Alquileres: las alternativas de los inquilinos que deben enfrentar subas de hasta 250%

El mercado de alquileres ha tendido a normalizarse después de la publicación del DNU de diciembre que dio de baja la ley que regulaba al sector. En este marco, los inquilinos todavía sufren las consecuencias del desbarajuste que, en contextos de alta inflación y de salarios rezagados, todavía no se resuelven. Sin embargo, existen alternativas para salir a enfrentar los fuertes aumentos que a muchos les toca debido al vencimiento del contrato que se hizo en 2023 con otras condiciones y una norma diferente.

Según precisó el último informe de Inmodata, para agosto se prevé un aumento de 247% en el valor de los alquileres que deben realizar la renovación anual. De este modo, si alguien pagaba $90.000 ahora pasará a abonar $310.000, aproximadamente. Con situaciones mucho más complejas, hay inquilinos que ya habían realizado contratos con valores altos debido a la inflación y al anticipo de suba que realizaban los propietarios para cubrirse. En su momento, no se podía actualizar hasta pasado un año aunque luego se permitieron ajustes semestrales.

Desde diciembre a esta parte, el incremento en la oferta de alquileres ha sido superior al 350% lo que ha contribuido a poner paños fríos en los precios de la renta. Incluso, según señaló Andi Landa de la inmobiliaria Aele y creador de Inmodata, muchas viviendas han bajado un poco debido a los nuevos valores en danza. Sin embargo, hay propietarios que todavía pretenden mantener los aumentos superiores al 200%, por lo que se puede renegociar o terminar en disolución.

Precios e índices

Marcos Herrera, director de Inmoup, comentó que lo que se ha visto en los últimos 2 meses, es una estacionalidad del precio nominal de los alquileres. Es decir, que se mantuvieron y que –inflación mediante- registraron una baja real de los precios. “Además, hemos visto que los inmuebles en el segmento de los $350.000 los avisos pueden estar unos 10 días publicados”, subrayó Herrera. En tanto, las propiedades publicadas en dólares y superiores a los 1.000 venían de una tendencia de 90 días publicadas y ahora están en torno a los 120.

Sobre este punto, Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, destacó que el nivel actual de oferta hoy es alto y que, por este motivo, hay muchas propiedades que llevan más de dos meses sin poder alquilarse. “Si los propietarios se basan solo en porcentajes o estadísticas van a quedar desfasados”, precisó el profesional. Agregó que para poder alquilar la vivienda es importante acomodar los valores a criterios razonables.

Aunque no es sencillo establecer el valor de un alquiler promedio por la diferencia entre los barrios, las casas, los departamentos y otras variables en danza, Herrera arriesgó que en líneas generales, los departamentos de dos dormitorios rondan los $300/350.000 mientras que para las casas el valor va entre los $450.000 y los $800.000, según el tamaño y la ubicación. Lo que sí está claro es que hoy los inquilinos se toman su tiempo y evalúan sus opciones con tiempo y con más oferta a favor. 

Los tres especialistas coincidieron en que si bien no sucedió de manera inmediata, ya transcurridos más de seis meses del DNU, el aumento de la oferta ha morigerado  los precios. De este modo, un primer cambio que se ha comenzado a observar es que mientras antes el índice más beneficioso para los inquilinos era el ICL (de Contratos de Locación), ahora es el IPC el que más conviene.

“Cuando se comenzaron a hacer los contratos con actualizaciones trimestrales, era un abuso utilizar el IPC por la alta inflación, pero ahora es el ICL el que ha traccionado hacia arriba”, explicó Eduardo Rosta. Con la ralentización de la inflación, los que pactaron subas por el índice que publica el Indec todos los meses ahora se han visto beneficiados. De este modo, tanto quienes cerraron contrato el año pasado como los que lo hicieron entre enero y marzo, cuando el mercado todavía era escaso, hoy se encuentran con actualizaciones que están muy por encima de los precios del mercado.

Estrategias para los inquilinos

En este contexto, Andi Landa destacó que hay conversaciones diarias con los propietarios ya que ya no pueden poner el precio que quieren y alquilarlo. El director de Inmoup agregó que son permanentes las renegociaciones de contratos. Es que con los ajustes mencionados muchos deberían pagar –por ejemplo- un millón de pesos por un tipo de propiedad que hoy está cerca de los $750.000. Esto porque arrancaron en enero o febrero en unos $500.000 y tuvieron que ajustarse por ICL cada tres meses.

Algo similar sucede con casas que se pactaron en agosto del año pasado a valores ya relativamente altos y en torno a los $300.000 y que con la renovación deberían pagar casi $700.000. “Pasa que en un mismo edificio un departamento que debe renovar o actualizar el valor se fue a $500.000 y otro similar que comienza con el alquiler cuesta unos $250.000”, ejemplificó Rosta. El presidente del Colegio de Inmobiliarios agregó que las alternativas son o renegociar el contrato o estirar el ajuste unos meses más para ver si el precio se “acomodó”.

La otra alternativa es dar de baja ese alquiler y buscar un nuevo hogar a valores de mercado y más accesibles. En este marco, el dueño de Aele explicó que aunque hay que pensar en el gasto de la mudanza y el mes de depósito, lo cierto es que en el mediano plazo el cambio es conveniente para el inquilino si el propietario no quiere ajustarse. Por otro lado, Rosta agregó que es cada vez más común que el monto del depósito y otros se suelen prorratear e incluir en otras cuotas. Es decir, que no siempre hay que pagarlo todo junto. De este modo, ahora los inquilinos tienen  más posibilidades para elegir.