Punto por punto: qué hay detrás de los cambios en la nueva ley de Alquileres

Con cambios a la propuesta original y resistencia por parte de la oposición, se sancionó una nueva ley de alquileres que reemplazará a la vigente 27.551, sancionada en 2020. Entre los principales cambios se destaca la actualización semestral del valor de los contratos, y la introducción de algunos beneficios fiscales para los propietarios. Los detalles de la norma se verán una vez que esté reglamentada y publicada en el Boletín Oficial.

En este marco, lo primero que hay que dejar en claro es que quienes ya estén con contratos de alquiler vigentes continuarán bajo el paraguas de la ley anterior, ya que la flamante reglamentación comenzará a aplicarse en los nuevos contratos una vez que se oficialice. De este modo, por unos años van a convivir los dos sistemas.

En líneas generales, las modificaciones impulsadas por el oficialismo no son vistas como positivas por el sector inmobiliario. “Aunque suena bien desde lo discursivo, no es así en los hechos”, expresó Eduardo Rosta, presidente del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza. En la misma línea, Estanislao Puelles, del Consejo Federal de Colegios Inmobiliarios (Cofeci) sumó que la nueva ley es como “echarle nafta al fuego”.

Cómo se actualizarán los alquileres

Para el inquilino la flamante ley no implicará diferencias al momento de firmar los nuevos contratos debido a que, al igual que la norma anterior, éstos tendrán tres años de vigencia. Lo que sí cambiará es el tiempo en el cual se podrá actualizar el valor del alquiler ya que antes se hacía cada un año y ahora será de manera semestral. Algo que ya muchos hacen en medio de la creciente informalidad de los contratos y que podría ser una buena noticia para el que alquila.

Sin embargo, mientras la norma de 2020 tomaba el Índice para Contratos de Locación (ICL) del Banco Central para establecer el porcentaje de suba, ahora la variación se atará al Índice Casa Propia. Se trata de un indicador que promedia la variación salarial y la de la inflación y que se utiliza para las cuotas de créditos de vivienda única y Procrear. Este índice está bajo la órbita del Ministerio de Hábitat y Territorio de la Nación y es entre 25% y 40% menor que el mencionado ICL.

“Agregaron ese índice que no estaba en la propuesta original, lo que va a perjudicar más el mercado”, sostuvo Puelles, quien advirtió de una situación de vacancia cero en el mercado de locaciones. Si el índice se actualiza por debajo de la inflación, serán más los propietarios que evitarán la renta con el gran impacto que se vive hoy en los precios, cuando el valor de un alquiler supera con creces un salario promedio.

Es que no es seguro que los beneficios fiscales que se han previsto para los propietarios sean suficiente incentivo a colocar viviendas en el mercado. Entre otros, los ingresos provenientes de locación de hasta dos inmuebles estarán exentos del pago del monotributo, al tiempo que ambas partes van a poder deducir hasta el 10% del monto total del contrato del impuesto a las Ganancias. La letra chica, no obstante, se verá en la reglamentación.

Por este motivo, los inmobiliarios advirtieron que la nueva ley suena mejor que lo que es, ya que no resuelve -y hasta agrava- el problema de fondo que es la falta de oferta. Tampoco mejora los altos precios, dado que para cubrirse de pérdidas futuras los alquileres partirán de valores muchos más altos para ganar los meses de subas, algo que ya sucede y que se agravará.

Incluso, Rosta expresó que como este índice se guía por una inflación pasada, si los precios comienzan a bajar los inquilinos deberán pagar de más.

Dólares, anticipos y estafas

Otro de los cambios relevantes de la norma sancionada en la madrugada del miércoles es que ya no se podrá ni publicar ni pactar los precios de los alquileres en dólares, un fenómeno en crecimiento desde hace tiempo. En este marco, desde el sector remarcaron que la suerte de dolarización del mercado tenía que ver con la necesidad de resguardarse de la inflación.

La ley sancionada en la madrugada del viernes también elimina la posibilidad de que los propietarios pidan a sus inquilinos adelanto alguno. En este marco, desde el sector advirtieron acerca del incremento de las estafas debido a la escasez de alquileres. Las redes sociales suelen atraer a los que se aprovechan de la situación, por lo que no hay que realizar pagos ni transferencias a desconocidos sin antes cerciorarse.

En el apuro, muchos se apresuran a transferir señas con el objetivo de garantizarse el alquiler y terminan engañados. “Vemos un crecimiento en las estafas y pedimos a la gente que solo se guíe por los portales y las inmobiliarias”, destacó Puelles, quien también dirige la comisión de Ética del Colegio de Corredores Inmobiliarios.