Chapadmalal gana protagonismo en el mercado inmobiliario de Mar del Plata

Con más de tres décadas vinculados al negocio inmobiliario y casi veinte años al frente de Espatolero Lorenzo Desarrollos Inmobiliarios, Martín Espatolero y Ezequiel Lorenzo sostienen que Mar del Plata atraviesa una transformación urbana que consolidó nuevos polos de desarrollo, con Chapadmalal como uno de los principales destinos para proyectos residenciales y de segunda vivienda. Sin embargo, advierten que el fuerte aumento de los costos de construcción redujo la rentabilidad del sector y condiciona el lanzamiento de nuevos emprendimientos.

En diálogo con MDZ, los desarrolladores analizaron la situación del mercado inmobiliario, el impacto de las medidas orientadas a ampliar el crédito hipotecario y los avances de Pueblo Chapa, un desarrollo que combina lotes, viviendas, viñedos y un centro urbano de servicios.

La entrevista con Martín Espatolero y Ezequiel Lorenzo

- ¿Cómo describen el momento que atraviesa el mercado inmobiliario en Mar del Plata?

- Martín Espatolero: Hay actividad inmobiliaria, pero la ecuación económica de los desarrollos todavía no termina de cerrar. El costo de construcción aumentó con mayor velocidad que los valores de venta y hoy prácticamente se construye al mismo valor al que luego se vende. Eso significa que la rentabilidad es mínima o directamente inexistente.

Somos optimistas respecto del futuro. A medida que crezca el crédito hipotecario y aparezcan más herramientas de financiamiento para los compradores, los precios de venta tenderán a recuperarse y eso permitirá recomponer la rentabilidad de los proyectos.

- ¿Puede contribuir a ese proceso la posibilidad de acceder a préstamos en dólares con garantías específicas?

- ME: Es un avance. Hasta ahora el sistema bancario prácticamente no permitía otorgar préstamos en dólares a quienes no fueran exportadores. La nueva modalidad incorpora una alternativa, aunque todavía exige contar con la garantía de un exportador, por lo que su alcance sigue siendo limitado.

De todos modos, entendemos que forma parte de un proceso de normalización del sistema financiero. La construcción de un mercado hipotecario sólido llevará tiempo, pero creemos que ese es el camino.

- Más allá de la coyuntura, ¿cómo evolucionó Mar del Plata en los últimos años?

- Ezequiel Lorenzo: La ciudad cambió de manera muy significativa, especialmente desde la pandemia. Se desarrollaron nuevos edificios frente al mar, crecieron los barrios privados, hubo una reconversión del puerto y también se expandieron los parques industriales y logísticos.

Al mismo tiempo, la gastronomía elevó su nivel y el turismo dejó de concentrarse exclusivamente en el verano. Hoy hay visitantes durante todo el año que realizan estadías más cortas, pero regresan varias veces. Esa dinámica sostiene un mercado inmobiliario mucho más activo.

La apuesta por Chapadmalal

- ¿Por qué eligieron Chapadmalal para desarrollar Pueblo Chapa?

- EL: Chapadmalal representa hoy lo que años atrás significó el corredor sur de Mar del Plata. Conserva un entorno natural, con acantilados y espacios verdes, y se convirtió en una alternativa muy atractiva para quienes buscan una segunda vivienda.

Nos inspiramos en modelos como Mendoza, por la integración con los viñedos, y José Ignacio, en Uruguay, por la combinación entre naturaleza, baja densidad y calidad de vida. La posibilidad de trabajar de manera remota también favoreció el crecimiento de esta zona.

- El proyecto incorpora un viñedo, una propuesta poco habitual para la costa bonaerense. ¿Cómo surgió la idea?

- EL: Antes de adquirir el predio se realizaron estudios geológicos que confirmaron la aptitud del suelo para el cultivo de vides. Además, muy cerca funciona Costa & Pampa, la bodega de Trapiche, lo que confirmó el potencial vitivinícola de la zona.

A partir de ese diagnóstico decidimos integrar el viñedo al proyecto. Firmamos un acuerdo con Universo Paralelo, la línea de alta gama de Bodegas López, que aporta el asesoramiento técnico para el desarrollo de las plantaciones.

No queríamos construir un barrio privado tradicional. Por eso reemplazamos el clásico acceso cerrado por un frente abierto con cinco hectáreas de viñedos, que pasan a formar parte del paisaje y de la identidad del emprendimiento.

- ¿Cómo funcionará el concepto de las "Vilas"?

- EL: Son viviendas llave en mano rodeadas de viñedos. Cada propietario contará además con una participación equivalente a unos 500 metros cuadrados de viñedo y, cuando las plantas alcancen su madurez productiva, recibirá parte de la producción anual de vino. Es una propuesta pensada para integrar el paisaje con una experiencia vinculada al enoturismo.

- ¿En qué etapa se encuentra Pueblo Chapa?

- ME: El proyecto avanza conforme al cronograma previsto. Actualmente se ejecutan las obras iniciales, el paisajismo, los accesos y las plantaciones. La infraestructura comenzará el próximo año y estimamos entregar las primeras unidades durante 2028.

Hasta el momento comercializamos cerca de 200 unidades sobre un total previsto de 560 lotes distribuidos en distintas etapas. Se trata de un desarrollo pensado para ejecutarse en aproximadamente diez años.

- ¿A qué público apunta el emprendimiento?

- EL: Nuestro principal respaldo es la trayectoria que construimos en Mar del Plata. Desde 2007 desarrollamos treinta edificios, entregamos alrededor de seiscientos departamentos y un barrio privado con cuatrocientos lotes. Muchos compradores vuelven a elegirnos para nuevos proyectos.

En el caso de Pueblo Chapa buscamos principalmente a quienes desean una segunda vivienda vinculada al descanso y al contacto con la naturaleza, tanto residentes de Mar del Plata como compradores provenientes del Área Metropolitana de Buenos Aires.