Mercado inmobiliario: por qué se redujo la brecha entre CABA y el resto del país
Tras la derogación de la Ley de Alquileres el mercado inmobiliario experimentó cierto renacer, no solo con el aumento del número de operaciones de compraventa sino también de arrendamientos. Pero esto no fue homogéneo en todo el país, sino que algunas plazas están yendo a un ritmo mayor que otras.
En tal sentido, en el mercado de la compraventa, el foco en CABA puede sesgar el análisis y, quizás, dar a pensar que el mercado inmobiliario es uno solo, cuando no es así, advierten quienes conocen bien este negocio. Y si bien hay varios factores a tener en cuenta, como la formalidad de las transacciones, la proporción de operaciones hechas sin escrituras, etc., es posible pensar que, cuando el mercado inmobiliario crece, debería haber algún impacto en el número de escrituras.
“Analizando la evolución del mercado inmobiliario en Salta, Tucumán, Santa Fe y Buenos Aires, parecería que hay algunas dinámicas comunes a cómo se comparan con el mercado porteño”, sostienen desde la Fundación Tejido Urbano. “En primer lugar, que el cepo cambiario impacta en mayor medida en la CABA que en el interior, como se ve en el período 2012-2015, cuando todas las plazas mencionadas tuvieron un mejor desempeño”.
Por ejemplo, si, en promedio, durante 2013-2023 el mercado mendocino tuvo un volumen de escrituras cercano al 42% del de CABA, esa proporción llegó a niveles cercanos al 47% promedio durante 2013-2016. Lo mismo se ve en Santa Fe, donde pasó de 43% promedio a un pico de 45%. En la Provincia de Buenos Aires pasó algo similar, con el volumen de mercado pasando de ser 2,6 veces el de CABA a ser casi 2,7 veces. “Esto, sin embargo, no fue por crecimientos acelerados en las plazas que ganan terreno, sino porque el volumen operado en CABA cayó casi a la mitad”, explican los especialistas de la fundación.
Al mismo tiempo, durante la pandemia/cepo/ausencia de crédito (2020-23) se ve algo similar: Mendoza crece hasta 43%; Salta crece de tener un mercado que representa, en promedio, 13% a uno que representó el 16% del volumen de CABA; Santa Fe vuelve a alcanzar un mercado que operó el 50% del volumen de CABA y Buenos Aires casi que multiplicó por 2,8 al de CABA, por encima de la relación promedio de 2,6.
Mientras que en los años sin cepo y/o con crédito, esto parece revertirse: el mercado porteño reacciona más rápidamente al crédito, por la penetración financiera, la mayor formalidad en los ingresos de los hogares y el mayor nivel de ingresos, principalmente, en consecuencia, durante el período 2017-2019, el mercado mendocino perdió tamaño relativo y operó el 34%, mientras que el salteño bajó a 10%, el santafesino a 32%, el tucumano a 12% y el bonaerense a 2,2.
En 2024, esto parece estar volviendo pasar. Con el impacto del crédito tomando envión, el mercado bonaerense operó, entre septiembre 2023 y septiembre 2024 solo 2,17 veces el volumen de la Ciudad de Buenos Aires, lejos de triplicar el volumen durante 2021.
“En lo que va del 2024, las escrituras en Salta cayeron 3% interanual (datos hasta junio), mientras que en Buenos Aires crecieron 13%, en cambio, en CABA crecieron 30% anual en los primeros ocho meses del año. Este crecimiento hace que el volumen relativo de CABA crezca rápidamente”, explican.
Vale señalar que de 2024 solo hay información pública acerca de las escrituras en CABA, PBA y Salta, como consecuencia, “la velocidad con la que se percibe este fenómeno esté, posiblemente, sesgada por la mayor disponibilidad de información y análisis acerca del mercado del AMBA, y para eso es necesario mejorar la disponibilidad de información”.
“Vale la pena mencionar el caso de Córdoba que, con otros indicadores no iguales pero comparables, reportan un crecimiento del 20% acumulado en los primeros ocho meses del año en las compraventas de inmuebles residenciales, pero menos de la mitad con escritura”.
En resumen, el mercado inmobiliario está operando más, impulsado principalmente por la CABA, pero es lógico debido a la estructura del mercado y a cómo reacciona al crédito. Para el resto, es cuestión de tiempo.
En cuanto a la oferta del delicado mercado de los alquileres en CABA la gente del Centro de Estudios Sociales y Económicos (CESO) relevó para noviembre que para 1 ambiente el valor promedio es de $360.000 (creció 69% interanual), para 2 ambientes $450.000 (+61% interanual) y para 3 ambientes $650.000 (+71% interanual).
De modo que el Salario Mínimo Vital y Móvil ($271.571) cubre el 71,5% de un alquiler. Respecto de las expensas alcanzan en promedio el 21,6% del precio de oferta de un alquiler, y el otro dato llamativo es que el 28% de las ofertas son en dólares.