Créditos hipotecarios UVA: el Gobierno negocia con los bancos para poner en marcha el plan de los $2 billones
Luis Caputo negocia con los principales bancos para lanzar una línea hipotecaria que contará con unos $2 billones provenientes del Fondo de Garantía de Sustentabilidad.
Javier Milei y el ministro de Economía, Luis Caputo.
Juan Mateo Aberastain /MDZPara el Gobierno, es un programa fundamental. En lo económico y financiero. Pero, fundamentalmente, en lo político. La intención del Ministerio de Economía es que, antes de que termine el mes, ya estén todos los papeles reglamentarios en orden y que, para el último trimestre del año, el proceso de licitaciones a bancos para que dispongan del dinero del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) esté en marcha. Y que, al menos antes de diciembre, las primeras líneas estén precalentando.
Para esto, hay negociaciones directas desde el Quinto Piso del Palacio de Hacienda y el Banco Central hacia las direcciones de los principales bancos del país, comenzando, obviamente, por el Banco Nación, que debería ser la punta de lanza de los nuevos créditos hipotecarios. Sin embargo, la intención oficial es que no se trate de una línea semiexclusiva del Nación o algún que otro banco público interesado. La idea de Hacienda es que haya disparidad en las licitaciones y que muchos bancos privados de línea fuerte (de los primeros del ranking y de los más conocidos por el público) también pongan a disposición del público estos préstamos para poder comprar viviendas.
En general, hubo demostración de interés. De hecho, no hay mucho margen hoy para la rebeldía entre los bancos y Economía, con los altos niveles de mora que se vislumbran en el sistema financiero y la poca voluntad de las entidades para escuchar los ruegos de aceleración de renegociación de esas deudas. Las respuestas escuchadas desde las conducciones de los bancos hablan de buena voluntad y de posibilidad de participar, al menos simbólicamente, de las licitaciones de pesos. Pero sin fanatismos. La explicación para esta actitud es comprensible.
Los bancos tienen sus propias líneas de créditos hipotecarios con la modalidad UVA y no les causa gracia fagocitarlas con las tasas más bajas del programa lanzado por Luis “Toto” Caputo. Pero, como la cantidad de dinero disponible desde el oficialismo para estos créditos tampoco es un escándalo (unos US$1.400 millones para todo el sistema), no habría problemas para darle el gusto al ministro de Economía. Más teniendo en cuenta que el titular del Palacio de Hacienda debe mostrar este intento reactivador del tipo keynesiano a favor de la “Justicia Social” como una idea exitosa. Sobre todo, ante el propio Javier Milei, quien detesta estos intentos intervencionistas. Más si no tienen una retroalimentación positiva, especialmente en lo político.
El plan es, en cuanto al dinero, más táctico que ambicioso. Se trata de utilizar unos 2 billones de pesos. Este movimiento busca inyectar vitalidad a un mercado inmobiliario que, tras un 2025 de relativa recuperación, había comenzado a mostrar signos de enfriamiento y selectividad en el inicio de este año.
El programa, articulado bajo la modalidad UVA, establece una tasa de interés que no podrá superar el 7,5% anual. Con un plazo mínimo de devolución de 15 años y un tope de financiación fijado en 150.000 UVA (equivalente a aproximadamente 200.000 dólares según las cotizaciones actuales), el Gobierno apunta a la clase media trabajadora. La particularidad técnica que ha despertado tanto interés como polémica es la fuente de fondeo: el uso de recursos provenientes de la ANSES. Esta decisión, si bien garantiza una liquidez inmediata para el lanzamiento, ha sido objeto de debate sobre la sostenibilidad de los fondos previsionales frente a la volatilidad macroeconómica.
Para comprender la magnitud de este desafío, es necesario observar la trayectoria del crédito hipotecario en Argentina en los últimos 20 años. La serie histórica revela un mercado marcado por la irregularidad:
- 2006-2015: este período se caracterizó por una participación marginal del crédito hipotecario en el PBI. La alta inflación y la falta de instrumentos indexados hicieron que los préstamos fueran escasos, limitados a un segmento muy pequeño de la población con ingresos estables y altos.
- 2016-2019: el auge de los créditos UVA marcó un hito en cuanto a volumen, permitiendo que miles de familias accedieran a su primera vivienda. Sin embargo, la crisis cambiaria de 2018 cortó abruptamente esta tendencia.
- 2020-2023: fueron años de “sequía” casi total, donde la incertidumbre macroeconómica y el estancamiento de los salarios reales frente a la inflación hicieron que la oferta de crédito fuera prácticamente inexistente.
- 2024-2025: se registró un punto de inflexión. El año 2025, con aproximadamente 44.300 préstamos otorgados, se consolidó como uno de los mejores años del siglo XXI, impulsado por una mayor estabilidad cambiaria y el regreso de la confianza bancaria.
- 2026 (el presente): tras un primer cuatrimestre donde el mercado sufrió una retracción inusual, el Gobierno intenta ahora, con esta nueva línea, compensar la falta de oferta y evitar que el sector inmobiliario caiga nuevamente en un ciclo de estancamiento.
El éxito de este nuevo plan no dependerá únicamente de la tasa de interés o del fondeo, sino de la capacidad de la economía para controlar la inflación y recuperar el poder adquisitivo de los salarios. El crédito hipotecario es, por naturaleza, una apuesta a largo plazo. En un país donde la memoria económica está marcada por la desconfianza, el desafío del Gobierno es demostrar que esta herramienta puede mantenerse vigente más allá de un ciclo electoral o un anuncio puntual.
La pregunta que el mercado se hace hoy es si 2 billones de pesos son suficientes para transformar la estructura de acceso a la vivienda o si se trata de un alivio transitorio. Para que este plan deje una huella positiva, deberá ser el inicio de una política de Estado previsible, alejándose de las oscilaciones que, en las últimas dos décadas, convirtieron al crédito hipotecario en un producto de lujo en lugar de una herramienta de desarrollo social.