Mercado inmobiliario: qué es lo más buscado en Mendoza y a cuánto se está ganando

Por primera vez, el mercado inmobiliario de Mendoza cuenta con estadísticas y datos propios de la provincia. Es que referentes del sector se unieron para presentar el monitor inmobiliario, una herramienta que aporta métricas claves para los profesionales y actores del real estate, pero también para el público general que quiere comprar o vender una propiedad.

Matías Righi, consultor inmobiliario y uno de los creadores de la herramienta junto a su colega Andy Landa, brindó una entrevista a MDZ donde brindó algunos detalles de los datos más relevantes que dejó la primera edición del informe y contó sobre la realidad del mercado inmobiliario en la provincia.

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-¿De qué se trata el monitor inmobiliario?

-Antes no teníamos información para tomar decisiones en nuestro mercado inmobiliario y estábamos un poco como navegando en la oscuridad, porque decisiones importantes siempre se han tenido que tomar. El tema es que lo hacías en base a la experiencia personal, a la intuición o a lo que leías en un diario de Buenos Aires.

Hoy lo que estamos presentando es maravilloso porque por primera vez tenemos datos confiables y muy representativos de la realidad mendocina que nos permiten estudiar a fondo lo que está pasando con nuestro mercado.

-¿Por qué es importante tener a disposición estos datos?

-Tiene dos caras esto, porque toda esta información se logra generar gracias a una comunidad muy extensa de inmobiliarias grandes y serias de Mendoza que van registrando cada una de sus operaciones de venta con todo lujo de detalle. Entonces a esas inmobiliarias que empezaron a cargar datos, les empezó a generar información muy confiable y generamos un mapa de los precios de cierre.

Pero se volvió tan significativo que el segundo gran fruto que dio es que al representar ya una porción muy grande del mercado de Mendoza, y tener muchas ventas cargadas, empezó a dar datos que le podían servir a la mayoría de la gente.

Por eso surgió junto con Andy Landa la idea de democratizar esta información y compartirla con todo el público, que le puede servir a la persona a pie, a los grandes inversores, a los desarrollistas y sobre todo a todos los profesionales que nos dedicamos a asesorar. Cuando un comprador pregunta qué le conviene más, tenemos las series temporales, los precios, el movimiento de mercado, pero no mi opinión personal, sino basado en datos, te volvés también un mejor asesor y un mejor profesional.

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Rodrigo D'Angelo / MDZ

-¿Qué lugares está buscando hoy el mendocino para invertir?

- Tenemos el ranking de Gran Mendoza y hay dos formas de evaluar quién vende más: por cantidad de ventas el que gana es Maipú y segundo Godoy Cruz. Esos dos tienen la mayor cantidad de escrituras o de operaciones de venta. Ahora, si nos hacemos la misma pregunta, pero por volumen vendido, es decir, ¿quién vende más en millones de dólares? El primero es Luján y el segundo es Maipú. Y Godoy Cruz pasa un cuarto lugar. Esto tiene también mucha relación con cuál es el precio promedio de un determinado lugar de Mendoza.

-¿Cuál es el precio promedio que se paga en Mendoza por una propiedad?

-El ticket promedio en Mendoza ha venido subiendo. De hecho, del 2023 al 2024 la pregunta del millón, ¿suben los precios? Sí, suben. El ticket promedio hoy está en US$ 78.000. Y hace un año estaba un 18% ciento más abajo. O sea, que el promedio del mercado subió.

-Una suba por debajo de la inflación…

-Sí, son variables que no tienen correlación. De hecho, cuando teníamos inflación del 200% anual, el precio de los inmuebles bajaba. Es buena tu observación porque mucha gente cuando ve que todos los precios suben y yo no ha vendido su casa, piensa que la debería subir, pero no siempre es así. Hay que analizar en qué ciclo está el mercado inmobiliario.

-¿Y hoy en qué ciclo está?

-Hoy está en un ciclo alcista, pero de recuperación lenta, por lo que decíamos. En general tiene que crecer el PBI. Lo que sí hemos visto es que hay una correlación cuando el país está creciendo en términos, por ejemplo, de PBI o de balanzas, aumenta la cantidad de operaciones. También es verdad que hay muchas variables. Está el crédito hipotecario, está que tiene que subir el poder adquisitivo… Es un análisis muy detallado el que hay que hacer para ver cómo evoluciona el mercado inmobiliario.

Lo importante es contar con información y no tomar decisiones de decir, "Porque me aumentó la harina, yo entonces voy a aumentar mi inmueble que no vendí". Eso sería un error porque son dos realidades que corren por distintos ciclos y hay que saber estudiarlos para entrar y salir en el momento adecuado.

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Rodrigo D'Angelo / MDZ

-¿Qué está comprando más el mendocino?

-Casas, lejos de todas las tipologías. La vivienda le gana a todo. El 51,3% de todas las operaciones que se hacen en Mendoza por volumen, son casas y 38% departamento. La vivienda es la principal preocupación.

-En cuánto al financiamiento, ¿qué pasa con los créditos hipotecarios?

-Han sido eh digamos la gran estrella del último año. Fue algo que revolucionó porque le permitió a un montón de gente convertirse en dueño cuando era inquilino. Nos ha pasado de clientes que estaban pagándonos $900.000 pesos de alquiler, sacaron un crédito hipotecario y hoy día están pagando una cuota de $550.000 por su casa propia.

El año pasado representaban el 3,6% de todas las ventas. De cada 100 ventas que se hacían en Mendoza, 3,6 se hacían con crédito hipotecario. Hoy de cada 100 ventas 22 se hacen con crédito hipotecario. Y estamos en la mitad del año.

Por lo menos, lo que muestran las cifras bancarias es que no ha llegado a su máximo pico el otorgamiento de los créditos. Si lo comparamos con el PBI de la Argentina, lo que se otorga en millones de dólares en Argentina es el 0,17%. Es un valor muy bajo comparado con toda Latinoamérica, por ejemplo, tenés todo muy por encima del 10%.