Crece la demanda de centros logísticos premium: cuáles son las nuevas oportunidades

El negocio del Real Estate está expectante. El blanqueo de capitales promete traer recursos al sector, entre ellos a uno de los mercados más dinámicos en los últimos años, que fue el de centros logísticos en el égido urbano de Buenos Aires. Aunque tuvo un fuerte crecimiento de la demanda, la realidad es que no fue acompañada por la oferta. Sólo se construyó contra demanda, en un mercado que está a la espera de inversiones que se arriesguen un poco más dadas las nuevas oportunidades.

Según el último Market Beat industrial elaborado por el Departamento de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield en el primer semestre hubo resultados muy positivos para el segmento con una absorción neta fue de 118.112 metros cuadrados, motivada principalmente por la ocupación de desarrollos construidos en los semestres anteriores.

Y a pesar de la incorporación de 66.400 metros cuadrados, la vacancia cerró en 4,1 %, un valor que sigue muy bajo. "El hecho de que el índice de vacancia continúe siendo de un dígito da cuenta de una muy buena respuesta de la demanda a la entrada de nueva superficie", destaca Ignacio Álvarez, coordinador de Investigación de Mercado de la compañía.

El submercado más activo fue el Triángulo San Eduardo en Zona Norte, con una absorción neta de 50.234 metros cuadrados, seguido por Zona Sur con 41.362 metros cuadrados y un precio de alquiler mensual de US$7,4, mostrando un leve descenso con respecto al trimestre anterior.

"Este ajuste en los precios puede ser un reflejo de la suba en la oferta. De todos modos, la diferencia indica que los espacios logísticos premium siguen siendo muy valorados", destaca Santiago Isern, bróker Senior del área industrial de Cushman & Wakefield.

Nuevas oportunidades

Según un informe de CBRE Argentina, las oportunidades hoy están en Zona Norte, particularmente en el corredor Campana-Zárate, a más de 40 kilómetros de la Ciudad de Buenos Aires, entre Escobar y Zárate donde el valor de incidencia de la tierra es aún competitiva y es una de las variables más críticas al momento de decidir la localización dónde desarrollar un centro logístico.

"Hay que tener en cuenta que en el Gran Buenos Aires la tierra con alto potencial para estos desarrollos es un bien escaso, especialmente en las zonas más cercanas a los centros urbanos. El acceso a infraestructura vial, que garantice una óptima accesibilidad desde y hacia los centros urbanos, es clave", señala el informe.

"Conocer las zonas con mayor oportunidad de desarrollo nos permite anticipar hacia dónde puede crecer el mercado", explicó Karina Longo, Research Manager de CBRE.

Las oportunidades se encuentran en los terrenos a más de 40 kilómetros de distancia de la Ciudad de Buenos Aires, donde el precio y la localización resultan estratégicos.

"La disponibilidad coincide con los valores de tierra más asequibles; por lo que supone una oportunidad de expansión del mercado logístico hacia el Norte, entre los kilómetros 70 y el 85", agregó Longo.

Otros nodos con alta concentración de superficie se encuentran en el entorno del Parque Industrial Pilar, tanto dentro como fuera del parque; en zona Oeste, en el cruce de las rutas N7 y N6, y en la localidad de Luján.

Los precios más altos se concentran en zona Norte, dentro del primer radio de 40 km de distancia de la ciudad de Buenos Aires. En esta área, el Triángulo San Eduardo – que incluye Tigre, Garín y Don Torcuato- destaca con los valores más elevados de todo el mercado.

En zona Sur sobresale el municipio de Avellaneda, donde la superficie de tierra disponible presenta los precios más elevados por su cercanía a los centros urbanos.

"Para analizar con mayor precisión los valores de venta, agrupamos los terrenos relevados en dos radios, según su cercanía con la ciudad de Buenos Aires. Consideramos un primer corte a una distancia de 40 km y un segundo radio para terrenos ubicados a más de 40 km", describió Longo.

En  la zona norte, dentro del primer radio, los precios pueden llegar a superar los US$230  por metro cuadrado, impulsados por los valores del Triángulo San Eduardo. Le sigue la zona Sur, sin embargo, en el primer radio muestra valores un 64% más bajos respecto de los promedios del primer cordón de zona Norte, mientras que en el segundo radio la diferencia es del 38%. La zona Oeste muestra los valores más bajos del mercado, con diferencias de hasta un 67% respecto a la Zona Norte en el primer radio, y un 38% en el segundo. 

Las diferencias de los valores se explican por el acceso a servicios e infraestructuras. Las tierras que no pertenecen a un parque industrial muestran valores más asequibles, con ventajas atractivas para reducir la incidencia del valor del suelo sobre el desarrollo.