A la espera del DNU

Qué puede pasar en el mercado si desregulan los alquileres

Hoy salir a buscar renta es un drama para miles de familias no solo porque no hay sino porque los precios son exorbitantes para la mayoría de los salarios. Qué implicaría una desregulación.

Diana Chiani
Diana Chiani jueves, 21 de diciembre de 2023 · 16:15 hs
Qué puede pasar en el mercado si desregulan los alquileres
Inquilinos y propietarios están a la espera de la nueva ley de alquileres, pero por el momento prevalecen las dudas en el mercado. Foto: Maximiliano Ríos/MDZ

“Voy a necesitar la casa”. Es una de las frases más temidas por las familias que alquilan debido a lo que implica encontrar un techo primero y, después, uno que se pueda pagar. Con los precios por las nubes y una vacancia cero –algo inédito en la historia del país- la situación de los alquileres viene de mal en peor desde hace unos años. Ahora, y frente a la inminente publicación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), la promesa de la derogación de la última ley sancionada y de cierta flexibilización pareciera abrir un periodo más favorable para el sector.

Aunque habrá que esperar la letra chica del decreto que se enviará al Congreso y en el que entra el tema alquileres, es preciso hacer algunas aclaraciones cuando se habla de desregulación. En principio, no se dejarían los contratos librados al azar sino que al menos quedarían bajo la legislación del Código Civil y Comercial. Se baraja también la posibilidad de algunos retoques en las leyes anteriores así como de un proyecto fallido en Diputados que se hizo en la última modificación de la ley sancionada en octubre de este año.

Para diversos referentes del sector, un menor intervencionismo estatal sobre el mercado de alquileres será favorable. La prueba de esto, señalaron, es que los problemas con la oferta de viviendas comenzaron a partir de la ley de alquileres 27551, sancionada en 2020, y que en lugar de favorecer a los inquilinos los perjudicó por la situación de faltantes. “No creo que vaya a haber una desregulación total y hay que tener en cuenta que cualquier cambio debe hacerse por ley porque si no será inconstitucional”, destacó Estanislao Puelles desde el Colegio Federal de Corredores Inmobiliarios (Cofeci)

Reglas claras más allá de la desregulación

En este marco, habría propiedades disponibles que podrían salir al mercado si se flexibilizaran las condiciones para indexar al ritmo de la inflación, algo que no se podía hacer sino hasta pasado un año y que en octubre pasó a seis meses. La desregulación no implicará la ausencia de un marco de reglas así como de derechos y obligaciones para ambas partes.

Esta situación ha llevado a que la mayoría de los alquileres en curso se mantengan sin contratos con la inseguridad que esto implica para ambas partes y con la imposibilidad de hacer algo en el caso de que el propietario pida la casa. Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza, explicó por un lado que si hay un contrato vigente el dueño no puede rescindir el contrato de manera unilateral a menos que haya incumplimiento.

Una propiedad, muchos postulantes, el gran drama de hoy

Por otra parte, contó que hoy muchos dueños hacen este pedido debido a que no se animan a plantear un aumento al excesivo valor del mercado al inquilino porque saben que no lo podrá pagar. Con un alquiler nuevo, se asegurarían una renta mayor. Esto deja afuera a muchas familias que ven cómo se complica conseguir y pagar un techo. Además, frente a una opción de renta los propietarios pueden elegir entre muchos postulantes y suelen preferir a personas solas antes que a familias con hijos. Esto en el caso de que el futuro inquilino pueda hacer frente al alquiler con un solo ingreso.

El regreso de la oferta

“El intervencionismo y la desconfianza sobre los derechos de propiedad privada hizo que muchos retiraran su viviendas”, coincidieron Rosta y Puelles. Si la nueva ley vuelve a generar confianza, estimaron que la falta de oferta dejará de ser un problema. Eso sí, es probable que no sea de un día para otro ya que se deberá sancionar la ley así como observar otras variables macroeconómicas hoy inciertas.

Aunque este es el principal conflicto, no es el único y –de la mano de la falta de oferta- están los altos precios que hoy se piden por un alquiler.  Más allá de la variabilidad de zonas y demás, hay que pensar en un alquiler mínimo de $80.000 para un departamento pequeño y en más de $200.000 para una casa de barrio. Hay que tener en cuenta que si los alquileres se desregulan y que el mercado (como ahora) regulará los precios, estos no deberían irse tan alto debido a que la gente no podrá pagarlos. Ya es un drama para muchos y la crisis en puerta hará más difícil esta situación.

Con un cambio de la ley así como una mayor confianza en el Gobierno nacional, el sector inmobiliario espera que las propiedades vuelvan al ruedo. No será de manera automática y habrá que ver cómo se regulan los precios con relación a la inflación. Sin embargo, con la modalidad actual y las dificultades para actualizar los valores de los alquileres iban muy por encima de la inflación debido a que los propietarios se cubrían por anticipado a la inflación esperada. Eso sí, pasado un año, el precio era económico para el inquilino y esto complicaba a los dueños así como al mantenimiento de las viviendas.

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