Los mega proyectos inmobiliarios del interior
El negocio inmobiliario es un negocio de margen sobre la tierra. Esa es la razón por la que los desarrolladores miran las provincias. "En cuanto escasean las oportunidades se empiezan a buscar nuevas ubicaciones en el interior del país", dice Gustavo Ortolá, CEO de Go Real Estate. "Las expropiaciones que vivimos: el corralito, el tema de las AFJP, la inseguridad. Todo eso hace que la gente quiera preservar su dinero invirtiendo en propiedades. Si el inversor no es especialista, quiere invertir cerca", agrega.
Sin dudas, un fenómeno que movilizó toda la zona norte de Buenos Aires y a la provincia de Santa Fe, sobre todo Rosario y sus alrededores, fue el boom sojero. "Todo emprendimiento nuevo o que se inicia está enfocado en los agro-dólares y en captar los excedentes que el campo genera.
Más en este año, que hubo una buena cosecha", comenta José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario. Por eso, muchos desarrolladores analizan el proyecto y arman el negocio pensando en esa demanda y tratando de captar el derrame de esta economía. Incluso, suman inversores que no vienen del mundo de los ladrillos, sino del sector agropecuario. "Desde hace tres años hay una explosión de las economías regionales. Se respira actividad, básicamente inspirada en el negocio del campo, que activa a otras industrias.
Por eso, lo primero que se desarrollan son ciudades importantes, como Rosario o Córdoba. Pero si vas a Tucumán, también hay una cantidad interesante de proyectos, afirma Ortolá, quien asesora al Grupo lngeconser que arma Ciudad Rivera en Rosario. La compañía hizo su land banking en el interior. En 2006 se compraron tierras en Rosario y en la Costa Atlántica, donde la compañía tiene el proyecto de Altamar. Y el tercer terreno está también en Santa Fe.
La estrategia fue poder elegir las mejores tierras, en buenas ubicaciones, con menores incidencias que las que se manejan en Capital Federal. "Es que estas varían entre u$s 500/m2 y u$s 1000/m2, e incluso lo superan.
En Rosario, en cambio, los terrenos de primera línea tienen como techo u$s 450/m2. Como contrapartida cuando se venden, no se colocan a u$s 3.500/m2 como en Puerto Madero, sino a u$s 2.000/m2. Aún así, la relación es mejor y el capital expuesto es menor, al igual que los riesgos", completa Ortolá, quien ejemplifica con los precios de Ciudad Ribera: "Cuando salimos, el metro cuadrado cotizaba a u$s 1.300. Y hoy se vende a u$s 2.500".
Sin embargo, Rozados apunta que si bien la tierra tiene un valor inferior, un tema conflictivo que repercute en el valor final de los emprendimientos nuevos es el costo de la construcción. "Es muy difícil bajarlos. De por sí, ya se arranca con una base muy alta", explica. Y aclara que de todas formas, pueden generarse oportunidades con la futura revalorización de la tierra. Esto es, se compra tierra por hectárea y se vende por metro cuadrado. La fórmula que se aplica cuando se lotea en el negocio de los emprendimientos cerrados para los cuales la infraestructura de la zona es clave. Rozados también destaca un diferencial del interior respecto a Buenos Aires. "En los barrios privados del interior estás a diez minutos reales del centro y con posibilidad de estacionar", agrega.
Encanto de viñedos
En Mendoza, Invest Property Group (IPG) invierte u$s 40 millones en Algodon Wine Estates, un proyecto mixto que incluye hotel, barrio cerrado, oficinas, residencias y zona comercial a 17 km. de San Rafael. El predio de 830 hectáreas tendrá 260 lotes con un precio de referencia de u$s 120.000 la hectárea. Fiducia Capital Group desarrolla Santa María de los Andes, un proyecto de 819 hectáreas en Luján de Cuyo en el que invirtió más de u$s 10 millones.
Las parcelas productivas de 0,5 hectareas se comercializan desde u$s 49.000 y los lotes residenciales se venden a u$s 45.000 por hectárea. Burco América invirtió u$s 40 millones en Tupungato Winelands, un wine country club con viñedos privados, polo y golf en el Valle de Uco. Sobre 800 hectáreas ofrece 150 fincas de 2.5 a 4.5 hectáreas con viñedos privados y espacio para construir una casa y 140 lotes de 5.000 metros cuadrados promedio con acceso a los viñedos y espacio para construir una casa. El precio promedio de venta de los lotes es de u$s 130.000 y el de las fincas, u$s 400.000.
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