Marta Liotto: "Es momento de comprar, el mercado nos indica que hoy estamos con valores bajos de venta"
La desinflación y los precios de los alquileres pusieron en carrera otra vez a los créditos UVA para compra, pero falta ampliar el acceso, señala Marta Liotto.
Marta Liotto, presidente del Colegio Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de Argentina, sostiene que éste es un momento ideal para meterse en crédito UVA para llegar a la casa propia.
En un mercado de alquileres que ese está recomponiendo a nivel de oferta, tras la derogación de la Ley de Alquileres, hoy los interesados puede encontrar una gran cantidad de unidades y comprar precios y calidades. En paralelo, lentamente aparecen oportunidades para comprar, pero falta que se extienda más el crédito UVA.
"Es momento de comprar", sostiene Marta Liotto, presidenta de CUCICBA, el Colegio Inmobiiario de la Ciudad de Buenos Aires y flamante titular del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios de la Argentina (CoFeCi). En diálogo con MDZ, destacó con un poco más del precio de un alquiler la cuota de un crédito UVA permite ir pagando la unidad y llegar a la vivienda propia.
Liotto considera que el proceso de desinflación es vital para esta oportunidad de comprar, sin embargo, aclaró que es necesario que se refuercen las líneas de créditos UVA de los bancos, tanto públicos como privados, para dinamizar un sector con potencial de crecimiento.
¿Cuál es hoy la situación del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires? Lo que se sabe es que los alquileres se fueron para arriba y que está complicado para comprar.
Para analizar el mercado tenemos que ver de dónde venimos, y venimos de la nada. El último año del gobierno de Macri y los cuatro años de Alberto Fernández, realmente para el sector inmobiliario, desde desarrolladores hasta venta, alquiler y todo eso fue verdaderamente nefasto. Con la asunción de Javier Milei en cuanto a alquileres, se reestructuró todo y empezó a funcionar nuevamente. La derogación de la Ley de Alquileres hizo que aparezca muchísima más oferta y en un mercado de oferta y demanda esto es muy importante. Que haya oferta quiere decir que el inquilino o el potencial inquilino tiene variedad de inmuebles para elegir.
Bueno ahí hay un tema, porque hay más oferta, pero los precios no bajaron ¿verdad?
No, los precios bajaron. Yo tengo que decir que cuando llega Javier Milei al Gobierno, para dar un ejemplo, teníamos un dos ambientes, que se estaba ofreciendo en alquiler, en 450 a 500.000 pesos. Hoy estamos casi en los mismos valores y mirá el tiempo que pasó, porque se desplomaron los valores. Al haber oferta apareció mercadería, aparecieron unidades para elegir y entonces los valores empezaron a descomprimirse porque estaban bastante inflados, porque no había inmuebles. En esa época para buscar un inmueble tenías que recorrer 200 inmobiliarias y alquilabas lo que te ofrecían, no lo que querías.
Hoy el escenario es otro. Estamos en los mismos valores que hace dos años atrás, pero tenés para elegir y en una misma manzana elegís distintas características, con balcón o balcón contrafrente, frente, con lavadero, sin lavadero y más o menos están en los mismos precios. No es que el de la vuelta vale 600.000 y de acá vale 550.000. No, están 550/560 o 600/610, depende del barrio.
Hay barrios que son mucho más accesibles, mucho más dinámicos y hay oferta. Eso es muy bueno para alquiler, lugares muy buenos por conexidad, como Paternal, Avenida San Martín, Constituyentes, infinidad de avenidas que tienen acceso al Centro o al Conurbano, y tienen valores realmente muy buenos.
¿Qué pasa en el mercado comercial? ¿Hay mucha rotación en arterias comerciales? Muchos comercios dicen me voy por el alquiler.
Lo que pasa en comercios es que cambió la forma de comercializar. Hoy lo que está muy en boga y estamos todos buscando son locales grandes o galpones. No es necesaria la vidriera. Antes un local se comercializaba muy bien de acuerdo a la vidriera que tuviera. Entonces vos necesitabas cinco u ocho metros de vidriera, y era la vidriera la que ponía el eje central sobre ese producto, que no haya columnas, porque tenías que mostrar un salón libre, etc. Hoy todo eso ha cambiado.
¿Tiene que ver con el desarrollo del e-commerce?
Claro, hoy la gente va a retirar a los galpones, a las casas cerradas, hay casas que se usaban como vivienda, pero que hoy están ocupadas especialmente como depósitos, donde entregan mercadería en la parte de adelante de la casa. Esta es la forma hoy de comercializar. Igual los locales están bien. El fin de semana estaba caminando con los corredores inmobiliarios del Centro Comercial de Belgrano, por la Av. Cabildo, desde Monroe para el lado de Juramento hay un solo local vacío, lo que quiere decir que hay un muy buen resultado en este momento en locales y centros comerciales. El corredor de Monte Castro no creo que tenga más de dos locales vacíos en este momento y Villa del Parque está permanentemente lleno.
Mirá el video - Cambio de escenario en el mercado inmobiliario
¿Qué pasa con las ventas de propiedades? Se empezó a hablar de nuevo de los créditos UVA, pero ¿es momento de meterse en un crédito ajustable por inflación?
Sí, es momento de comprar, el mercado nos indica que hoy estamos con valores bajos de venta. Lamentablemente, no tenemos gran oferta de crédito. El único banco está sacando un buen crédito es el Banco Nación -NdR: recientemente el Banco Macro y el ICBC sumaron líneas de crédito hipotecario UVA-, pero para calificar realmente no es tan fácil. No le está resultando fácil a los trabajadores, si bien lo bueno es que no es necesario que sea solamente el grupo familiar, puede una persona de afuera, un suegro, una mamá, un cuñado puede acompañar también esa carpeta.
¿Dónde está el problema?
Tenés que calificar un ingreso por grupo familiar realmente alto y garantizar una continuidad en el trabajo, porque lo que quiere el banco no es ejecutar, sino que pagues. Esto dicho por los funcionarios del banco y es muy bueno eso, porque lo que buscan es allanar el camino para que vos puedas cumplir mes tras mes con el pago de esa cuota.
Los plazos del crédito son hasta 30 años pero ¿cuál es el promedio del mercado?
La mayoría está sacando créditos a 20 años, muy pocos a 15, porque cuanto más corto es el plazo, más aumenta la cuota, y quieren una cuota accesible. La gente quiere también el fin de semana largo, irse a lo mejor a tomar unos días de vacaciones y seguir cumpliendo con el pago de la cuota.
Para tener una referencia, por ejemplo ¿qué cuota paga un dos ambientes con crédito UVA?
Un poquito más de lo que pagarías por alquilar, aunque suene insólito, pero es así. Si nosotros tenemos un inmueble que hoy está en alquiler en $600.000 por mes, la cuota de ese inmueble está a $850.000, es a 20 años, es pagable y ajusta por inflación.
En realidad, es inflación más una tasa.
Sí, ajusta más inflación, más tasa, pero es pagable, no hay morosidad. Cuando empezaron los bancos a ofrecer créditos, hubo un boom importante, muchas averiguaciones, porque es la única forma en Argentina en que los jóvenes puedan acceder. Por supuesto, hoy con un salario es imposible la capacidad de ahorro, en un grupo familiar es muy difícil, entonces, ésta es la mejor forma de llegar a la vivienda propia.
En este momento el Banco Nación ofrece crédito, el Banco Ciudad solo para trabajadores del banco y gente que cobre el sueldo en el Banco Ciudad y los bancos privados todavía no mucho. Los privados tuvieron en un primer momento, apenas salió esto de los créditos, apareció el Banco Francés con muy buenos ofrecimientos, el Santander también, Galicia también, se han firmado unas cuantas escrituras, pero de pronto llevaron una tasa sideral, que es lo mismo que decirte no te doy nada.
Lo que ocurre es que hoy la tasa de mercado está muy alta.
Y el UVA acompaña, es una política de gobierno.
Mirá el video - Mayor oferta y precios de alquileres estables
Mencionó que no hay morosidad, y justamente en estos días se está hablando de la morosidad en general, que viene creciendo la deuda de las familias. ¿No pasa eso con los créditos UVA?
No, ni siquiera en las UVA de Mauricio Macri de 2016. Se sigue cumpliendo el pago y todo esto que se ha vendido durante este tiempo, se puede decir de este primer año y medio de Javier Milei. También la campaña electoral del año pasado fue complicada, frizó un poco el mercado de alquileres y de ventas por incertidumbre, inseguridad. Lo que necesita siempre el mercado de alquiler o la venta es estabilidad a lo largo del tiempo. Si tenemos estabilidad, vemos previsibilidad, ahí la cosa puede empezar a funcionar.
Donde sí hay morosidad, y es un tema muy importante que le afecta a todos, es en el valor de las expensas. Hoy los edificios están con valores de expensas verdaderamente altos, siderales, los costos fijos de mantención del edificio son realmente importantes y ascienden mes tras mes. Antes, las expensas tal vez estaban seis meses a lo mejor en un mismo valor. Ahora todos los meses va ajustando, porque el agua ajusta el abono del ascensor ajusta, el salario del encargado también.
¿Qué necesita el sector como para crecer?
Mejor oferta de crédito. Sin dudas, tenemos el mejor escenario para poder comercializar. Yo le digo a todo el mundo, si tienen la posibilidad de comprar un inmueble, pidiéndole al abuelo, al tío, al primo y lo va devolviendo, si no se atreve a sacar un crédito, es el momento de comprar, es el momento de pegar el salto y que los que viven en un dos ambientes comprar un tres, el que alquila a comprar. Este la gran oportunidad. Hoy los precios están históricamente muy accesibles.
¿Estamos hablando de precios en dólares?
Precios en dólares, por supuesto. En la Ciudad de Buenos Aires todos los inmuebles se comercializan en dólares desde la época de Martínez de Hoz.
Para tener una referencia, un barrio promedio de CABA, digamos Almagro, Caballito o Villa Crespo, ¿a cuánto está hoy el metro cuadrado?
Un dos ambientes, por ejemplo, en un mismo barrio, dependiendo de las características se puede conseguir en US$ 65.000 y también en US$ 180.000. Todo depende de las características que tenga o si es más nuevo.
Bueno, pero eso depende de los metros que tenga. El metro cuadrado nuevo y usado ¿cuánto está, por ejemplo, en un barrio promedio de la ciudad?
Pongamos en Villa Urquiza puede estar un usado en 1.800 dólares y 4.000 dólares el nuevo.
Hay mucha diferencia.
El problema del nuevo es que la finalización, las terminaciones hoy del edificio realmente están muy costosas. El metro cuadrado de porcelanato vale una barbaridad, el valor de construcción está casi 2.000 dólares el metro cuadrado, si le sumás la incidencia de la tierra, el riesgo, el seguro, los trabajadores, ahí se te va a 4.000.
Hace poco asumió en el CoFeCi, ¿Qué está pasando en el mercado inmobiliario en las provincias?
Los matriculados de todo el país también le plantean a los directivos lo mismo que nos pasa acá a nosotros. La necesidad del crédito es latente, no solamente en la Ciudad de Buenos Aires, sino en cada rincón del país. Hay provincias y hay zonas que se comercializan en pesos y que ahí sí el peso vale. Y sin embargo, tampoco hay capacidad de ahorro de los trabajadores del interior para poder llegar a la vivienda. Eso es una medida que sería más que interesante y es un reclamo que le hace el sector inmobiliario permanentemente a las autoridades. Tener la posibilidad de volver al crédito, realmente un crédito accesible, un crédito liviano, un crédito pagable.
Podemos agregar y también las entidades financieras, porque no todos los bancos tienen líneas para vivienda.
Por supuesto, eso no es culpa del gobierno. Sería bueno que los bancos trabajen de bancos.