Mercado inmobiliario: las claves del 2026 según un importante banco privado

Desde el seno del equipo de “research” del Banco BBVA emergió un estudio sobre la situación del mercado inmobiliario y del sector de la construcción en Argentina. El mismo da cuenta que, por un lado, el mercado inmobiliario argentino consolidó su recuperación en 2025, impulsado por el crédito hipotecario y la mejora salarial, mientras que la construcción, en cambio, siguió rezagada.

Para los analistas del banco, el escenario 2026 plantea oportunidades con foco territorial y cautela estratégica. Entre las principales conclusiones podría decirse que se destaca el rol del crédito hipotecario que volvió a escena con protagonismo, donde los préstamos UVA reactivaron el mercado, duplicando la participación del crédito en operaciones y ampliando el acceso a sectores medios.

Precios para arriba

Consideran que, si bien se moderó en el último trimestre, sentó bases para sostener el dinamismo en 2026. Por otro lado, la demanda inmobiliaria se reactivó, con precios en alza, así el mercado residencial repuntó con fuerza: crecieron escrituras, subieron los valores del m² y mejoró la accesibilidad relativa. Mientras tanto, el mercado de alquiler se reconfigura y gana atractivo.

En tal sentido, la derogación de la Ley de Alquileres amplió la oferta y fortaleció la rentabilidad, superando el 6% en muchas zonas. El acortamiento del “payback” revaloriza a la vivienda como activo de renta. En cuanto al mercado de oficinas y logística, mostraron trayectorias divergentes: las oficinas siguen con vacancia elevada y desafíos de reconversión; en contraste, los depósitos industriales sostienen alta ocupación y se consolidan como activo estratégico frente al ciclo económico.

Construcción no reacciona

Por el lado de la construcción, destacan que no logró despegar. A pesar de un entorno macro más favorable y costos más predecibles, el sector mostró escasa reacción por el freno de la obra pública y la debilidad de la inversión privada. Hacia 2026, el desafío es retomar dinamismo con financiamiento y proyectos viables.

El informe destaca que el retorno del crédito hipotecario marcó un punto de inflexión: tras años de escasa oferta, el financiamiento volvió a canalizarse hacia la vivienda y tuvo un impacto significativo sobre la demanda, aun cuando el impulso se moderó hacia el último tramo del año.

Entre fines de 2024 y mediados de 2025, la reactivación del crédito se dio “con fuerza”, impulsando las operaciones en CABA y en Buenos Aires. En esa línea, la gente de BBVA Research subraya que en 2025 el ratio hipotecas/escrituras superó el 15%, duplicando el promedio de los últimos cinco años y alcanzando su mayor nivel desde 2018, un cambio relevante frente al predominio del pago al contado observado en el período 2019–2023.

Mejora de precios

La mejora en la actividad estuvo acompañada por una recomposición gradual de precios: en CABA, los tres segmentos -pozo, a estrenar y usados- mostraron subas interanuales que oscilaron entre 5% y 11% durante 2025, con una dinámica más sostenida y menos dispersa que en 2024.

“El informe de Situación Inmobiliaria y Construcción confirma un cambio de dinámica en el real estate residencial: la mayor estabilidad macro y la vuelta del crédito hipotecario permitieron que la demanda se reactive y que el mercado recupere profundidad. Hacia 2026, el desafío será sostener el impulso sin perder accesibilidad, en un escenario donde los fundamentos del ciclo alcista se verán más sólidos”, destacó Mario Iparraguirre, economista senior de BBVA Research Argentina.

En paralelo, el informe advierte que la construcción se mantuvo rezagada durante 2025 pese a la mejora del entorno económico. Entre fines de 2023 y el tercer trimestre de 2025, el PIB acumuló una mejora de casi 2%, pero la construcción fue la rama más golpeada, con una contracción cercana al 11%, quedando al margen del ciclo de recuperación.

El documento señala que la retracción de la obra pública redujo significativamente el aporte estatal al sector y dejó a la inversión privada como principal motor, todavía con una dinámica limitada. A su vez, los permisos y los despachos continuaron por debajo de los niveles previos a la pandemia, aunque en 2025 se observó una leve recuperación de la superficie autorizada total para construir y un repunte en la escala de los proyectos, reflejado en una mayor superficie media por permiso.

El informe de BBVA Research muestra un escenario de consolidación para el mercado inmobiliario, con mayor profundidad y dinamismo a partir del rol creciente del crédito y una recuperación de precios más generalizada, mientras que la construcción continúa atravesando un proceso de ajuste y menor actividad, condicionado por el ritmo de inversión y el fondeo disponible.

Proyecciones 2026

Hacia 2026, la evolución de ambos sectores estará determinada por la estabilidad macroeconómica, el acceso al financiamiento y la capacidad de la inversión privada -junto con una eventual recomposición de la obra pública- de traccionar nuevos proyectos y sostener la recuperación.

En síntesis, podría decirse que el ciclo alcista del mercado inmobiliario se consolida, pero exige cautela, visión territorial y foco estratégico.

• ¿Cuáles son los desafíos?: La construcción comienza 2026 con baja actividad, menos proyectos y márgenes más ajustados. La recuperación va a depender de la obra privada, del costo del financiamiento y de la reactivación de la obra pública.
• ¿Cuáles son las fortalezas?: El real estate muestra bases más sólidas. Con estabilidad macro y el crédito ganando escala, 2026 podría consolidar la recuperación iniciada, especialmente en segmentos medios y primeras viviendas.
• ¿Cuáles son las amenazas?: El repunte de precios en alquileres y en el m2 registrado en 2025 exige cautela. En un entorno aún volátil, será clave monitorear la evolución de la demanda efectiva y la sostenibilidad del ritmo de ajuste.
• ¿Cuáles son las oportunidades?:El escenario en 2026 brinda oportunidades diferenciales por región y producto. Las decisiones de compra, venta o desarrollo deberán adaptarse a nuevos patrones de localización, renta esperada y acceso al crédito. Veamos una síntesis de cada protagonista.

Realidades divergentes

• Construcción: sin reacción pese a la mejora macro. La actividad de la construcción se mantuvo rezagada en 2025 a pesar de la mejora general del entorno económico. La marcada retracción de la obra pública redujo significativamente el aporte estatal al sector, dejando a la inversión privada como único motor, aún con dinámica limitada. Los permisos y despachos siguen por debajo de los niveles previos a la pandemia. El avance del sector dependerá de mejores condiciones de fondeo y de proyectos alineados con una demanda solvente y activa.
• Real estate: la demanda volvió y reactivó la operación. El mercado inmobiliario residencial consolidó su recuperación durante 2025. El repunte de precios, el crecimiento de escrituras y el regreso del crédito hipotecario ampliaron el universo de compradores. La demanda formal se reactivó especialmente en zonas con precios en dólares aún contenidos, validando un nuevo ciclo después de varios años de contracción.
• Oficinas y logística: segmentos con dinámica opuesta. El mercado de oficinas profundizó su proceso de reconfiguración. La vacancia se mantuvo alta en varios corredores tradicionales, mientras que las rentas comenzaron a mostrar señales de estabilización. Por el contrario, el segmento industrial-logístico sostuvo niveles de ocupación elevados, con vacancia acotada y mayor previsibilidad, posicionándose como un activo resiliente frente al ciclo económico.
• Crédito hipotecario: vuelta a escena y protagonismo. El regreso del crédito hipotecario - especialmente, los préstamos UVA- marcó un punto de inflexión en 2025. Tras años de escasa oferta, la banca volvió a canalizar financiamiento hacia la vivienda, facilitando el acceso de sectores medios. Aunque el impulso se moderó en el último trimestre del año pasado, el impacto sobre la demanda fue significativo. La consolidación del crédito será clave para sostener el dinamismo del mercado en los próximos años.