Oferta y demanda

Alquileres en el AMBA: cuál es la situación actual y cuál es el pronóstico para los próximos meses

Luego de la caída de la ahora vieja ley de Alquileres, los propietarios colgaron los carteles aumentando la oferta. Qué es lo que traba a los inquilinos. Cómo es el futuro cercano.

MDZ Dinero
MDZ Dinero domingo, 14 de abril de 2024 · 07:00 hs
Alquileres en el AMBA: cuál es la situación actual y cuál es el pronóstico para los próximos meses
La oferta creció en el AMBA luego del DNU que derogó la ya vieja ley de Alquileres Foto: NA

Tras el DNU de Javier Milei que dio de baja la ley de Alquileres, se disparó la oferta en el área metropolitana de Buenos Aires. Hay 19.000 departamentos en oferta, un 170% más desde que rige el decreto presidencial.

Estos datos marcan un cambio significativo en el mercado inmobiliario, donde la oferta de viviendas en algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires o localidades del Gran Buenos Aires (GBA) era prácticamente nula.

La oferta de departamentos en alquiler en el AMBA alcanzó un total de 19.000 unidades disponibles.

Este incremento representa un cambio considerable, especialmente cuando se compara con las cifras de finales de 2023, cuando solo se contabilizaban 6.600 departamentos.

Sin embargo, con la derogación de esta normativa, los contratos de alquiler al ser negociados libremente entre las partes, generaron un nuevo interés en el sector y los dueños de inmuebles ahora decidieron volver a destinar las propiedades en locación.

A pesar de los aumentos registrados en el último año, los precios de los alquileres se mantuvieron estables durante marzo.

Los valores se están desacelerando en el punto de partida de los contratos por las publicaciones que observan, destacó el trabajo de la Universidad de San Andrés (Udesa), junto con Mercado Libre.

En CABA, los precios de alquileres de departamentos subieron un 213% en el último año mientras que en el Gran Buenos Aires registraron un ascenso del 189% (norte), 235% (oeste) y 241% (sur) en términos interanuales.

"Los valores de publicación de los precios de alquiler en febrero en departamentos crecieron muy por debajo de la inflación (13,2%) y para casas decrecieron, Los datos muestran que los valores de alquileres apenas variaron en CABA entre marzo y febrero de 2024, manteniéndose estables. Por otro lado, en Gran Buenos Aires Norte experimentaron una ligera disminución del 0,4%. En contraste, en Gran Buenos Aires Oeste hubo un aumento del 2,8%, mientras que en Gran Buenos Aires Sur se registró un incremento más notable del 4%", detalló el trabajo.

Los precios de alquileres nominados en dólares evolucionaron de acuerdo a las diferentes condiciones del mercado, llegando hoy al 46% comparado con 54% en moneda local desde que rige el DNU que permitió publicar los valores en moneda extranjera como celebrar acuerdos habitacionales además de los temporarios.

Caballito encabeza la lista de los barrios más demandados para alquilar, seguido por Palermo y Belgrano.

Sin embargo, aunque los precios mostraron signos de desaceleración, aún representan un desafío para el salario medio del argentino y los inquilinos deben afrontar altos costos para sostener el mantenimiento del hogar.

Por ejemplo, en CABA, el promedio de alquiler para un departamento de dos ambientes es de $400.000 por mes, lo que equivale a dos sueldos mínimos.

En barrios como Palermo o Belgrano, estos valores ascienden a más de $550.000 mensuales, mientras que en zonas periféricas como Saavedra o Flores descienden a $350.000 por mes.

Los precios de los departamentos en venta en CABA muestran signos de recuperación después de caídas superiores al 21% en comparación con los datos de 2019.

Los requisitos y los valores de mercado siguen siendo el palo en la rueda para los inquilinos.

Tras cinco años de declive continuo (que hicieron disminuir los valores en un 40% y se mantienen en cotizaciones de oportunidad para quienes disponen de ahorros), se observó una leve apreciación de los precios en varios barrios porteños, con incrementos que oscilan entre el 3% y el 7% interanual, mientras que en algunas localidades del conurbano este fenómeno es menos pronunciado.

El valor promedio en la ciudad es de US$ 2.300 por metro cuadrado, lo que representa un aumento del 3,5% con respecto a marzo del año pasado y un ligero incremento del 0,4% en comparación con febrero.

El contexto actual para la compra y venta en el AMBA muestra una desaceleración en la caída de los precios, con indicios de recuperación, especialmente en CABA. La estabilidad del dólar de los últimos días jugo un papel crucial en este comportamiento, aunque la predictibilidad del mercado sigue siendo un desafío.

La demanda de propiedades continúa reflejando diversas variables, como tamaño, precio y ubicación, además del impacto de factores socioeconómicos y culturales que influyen en las preferencias por ciertos barrios tanto en CABA como en el Gran Buenos Aires.

Iván Ginevra, presidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina que también colabora con Mercado Libre y Udesa, dijo que "en relación con la resistencia de precios, los departamentos ubicados en barrios específicos de CABA experimentaron una mejora en sus cotizaciones. Ejemplos de estos son Chacarita, Palermo, Villa Crespo, Villa Ortúzar y Colegiales, que subieron entre un 3% y un 6% interanual".

En estas zonas del norte de CABA, los precios de venta de los departamentos varían entre US$ 2.100 y US$ 3.038, siendo Palermo el más representativo.

"La oferta más amplia de departamentos para compra venta en CABA se observa en unidades de 2 ambientes, representando el 31%, seguido por los de 3 ambientes con un 29%, y monoambientes con un 20%. Por otro lado, la demanda más alta se concentra para las unidades de 3 ambientes, con un 33%, seguido de cerca por los de 2 ambientes, con un 32%, y los monoambientes, con un 20%", concluyó el estudio.

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