Propiedades: cuántos sueldos se necesitan para comprar un departamento en Mendoza
La suerte de vuelta a la calma en el rubro de alquileres y el tímido regreso de los créditos hipotecarios, ha impactado en el aumento de consultas por compras de viviendas o lotes. La posibilidad de obtener un préstamo que se actualiza por inflación todavía es más una promesa que una realidad a la que muchos pueden acudir, el mercado inmobiliario ya ha comenzado a mostrar movimiento. El anhelo de la casa propia choca, sin embargo, con el atraso generalizado de los salarios y los altos precios que de la construcción o de las casas hechas en comparación con la inflación generalizada.
En este contexto, Inmodata –que analiza diversos datos del sector inmobiliario- especifica dos escenarios para la compra de una vivienda. Para ser lo más preciso posible, toma como referencia el sueldo de un empleado de comercio con 5 años de antigüedad y calcula cuántos salarios netos debería desembolsar para adquirir una propiedad.
El análisis circunscribe la posibilidad a dos propuestas concretas que tienen que ver con la compra de un departamento en zonas específicas de Mendoza. Para realizar la cuenta, además, se toma el valor de un salario promedio según la calculadora jorgevega.com que para junio de 2024 coloca en $704.000 el ingreso de un vendedor “B” con los años de trabajo mencionados.
Hay que tener en cuenta que el valor del metro cuadrado de construcción según el Colegio de Arquitectos de Mendoza es hoy de $808.000, casi 100 mil pesos más que el sueldo en cuestión. “Se trata de un número que creció 300% en la comparación interanual, por encima de la inflación”, comentó Andi Landa, corredor inmobiliario y autor del informe Inmodata en función de números publicados en Inmoup. Si el precio de construir hubiera acompañado la inflación general, el metro cuadrado debería costar $703.500. Esta brecha es la que ha llevado a la baja de los materiales de la construcción en mayo, así como a la caída en ventas debido al contexto general.
Así, un empleado de comercio u otro rubro con ingresos similares debe destinar 1,37 sueldos a valor de junio para comprar un departamento usado de dos habitaciones, sin cochera y con antigüedad aproximada de 30 años. Landa explicó que aquí se toma como referencia un departamento ubicado en la Ciudad de Mendoza en las inmediaciones del Parque Central.
Además, el precio de la vivienda no es el de publicación sino el de venta, que suele ser más bajo en líneas generales. En tanto, si la persona con el mismo salario mencionado pretende adquirir un departamento de mayor categoría, a estrenar, con amenities y seguridad en la Capital, hay que pensar en 3,78 salarios para un metro cuadrado.
El sueldo y el acceso al crédito
Así, si uno destinara todo el salario para comprar un departamento de 60 metros usado hay que pensar en 82 sueldos al precio actual, lo que dividido en meses queda en casi 7 años. Para el segundo caso, el tiempo es dos veces y medio más. De este modo, habría que invertir unos 227 salarios para comprar 60 metros nuevos en la Ciudad de Mendoza. Se trata de 19 años en el caso hipotético de que todo el ingreso se destinara a la compra.
Marcos Herrera, director de Inmoup, explicó que se ha visto un cambio en el comportamiento de quien buscaba propiedades. “Hasta el cambio de Gobierno, de cada diez consultas, ocho eran por alquileres y dos por ventas”, detalló el especialista. Esto porque de unos 14.000 avisos, solo 400 correspondían a renta que eran los que canalizaban el 80% de la demanda real. En la actualidad, la situación se dio vuelta y de 13.300 publicaciones, 1.550 son para alquileres de casas, departamentos y lotes. Es decir que, de cada 10 consultas, 5 son por ventas.
“Lo que más se mueve es el segmento de casas y departamentos”, precisó el referente de Inmoup. Desde su punto de vista, aunque los créditos hipotecarios son todavía más una promesa que una realidad, sí son un motor que ha activado las búsquedas y modificado los horizontes de operación. “Si una pareja analizaba comprar un terreno, hoy espera a ver si puede comprar una casa con un crédito más la plata que ya posee para el lote”, precisó Herrera.
Con relación a los créditos, el informe de Inmodata también ofrece precisiones. Hasta el momento y en líneas generales, hay unas 15 entidades bancarias que ofrecen créditos de tasas de entre 4% y 8% más la actualización UVA. Algunos tienen propuestas interesantes, pero las cuotas mensuales actuales aún son onerosas para la mayoría e inaccesibles si se piensa en el sueldo del mencionado empleado. Inmodata simuló un crédito del Banco Ciudad con tasa de 5,5% UVA para una propiedad de 100.000 dólares. Con un monto a pedir de 80.000 (un ahorro de 20.000) y un plazo de pago de 30 años hay que mostrar un ingreso familiar de $2.252.900 y pagar una primera cuota de $563.000.