Crece la especulación inmobiliaria antes de que se aplique la Ley de Suelo
Hay una pelea que se disimula, que no se ve. Pero que genera especulaciones que se cuentan en dinero. Esa pelea es por la tierra en Mendoza. Hace tres años la Legislatura sancionó la ley de ordenamiento territorial y uso del suelo, una norma clave para el desarrollo sustentable de la provincia. La complejidad del entramado administrativo que creó la ley hace que se demore la aplicación.
Como consecuencia, se aceleró un proceso que antes se venía dando: el crecimiento desordenado de las ciudades. En la práctica todo funciona como antes: se erradican viñas y se instalan barrios sin que medien previsiones ambientales, se desmontan terrenos naturales sin estudios de impacto y la especulación inmobiliaria le gana a la planificación. Así, por ejemplo, hay una competencia por el uso de la tierra: buena parte de las zonas productivas más importantes del Gran Mendoza también son áreas codiciadas para urbanizaciones y construcción de casas.
Según explicaron a MDZ varios referentes del tema, hay apuro por conseguir la “factibilidad” de distintos proyectos que luego pueden estar restringidos cuando la ley esté en plena vigencia. Esa factibilidad otorgada por cada Municipalidad sería algo así como un bono a negociar, pues es una autorización que podría dar un derecho adquirido. Todo comienza con un proyecto, la aprobación provisoria y el anuncio en el mercado. Si se concreta o no el proyecto, depende de conseguir financiamiento o no. Pero la factibilidad ya es el primer paso.
Barrios privados, countries, centros comerciales, estaciones de servicio, cementerios con crematorios, hoteles, y la lista sigue. Todos emprendimientos que generan cambios en el ambiente y que estarán en el marco de las regulaciones de los planes de ordenamiento ambiental, pero que hoy están casi bajo un libre albedrío inmobiliario. Igualmente hay municipios que para grandes emprendimientos sí han comenzado a tener más control y aumentaron las exigencias. La provincia presentaría el Plan Provincial de Ordenamiento Territorial el 1 de marzo del año que viene.
Uno de los ejemplos de descontrol es el que ocurre con los llamados barrios privados. Aunque proliferan en toda la provincia, no hay una regulación particular. “Se guía todo sólo a través de la ley de loteos. Los barrios privados no existen jurídicamente, pero igualmente cierran las calles. Son todos irregulares, porque no hay normativa”, explicó una fuente del Ministerio de Hacienda. Entre las irregularidades frecuentes de ese tipo de loteos está la falta de donación de espacios comunes y hasta la “ocupación” de terrenos que debían ser donados y también problemas para escriturar. “Hay mucha evasión en esos barrios, porque no están bien declarados", explica el especialista.
El gobernador de la tierra
Dentro de los organismos creados por la ley de ordenamiento territorial hay uno que tendrá el máximo poder para decidir y que es objeto de miradas de todos los sectores. Se trata de la Agencia de Ordenamiento Territorial, que tendrá a su cargo la ejecución práctica de muchas de las decisiones en el tema. Ese cuerpo colegiado estará integrado por siete personas que serán designadas por el gobernador Francisco Pérez, que representarán a las universidades, a los municipios y al Departamento General de Irrigación. El Gobernador debe seleccionar entre varias ternas de candidatos postulados por los distintos sectores. Esas ternas ya están en manos de Paco Pérez. También debe elegir entre una terna al presidente de la Agencia, que además debe ser ratificado por el Senado.
Los que conocen de cerca el tema explican de manera práctica la importancia de ese cargo. “Si el Superintendente General de Irrigación es el ‘gobernador del agua’, el presidente de la Agencia de Ordenamiento es el ‘gobernador de la tierra”, grafica Marcos Zandomeni, secretario de Ambiente. El funcionario ratificó que las ternas ya están siendo elaboradas y que falta completar algunos trámites administrativos y completar la documentación para que se realice la selección. La agencia estaría en funcionamiento no antes de fin de año.
En el Gobierno aseguran que buscan frenar el avance sin controla de las urbanizaciones y la especulación inmobiliaria. Para ello quieren obligar a realizar un estudio de impacto ambiental a todos esos emprendimientos.
La base para esa exigencia sería el cambio del uso de la tierra. Así, cuando haya un cambio en el uso (por ejemplo la erradicación de una viña cuyo terreno pase a ser un barrio) los empresarios deberían presentar un estudio de impacto ambiental, y someterse a ese proceso. “El borrador del Decreto está. La intención es que el gobernador lo firme y entre en vigencia esa exigencia”, aseguró Zandomeni.
El otro cambio que impulsarían es que cuando se instale algún emprendimiento productivo que supere las 10 hectáreas de cultivo, también tengan que hacer una evaluación de impacto ambiental. Esa alternativa se evalúa luego de ver el avance de cultivos sobre áreas que antes eran vírgenes y que fueron desmontadas, sobre todo en el Valle de Uco.
Por ahora sí se está reuniendo el Consejo de Ordenamiento Territorial, que está integrado por 67 personas de todos los municipios y organismos técnicos. La semana pasada decidieron formar la Comisión de Matriz Productiva.
Una de las consecuencias más graves de la falta de planificación en el avance de la urbanización es la desertificación. Según explica Elena Abraham, una de las científicas más respetadas en temas ambientales, las causas de ese problema son la “falta de una propuesta integral de desarrollo sustentable, la “debilidad de políticas de desarrollo del árido y la degradación de recursos naturales”, entre otras.
Las consecuencias parecen estar a la vista. “Desequilibrio territorial y falta de equidad social, fuertes procesos de concentración en los “oasis”, pobreza, éxodo y migración rural y suburbana, abandono de las tierras productivas, pérdida de biodiversidad, crecimiento urbano acelerado y no controlado sobre áreas frágiles, crecimiento urbano sobre áreas frágiles, migración y abandono de tierras, pérdida de áreas agrícolas de alto valor económico, competencia por el uso del suelo”, describe, entre otras consecuencias, Elena Abraham en su texto “Lucha contra la desertificación en las tierras secas de Argentina, el caso de Mendoza”.