Por qué la Ley de Alquileres benefició más a propietarios que a inquilinos

La falta de oferta de propiedades en el mercado de locación, como consecuencia de la polémica Ley de Alquileres vigente para el sector, está generando una lenta recuperación de la rentabilidad.

La norma fue sancionada a mediados del 2020 y tenía como objetivo beneficiar a los inquilinos, pero lo que se comprueba desde entonces es que quienes mejoraron su situación son los propietarios de viviendas, que están en locación por la mejora en sus ingresos.

La escasez de inmuebles en este segmento hizo que los valores de los alquileres crecieran al ritmo de la inflación o más, obligando a muchos inquilinos a tener que mudarse a unidades más chicas o, en algunos casos, compartir la vivienda.

Mientras tanto, los propietarios que siguieron ofreciendo su inmuebles en alquiler, obtienen hoy una rentabilidad mejor que hace dos o tres años.

Esto se confirma en un informe realizado por la Universidad de San Andrés en conjunto con Mercado Libre.

Según ese estudio, la rentabilidad anual en dólares en el segmento de casas fue, en abril, de entre 4,3% y 6,7% en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA). El Gran Buenos Aires norte alcanzó el mejor registro, mientras que el más bajo fue el oeste del conurbano bonaerense. En la Ciudad de Buenos Aires se ubicó en 5%.

En tanto, en el mercado de departamentos, la rentabilidad fue de entre 3,1% y 4,7%, con el nivel más alto en la Ciudad de Buenos Aires.

Estos valores duplican los registrados a fines del 2020 y principio del 2021, cuando ya se empieza a sentir el impacto de la nueva legislación.

En ese sentido, la información que trascendió hace unas semanas sobre la posibilidad de la derogación de la cuestionada ley causó fuerte impacto en el mercado inmobiliario. 

La norma viene siendo resistida desde su promulgación, tanto por propietarios como por inquilinos. En el primer caso, por la condiciones establecidas que impiden la negociación entre las partes. En el segundo, porque la medida provocó que se retiraran muchos inmuebles del mercado de locación y esto repercutió en un aumento del valor exigido para alquilar una propiedad. 

El cambio del plazo de dos a tres años y la posibilidad de ajustar el valor sólo una vez por año por un índice que estableció el Gobierno, con una inflación desbordada, vació al mercado de oferta de unidades. 

El Gobierno nacional dejó trascender que estudia la posibilidad de suspender la aplicación de la Ley 27.551, según reconocieron fuentes del Palacio de Hacienda.

La norma fue votada por la Cámara baja en noviembre de 2019, convertida en ley por el Senado en junio de 2020 y entró en vigencia en julio de 2020.

La marcha atrás fue uno de los temas de análisis durante un almuerzo que compartieron el presidente Alberto Fernández y el ministro de Economía, Sergio Massa a comienzos de abril.

Ante su aprobación, muchos propietarios sacaron sus inmuebles del mercado de alquiler y, en gran parte, los volcaron a la venta. Esto generó que se incrementara el stock de este segmento y profundizara la baja de precios de los inmuebles, que ya estaba en retroceso por la crisis económica y las restricciones para acceder a los dólares.