De una "herradura" con 15 locales a reconfigurar el retail en el interior del país
Se cumplen 30 años de la apertura de uno de los centros comerciales más importantes de Mendoza. La transformación de una zona y lo que se viene.
La primera imagen de Palmares, cuando era solo una "herradura" con un puñado de locales.
Hace 30 años, inspirado en un formato que tomó de la costa oeste de Estados Unidos, Mario Groisman dio vida a un proyecto que marcó un antes y un después en el comercio de Mendoza. Con poco más de una docena de locales en una zona apenas desarrollada en materia habitacional de Godoy Cruz dio vida a lo que se convertiría en un espacio bien conocido por todos los mendocinos: Palmares Mall.
Los inicios podríamos decir que fueron con lo que hoy conocemos como el formato de strip center, un centro comercial de un puñado de locales para atender la demanda de los residentes del barrio que empezaba a desarrollarse. Pero con el correr de las décadas su evolución lo transformó en un espacio que reconfiguró el retail mendocino y del resto del país, innovando con el formato a cielo abierto.
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En una entrevista con MDZ Online, Diego Lago, gerente general del centro comercial, habló sobre esos inicios y la visión de Groisman para transformar la zona, el crecimiento que han experimentado en tres décadas, el año para el comercio en Argentina y hacia dónde proyectan las futuras ampliaciones.
-¿Cómo han encarado este aniversario?
-Lo venimos transitando con bastante normalidad, por decirlo de alguna manera, porque en 30 años llevamos nueve ampliaciones. Ya es casi una política de la empresa la evolución constante del centro comercial y la idea de seguir expandiéndonos dentro de nuestras posibilidades. La realidad es que en estas tres décadas no dejamos de crecer, ni siquiera durante la pandemia.
Palmares tuvo una evolución permanente desde aquella herradura de 1995. En ese momento se trataba de una pequeña tira de locales junto al Vea -que había abierto en 1994-. Nació prácticamente como un amenity del barrio, que justo también comenzaba a desarrollarse el proyecto.
-Lo que hoy conocemos como stripcenter…
-Exactamente. En 1995 el formato era muy parecido a un strip center. Si te digo el número exacto de locales con los que arrancamos, te miento, pero eran aproximadamente entre 10 y 15 locales. Era muy poco si lo comparás con la escala actual. Hoy el complejo tiene 215 -en realidad, 182 operativos-, lo que muestra la diferencia abismal entre aquel inicio tan acotado y el desarrollo que alcanzó Palmares con el tiempo.
-¿De dónde nació la inspiración de ese modelo?
-La inspiración, de hecho, surgió de un modelo que prácticamente no existía en la Argentina en ese momento. En 1995, Mario Groisman viajó a Estados Unidos e hizo una gira por la costa oeste. Siempre cuenta que recorrió esos centros comerciales con una cámara de fotos, volvió con los rollos para revelar, y a partir de esas imágenes comenzó a pensar en el concepto que quería desarrollar.
De ese proceso nació la idea que dio origen a lo que hoy es un modelo de referencia. Incluso hay malls en distintas partes del mundo que están retirando techos para recuperar espacios abiertos, algo que acá tenemos desde el inicio. La visión que tuvo Mario en 1995 nos permitió contar hoy con un formato que sigue siendo vigente y diferencial.
-¿Cuánta responsabilidad creen que tienen en el cambio en el retail?
-Si me lo preguntás a mí, diría que el impacto fue prácticamente nulo en términos de imposición, porque lo que realmente hubo fue una visión clara sobre hacia dónde iban a orientarse los gustos de los consumidores. Estoy convencido de que es muy difícil imponerle algo a la gente, es el público el que te marca el camino, y uno va ajustando y adaptando el producto en función de esas señales.
Tuvimos la ventaja de que Mario anticipó esa tendencia y decidió apostar por espacios abiertos, alejándose del formato tradicional de los shoppings cerrados, que hoy están siendo cuestionados y obligados a transformarse. Nosotros, en cambio, contamos desde el inicio con un producto que se adelantó a esa evolución.
-¿Por qué eligieron arrancar en la zona de Godoy Cruz?
-Todo respondió a un estudio profundo y, sobre todo, a la visión de Mario Groisman. Sé -porque él mismo lo contó- que se evaluaron otras locaciones, pero tenía el convencimiento de que esta debía ser la ubicación. La empresa venía desarrollando proyectos principalmente en el centro de Mendoza.
Cuando decidimos salir de esa zona, acompañamos la tendencia de descentralización que hoy caracteriza a Mendoza. Mario identificó este terreno, entre Chacras y el centro, como un punto estratégico para lo que imaginaba desarrollar. Muchas veces le pregunto si cree que es, en parte, responsable de que Mendoza haya crecido hacia este lado.
-Decías que a lo largo de estos 30 años han tenido nueve ampliaciones, ¿qué implicó esta última?
-Esta última ampliación implica completar el edificio que veníamos desarrollando hacia el sur, a partir de la herradura principal. En un primer momento, lo que hicimos fue extender esa herradura hacia el oeste, en dirección al barrio, donde todavía contábamos con reserva de tierras. Esa etapa incluyó incluso la construcción del bloque donde funcionan los cines. Luego el crecimiento continuó hacia el sur, con distintas incorporaciones.
En ese proceso se sumó la cúpula, más adelante se integró el espacio que fue Palmares Buró -hoy transformado en oficinas- y también el Centro Médico. Después llegó el gran desarrollo hacia el sector sur, que fuimos inaugurando por etapas.
En la pospandemia abrimos la etapa que, literalmente, era un pozo, y hoy estamos terminando lo que representó completar el master plan del edificio Palmares en su lado sur. Ese edificio ya está habilitado y en funcionamiento.
-¿Hacia dónde proyectan seguir creciendo?
-Sin duda, ahora el gran desafío es definir hacia dónde seguimos creciendo, porque estamos llegando a nuestro límite en los cuatro puntos cardinales. Yo creo que la próxima etapa de expansión será hacia arriba y hacia abajo.
En el subsuelo de lo que hoy existe todavía tenemos margen. Debajo del edificio actual contamos con 600 cocheras distribuidas en dos subsuelos, y en la playa sur aún queda espacio para generar más niveles subterráneos y vincularlos con los que ya están construidos. Y, hacia arriba, por supuesto, también tenemos posibilidades de crecimiento dentro del área actual del complejo.
-¿Cómo ha sido el año para el retail en Mendoza?
-Voy a dividirlo en dos. Para el retail en general en Mendoza, el año fue muy malo y continúa siéndolo. Hay una caída sostenida del consumo y, desde mi perspectiva, muchos industriales argentinos no se están adaptando a la realidad actual del país. Estamos descolocados en términos de precios. Si bien hacen falta medidas macro que ordenen la formación de precios, también es cierto que hoy las rentabilidades son -o deberían ser- más bajas.
En ese contexto, el sector retail está muy castigado y crece por debajo de la inflación. La cercanía con Chile también influye y es un factor que nos preocupa. A pesar de eso, en Palmares tuvimos un año muy movido: realizamos 65 operaciones entre ingresos, renovaciones y cambios de imagen. Es decir, sobre 180 locales renovamos prácticamente el 30% del mall. Para un centro comercial en Argentina, alcanzar ese nivel de rotación es bastante inusual.
-¿Qué desembarcos se vienen?
-Hay negociaciones en marcha. Algunas marcas internacionales ya comenzaron a instalarse, como es el caso de Indian. También estamos avanzando en conversaciones con otras firmas del exterior. Sin embargo, no solo Palmares, sino toda la provincia se ha visto perjudicada por su proximidad con Chile.
Por este motivo, Mendoza queda última en las listas de radicación de nuevas marcas en Argentina. Primero eligen Buenos Aires, luego Rosario o Córdoba, y recién después consideran nuestra plaza. Hasta que la situación macroeconómica no se estabilice, ese escenario no va a cambiar.
-¿Cómo ven las perspectivas para el próximo año?
-Somos optimistas. Estamos haciendo todo el trabajo necesario para que, cuando llegue el momento de Mendoza, estemos primeros en la lista. Lo que queremos es que ese momento llegue lo antes posible.
Como mencionaba antes, creo que es fundamental que el Gobierno -en todos sus niveles: nacional, provincial y municipal- revise la matriz impositiva. Y, al mismo tiempo, que el sector empresario entienda que los márgenes de rentabilidad deberán ajustarse. Sólo así podremos generar un contexto más competitivo y atractivo para nuevas inversiones.