¿Podrían ayudar los nuevos créditos hipotecarios en la recuperación de los precios?
En los últimos días se conocieron las nuevas líneas de créditos hipotecarios del Banco Hipotecario y del Banco Ciudad. Si bien estamos notando un repunte en la cantidad total de escrituras de compraventa (en marzo de 2024 se registró una suba del 18,3% respecto del nivel de un año anterior), todos los participantes de este mercado coinciden en afirmar que esas cantidades están aún lejos de los escenarios deseados.
Actualmente la mayoría de las operaciones de compraventa se concretan gracias a la utilización de ahorros propios, o que pasan de padres a hijos. Esto mantiene un modesto nivel de operaciones que está registrando cierto grado de incremento. Carpanelli no duda en afirmar que cuando las familias logren acceder a créditos hipotecarios convenientes, la demanda contenida por al menos seis años de dificultades económicas y una pandemia mundial, podrá manifestarse con fuerza y finalmente el mercado verá crecer la cantidad de operaciones.
La clave va a estar dada, en que tan convenientes sean estos créditos que se ofrezcan en cuanto a requisitos y condiciones, en que la inflación siga a la baja y a una estabilidad cambiaria. Recordemos que en el 2018 pasamos de un boom inmobiliario, motivado en mayor medida por los créditos hipotecarios UVA, a un parate casi total del mercado cuando el dólar se disparó en muy poco tiempo de valores cercanos a los $ 17 a valores cercanos a los $ 40.
Las nuevas líneas lanzadas en estos días se pagarán en cuotas ajustables según la evolución de la UVA (Unidad de Valor Adquisitivo, un índice elaborado por el BCRA que refleja la evolución del costo de construir, y que está relacionado indirectamente con el Índice de Precios al Consumidor – IPC). A este valor se le sumará, según el banco, un pequeño margen o spread.
En el siguiente cuadro se puede observar un resumen de la información que se conoce al día de hoy en cada entidad:
¿Subirán los precios?
En las reuniones semanales de Alas Bienes Raíces, Marina Carpanelli escucha esta pregunta con frecuencia. Su equipo de agentes inmobiliarios le traslada la pregunta recurrente de los propietarios, muchos de ellos ansiosos por volver a valuar sus propiedades en los niveles de 2017, cuando había créditos hipotecarios UVA también.
Desde el comienzo de este año observamos una mayor demanda, creemos que el valor del m2 ha llegado a un piso, sumado la estabilidad del dólar, la baja de las tasas de interés para los plazos fijos y la mejora que se produjo en el mercado de alquileres, luego de la sanción del DNU, genera un aumento en la cantidad de clientes deseando comprar un inmueble tanto para renta como para primera vivienda, o cambiar la actual.
Todo lo expuesto y sumado a la novedad de nuevas líneas de crédito hipotecario, hacen presuponer un aumento de los precios de los inmuebles.
Si esto ocurriera, la consecuencia inmediata sería un incremento fuerte de la demanda gracias al acceso de las familias al crédito. El postergado cambio de vivienda para contar con un cuarto más, o llegar a la casa con garaje, o ampliar la cantidad de metros cuadrados, ahora sería posible. Lógicamente, este incremento de la demanda provocaría un aumento de precios, ya que la oferta tardaría unos meses en acusar recibo y lograr que varios propietarios tomaran la decisión de vender, incrementando la oferta y bajando a los precios de su pico, pero conservando un nivel acorde a la demanda, todavía muy superior a la actual.
Para Marina, es indudable que en una economía como la nuestra, que se encuentra en un proceso de profunda transformación, existen escenarios fuera de lo común y múltiples ventanas de oportunidad en cada etapa de este proceso. Ella cree que es muy importante para las familias que desean cambios en sus viviendas, y para los inversores que ven atractivo el mercado inmobiliario, asesorarse con profesionales que los acompañen en su decisión y los ayuden a encontrar las mejores opciones para materializar sus sueños y lograr sus objetivos.
*Marina Carpanelli es Corredora Inmobiliaria con Matrícula N° 8207, tomo 2, folio 7.
*Alejandro Signorelli, agente inmobiliario.