hechos generadores de renta diferencial: la recuperación de costos de obra pública, los cambios en la zonificación y una mayor edificabilidad", dice el Plan.

El nuevo "impuesto" será cobrado por los municipios y deberán ser las comunas las que establezcan cómo aplicarlo. Pero los fondos recaudados tendrán fines específicos: compra de inmuebles, construcción de infraestructura y relocalización de asentamientos, entre otros.

El diagnóstico incluye 7 problemas estructurales: Inercia en la gestión del territorio (por falta de cumplimiento de leyes); concentración de población; inequidades sociales debido a condiciones de vida inadecuadas; deterioro de las condiciones ambientales; problemas de conectividad y accesibilidad; existencia de un dualismo productivo y deficiencia en la gestión integrada del recurso hídrico. El mismo textp pone pautas temporales para tomar medidas, que van desde uno a seis años. Otra vez, habrá que esperar.